以“活下去”为目标后 万科入手深圳梅林关200亿旧改

　　近期提出以“活下去”为最终目标的万科，成为深圳市深国际联合置地有限公司(以下简称“联合置地”)新引入的战略投资者。

　　9月28日，深圳高速公路股份有限公司(以下简称“【深高速(600548)、股吧】”)发布公告称，将为联合置地引入万科作为战略投资者，增资价格已确定为29亿元。深高速方面表示，此次增资主要是为了保证深圳梅林关城市更新项目的质量，提升项目管理水平和整体回报，实现项目预期目标。

　　通过此次战略投资，万科将把梅林关城市更新项目的30%的股权收入囊中，在深圳又新增一个用地面积达13.1万平米的旧改项目。深圳市合一城市更新集团执行董事、总经理罗宇透露，梅林关项目的货值估计达200多亿，如果增资成功，该项目将为万科带来价值不菲的收益。

　　多位业内人士对时代财经表示，尽管万科在深圳的城市更新领域布局较早，但近年来其在旧改上的动作较为谨慎。

　　逾百亿的旧改货值

　　早在7月25日，联合置地引入战略投资者的信息就已在深圳联合产权交易所挂牌。此项增资举措之所以备受关注，首先在于联合置地的主要业务为梅林关城市更新项目的开发，其次在于万科为该项目的代建方。在业内人士看来，万科成为联合置地的新引进战略投资者似乎是意料之中的事。

　　据深高速公告，在刨除对应的注册资本约2.14亿元后，万科出资29亿元的剩余部分(26.86亿元)将被计入联合置地资本公积，由全体股东共享。与此同时，深圳高速也将增加长期股权投资和资本公积约9.21亿元。

　　联合置地是深圳国际的全资子公司新通产事业开发(深圳)有限公司与深高速于2014年8月8日成立，深高速和新通产分别持有49%、51%的股份。万科增资29亿元后，其将拥有联合置地30%股份，而新通产及深高速在联合置地的权益将相应摊薄至35.7%及34.3%。

　　公开资料显示，梅林关城市更新项目于2015年纳入深圳市城市更新第一批计划，位于深圳市龙华区民治街道，计容总建筑面积48.64万平方米，其中，住宅24.6万平方米(含保障房面积4.2万平方米)，商业3.4万平方米，办公7.8万平方米，商务公寓11.2万平方米，公共配套1.5万平方米。

　　据悉，联合置地已获取了梅林关城市更新项目的土地使用权，基本完成了该项目的前期工作，2018年将进入全面施工建设，预计2019年达到部分销售目标。深圳市合一城市更新集团执行董事、总经理罗宇向时代财经指出，该项目是深高速自有物业的一个改造，业主相对来说比较单一，在拆迁上基本上不会存在阻碍，整个开发周期算是比较短的。

　　深高速方面表示，梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。引入新的战略投资者将增强联合置地在房地产开发、销售、管理、运营等方面的能力，以保证项目质量、降低项目风险、提升项目管理水平，最终实现项目预期目标，提高项目整体回报。

　　万科深圳旧改拼图

　　梅林关项目前景明朗、开发周期短或许是万科选择投资的重要原因。郁亮近日在南方区域9月月度例会上讲话表示，房地产行业的“转折点实实在在到来了”，“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科活下去。”

　　深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良指出，与佳兆业、卓越、鸿荣源等民营企业相比，万科在深圳城市更新领域一直都是比较保守的。同时，他认为，由于其偏保守的决策机制，导致万科在深圳城市更新领域无法与这些民营企业竞争。

　　罗宇则认为，尽管近年来万科在旧改项目上没有太大动作，但由于过往的储备量大，其在深圳城市更新的格局中还是属于第一阵营的。据时代财经不完全统计，万科目前在深圳的旧改项目有南苑新村、南华村、蛇口渔一村、车公庙、沙井街道上星工业区等逾10个。

　　万科在龙岗的第一个项目樟树布旧村改造项目是市政府公示确实的最早一批70个项目之一，目前已建成大型社区万科公园里，去年为万科贡献收入45.4亿元，单项目收入排名第四。公开资料显示，该项目从2003年的时候就着手推进，2007开始拆迁，2013年左右首期才入市销售，整个周期耗时长达十年。

　　由于旧改时间长、程序复杂，万科在深圳参与的旧改项目还有一些正处于审批和拆迁的过程中。其中,南苑新村项目作为深圳出台《城市更新办法》以来最早启动的八个住宅旧改之一,至今仍因拆迁问题举步维艰。

　　目前佳兆业在深圳已成功完成5个旧改项目，正在进行的旧改项目有7个。除了万科、佳兆业、京基、卓越、星河等本土企业，还有不少外来企业也加入深圳城市更新的“战场”，如恒大、碧桂园、【滨江集团(002244)、股吧】（002244）、远洋等。其中，恒大后来居上，凭借其规模优势，将深圳近30个城市更新项目收入囊中。

　　耿延良指出，如今获得优质的城市更新项目越来越难，“另外，项目的推进受到政府政策的限制，所以项目的规划审批也比过去更难、耗时更长。”在房地产调控趋严，以及房企资金紧张的背景下，目前行业信心明显不足。

　　面对物业开发类城市更新项目的激烈竞争以及不确定的项目周期，万科将更多的精力转到了以租赁为主的“万村计划”上。万科创始人、董事会名誉主席王石王石指出，万科在进行城中村综合整治时将引进“物资营管+城市化商业运营”。

　　2017年7月，万科成立了深圳市万村发展有限公司，是对城中村进行改造和运营的主体。据时代财经不完全统计，深圳市万村发展有限公司参与的城中村改造计划有玉田村、新围仔村、九围新村等。

　　作为万科在深圳的首个经过改造的城中村项目，“新围仔村”在去年底亮相，占地7.89公顷，共有226栋建筑，居民6093户，有深圳“IT第一村”的美称。目前万科已在新围仔成功签约20多栋，将统一改造成长租公寓--万科泊寓，街道整治也在同时进行中。