招商蛇口：营收净利下滑超两成 “去地产化”阵痛难掩

　　“招保万金”时代远去。

　　15年前，【招商地产(000024)、股吧】（000024）迎来其高光时刻，其在深圳的销售规模超过万科，位居深圳第一。这一年，“招保万金”的营业收入分别为34.7亿、45亿、76.7亿和31.7亿，差距还很小。而今，地产江湖风云变幻，曾经的“老大哥”招商蛇口（001979）正迈过“不惑”之年，却正渐渐脱离房企第一梯队阵容，转型阵痛难掩。

　　10月29日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(下称“【招商蛇口(001979)、股吧】”)公布2019年第三季度业绩报告。报告显示，今年前三个季度，招商蛇口的营收、归属股东净利润双双下滑，同比降幅均超两成。《中国建设报·中国房地产》查阅获悉，从29日收盘至今日收盘，或受营收、利润下滑影响，招商蛇口股价下跌约3.3%，每股下跌0.64元。

　　多项指标下滑

　　数据显示，今年第三季度，招商蛇口营业收入约为88.56亿元，同比下降30.77%；归属于上市股东的净利润约为1.95亿元，同比下降83.21%；加权平均净资产收益率为0.05%，同比下降1.71个百分点；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元，同比下滑80.55个百分点。

　　与去年同期相比，其前三季度的业绩也在下滑。2019年1-9月，招商蛇口实现营业收入255.43亿元，比上年同期减少24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，比上年同期减少38.46%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润50.06亿元，比上年同期减少28.94%；加权平均净资产收益率为6.89%，同比下降4.88个百分点。

　　此前的业绩简报披露，今年前9个月，招商蛇口累计实现签约销售金额1620.4亿元，同比增长约39.38%。据2018年年报，招商蛇口在2019年定下了2000亿元的签约销售目标，据此数据计算，今年前9个月，招商蛇口已完成年度销售目标约81.02%。

　　对此，招商蛇口在公告中表示，业绩的下滑，主要由于第三季度结转面积较小，导致结转收入及毛利同比减少。根据公司生产经营计划，房地产项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度。

　　此前，8月26日，招商蛇口发布半年报，三大核心财务数据营收、净利润和毛利率也均同比下滑：其中，营收总额166.87亿元，同比减少20.49%；实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元，同比减少31.17%；实现毛利润为63.2亿元，同比减少29.5%。对于上半年公司业绩下滑，招商蛇口给出的解释是：上半年，房地产主营业务结转面积及结转单价同比减少，导致结转收入及毛利同比减少。

　　彼时，招商蛇口在评价这份半年报时直言，“在稳步推进综合发展的过程中，存在着不均衡，存在着转型的阵痛”。

　　值得注意的是，与其他单一房地产开发企业不同，招商蛇口重组之初就提出要构建起“前港-中区-后城”的整体规划战略。所谓“前港-中区-后城”模式，指的是以港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发，从而实现区域的整体联动发展。通过港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，汇集多方资源打造优势互补协同的城市生长生态圈。

　　自2015年重组以来，招商蛇口一直希望“去地产化”，不再局限于房地产业务，而是三大主要业务齐头并进。

　　一位地产分析师直言，转型尴尬之处在于，“相比于地产业的快周转，园区开发运营和邮轮业，都是需要长期培养、持续投入，且毛利率并不高的行业，所以也就不难理解一旦地产占比下滑，财务数据会相对难看些。”

　　该分析师预测，招商蛇口地产板块占比的大幅减少，直接引发了财务数据的下滑，这样的阵痛在招商蛇口完成自己60%地产业态占比之前可能将很难避免，会持续一段时间。

　　管理层更迭

　　今年8月，随着前董事长孙承铭的退休，招商蛇口总经理许永军经公司控股股东推荐，接棒孙承铭成为招商蛇口第二届董事会董事长。在其担任招商蛇口总经理之前，现年56岁的许永军在招商局物流集团任职长达15年之久，历任公司市场总监、副总经理、常务副总经理、总经理兼党委副书记。

　　随着总经理许永军上任为董事长，招商蛇口总经理的位置空缺，招商蛇口的新总经理人选也是业界关注的焦点。

　　10月24日晚间，招商蛇口发布公告称，公司董事会同意聘请蒋铁峰为公司总经理。此前8月20日，招商蛇口母公司招商局集团发布公告，公开招聘招商蛇口总经理。

　　这一人选最终在招商蛇口内部产生。蒋铁峰历任招商蛇口上海公司总经理、华东区域和江南区域总经理、公司副总经理。据悉，蒋铁峰此前负责的华东区域、江南区域在公司内部的业绩十分突出。

　　这一公告的发布预示着招商蛇口的两大核心领导相继到任，管理层完成更迭。

　　对于转型的长期积累难关，有分析指出，在白银时代，招商地产的压力既有行业共性，也有其特殊性。一方面，面临增量市场向存量市场切换过程，招商蛇口需要新的业务提供稳定的现金流及新的利润增长点以熨平周期。；另一方面，“存量”时代，应对行业内部的激烈竞争，前有强敌后有追兵，招商蛇口的优势未能充分体现。此外，招商地产与集团业务协同受阻也是其内部发展需解开的“结”。

　　对于业界质疑其陷入转型困境，招商蛇口方面此前坦言，目前在招商蛇口稳步推进综合发展的过程中，确实存在着不均衡、存在着转型的阵痛，但坚信公司明确了战略，立足长远，才能保持持续发展。·

　　随着两位新任核心领导人的到位，能否扭转招商蛇口的现状。一直希望“去地产化”的招商蛇口，又该如何抵御阵痛，涅盘重生？