万科入局通州首个限竞房 去化难题待解

　　7月1日，万科宣布，位于通州台湖的万科城市之光.东望限竞房项目将于本月入市，这也将成为通州区域首个入市的“限竞房”项目。2019年是“限竞房”供应高峰期，预计全年入市的限竞房有望超6万套。不容忽视的是，随着限竞房密集入市，去化压力正摆在开发商面前。

　　自2016年11月北京首次开始竞拍“限房价、竞地价”地块以来，全北京所有区域里唯一一个到2018年底都没有一宗“限竞房”土地完成出让的区域只有通州。直到2019年1月，才在台湖区域出现了首宗“限竞房”地块，由平安万科以66.6亿元联合拿下。

　　万科方面表示，该限竞房总价区间在350万元至750万元，且最高销售单价不得超过54164元/平方米，几乎与周边二手房价相持平。

　　据介绍，早在2012年，北京万科便进入台湖，与首开联合打造了首开万科公园里项目。2015年，万科继续联合首开、千方集团拿下台湖镇4-1-020等地块。至此，万科在台湖取得了五宗相连地块，共计建筑面积达85万平米。此次推出的城市之光.东望项目，是万科在台湖的第六宗地块，新增货值接近150亿元。

　　在北京万科营销总监孙然看来，东望项目的入市可以巩固万科在台湖地区的超级版图。

　　由于低于市场均价，限竞房一度备受市场追捧。不过，集聚在五环甚至六环之外的限竞房楼盘因为缺乏教育、医疗和交通配套资源深陷去化泥潭。

　　公开数据显示，截至6月10日，北京限竞房网签套数合计11976套，网签套数占供应总量为35%；网签面积为125万平方米，按照面积计算，网签完成率只有31%；平均网签价为每平方米48693元，网签总金额为610亿元。也就是说，近七成限竞房还未签约销售，已经变为库存积压。

　　那么，面对库存积压、去化难等问题，万科将何去何从？

　　北京万科东南片区营销总监哈斯表示，与拥挤不堪的回龙观、已过最佳置业时机的望京相比，当下的台湖无论是区域利好、职住功能规划，还是未来潜力，都在预示着一个难得的进入机会。

　　“一方面，超百万方的统一开发将带来大量人口涌入，促进了公共服务配套的聚集，因为只有人足够多，大型的公共建设才容易落地。另一方面，丰富的配套能引发资源的化学反应，因为全盘的统筹开发，整体对社群的打造具有独特性，在交流维度上促进了共同价值观形成，便于城市中形成真正的邻里圈层关系。”哈斯如是说。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从目前情况来看，所有限竞房项目，起码面临一至两年的难题。要卖好唯一的办法就是价格杠杆，未来不排除价格继续下探的可能。

　　除滞销外，也有一些人担心限竞房的质量问题。有分析人士指出，楼盘区位已不是主导热销的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化的产品成为决胜市场的要点。面对激烈的竞争，产品品质上恰恰应该做加法。