以首都为核心的世界级城市群来了 五股抢先看

　　以首都为核心的世界级城市群要来了！京能置业(600791) :项目边际改善、国资整合可期金融街(000402):开发结算大幅增长 自持租赁持续向好 双轮驱动业绩提升京投发展(600683):毛利支撑业绩低基数状态实现大幅增长北京城建(600266) :黎明将至 静待收获华远地产(600743) :深耕京津冀 拓展珠三角

　　（原标题：以首都为核心的世界级城市群要来了！）

　　以首都为核心的世界级城市群要来了！

　　据新华社新华视点微博9月27日消息，27日，**中央国务院关于对《北京城市总体规划(2016年—2035年)》的批复提出，深入推进京津冀协同发展。发挥北京的辐射带动作用，打造以首都为核心的世界级城市群。全方位对接支持河北雄安新区规划建设，建立便捷高效的交通联系。

　　批复提出，严格控制城市规模。到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。2016年末北京市常住人口为2172.9万人。

　　批复提出，做好历史文化名城保护和城市特色风貌塑造。加强老城和“三山五园”整体保护，老城不能再拆，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保。

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　　京能置业（个股资料 操作策略 盘中直播 独家诊股）

　　京能置业:项目边际改善、国资整合可期

　　京能置业 600791

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-11-14

　　事件:公司29日公布三季报,1-3季度公司实现营业收入4.86亿元,同比增长8.43%;实现归属于上市公司股东的净利润2741.3万元,同比减少46.03%,基本EPS 0.06。

　　可售可结资源减少,销售规模下滑。公司2016年在开发项目包括四合上院(北京)、天下川(银川)、海语城(天津)、阳光港湾(大连)4盘。2016年1-3季度公司累计实现签约面积2.29万方(-28.66%);签约金额1.77亿(-48.34%)。主要由于年初以来销售基本由银川项目贡献,近期天津、大连项目 (海语城于10月23日开盘)即将开盘,预计将推动四季度销售回升。

　　新增储备意愿较强,积极关注京津及棚改项目。公司目前尚有待开发土储权益建面50.2万方,在手项目可结算储备资源110万方,主要在天津、银川及大连三地。公司近年提出“深耕北京、战略关注京津冀”战略,在15年剥离了内蒙古项目及部分天津港(600717) 土地,回笼现金3.4亿元,同时也因较长时间无新增项目储备,近年可结算资源大幅下滑。公司近期加大关注天津市区+环北京区域以及北京政府主导的棚改资源机会,预计未来项目投资的意愿会逐步增强。

　　业绩仍然承压,但盈利能力不弱,近看银川去化。公司前三季度归属净利润同比下滑46%,主要由于上期投资收益高基数及计提所得税增加所致。公司近期储备规模下滑,但盈利能力并不弱,公司中报项目毛利率高达54.61%(同比+8.9个pct)。主要因为公司北京四合上院项目盈利能力强,以往结算毛利率高达65%。该盘位于北京二环内,公司拿地较早,销售均价由开盘之初的5.4万/平方升至目前超过10万/方。公司今年虽无新增项目储备,但已有项目开复工量36.87万方(+237%),其中天津项目由于上年受大爆炸事件影响停工,今年以来复工约11万方。公司未来可结算量有所回升,即使维持目前项目投资规模(不考虑注入、不考虑拿地),业绩仍有边际改善空间。依照公司区域战略,未来有望在北京补充项目资源。

　　集团层面的国改效果卓着,资产梳理整合有望提速:大股东京能集团在14年底获得北京国资委旗下京煤集团的无偿划,实力大幅增强;原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储,加上集团产业的外迁和关停后自用地体量不小。15年7月,公司公告京能集团拟将其旗下合并后的地产资产注入上市公司,但“因相关资产数额较大”等原因暂时终止注入,并“待条件成熟时,再启动相关工作”。本次注入除了解决同业竞争问题,也有利于集团进一步利用好上市平台、最优化利用存量土地资源,达到国有资产保值增值的目的。根据公告,公司今年10月清算注销了部分项目公司,目前集团经过一年以上的梳理及准备,资产整合有望加速推进。

　　融资瓶颈有所突破,利于项目开发提速。公司近年融资较依赖信托及银行贷款,2015年公司综合融资成本约7.53%。公司近年逐步采取低息债务置换策略,15年底已经还清了信托借款(利率高达9%);4月7日,公司成功发行中票8亿元,利率低至3.5%。报告期内,公司与京能集团财务公司签署了《金融服务框架协议》,同时子公司宁夏京能向后者借款50亿(10亿已到账)用于银川项目三期开发,利率仅为央行基准利率(4%-5%),大幅降低了项目开发成本。

　　投资建议:公司目前市值约40亿左右,截止三季末在手现金达到12.9亿,NAV 约31.7亿元,近年公司项目资源规模大幅减少,对公司业绩造成一定拖累,随着今年融资瓶颈的突破,以及大股东资产整合的加速、支持力度的加大,公司未来边际改善可期。我们预计公司16-18年EPS 为0.20、0.24和0.29,维持“买入-A”评级,维持六个月目标价11.3元。

　　风险提示:业绩持续下滑,可结算资源不能维持当前业绩。

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　　金 融 街(000402) （个股资料 操作策略 盘中直播 独家诊股）

　　金融街:开发结算大幅增长 自持租赁持续向好 双轮驱动业绩提升

　　金融街 000402

　　研究机构：光大证券(601788) 分析师：陈浩武 撰写日期：2017-08-23

　　2017年中报业绩符合预期,营收同比增62%,归母净利润同比增39.9%

　　公司发布2017年中报,营收99.91亿元,同比增长62%;归母净利润10.61亿元,同比增长39.91%;对应EPS为0.36元。同时公司预告2017年前三季度归母净利润11.66-14.47亿元,同比增长45%-80%。

　　开发业务结算营收大幅增长,积极布局聚焦中心城市及卫星城

　　2017H1房产开发业务结算营收89.2亿元,同比增长70%;实现销售金额82.71亿元,其中商务地产23.65亿元,住宅地产59.06亿元。公司聚焦五大城市群中心城市及三大都市圈环中心城市卫星城/区域,2017H1在北京、廊坊、重庆、成都等地获取项目,权益投资额44.7亿元;同时与遵化市政府、石家庄新华区政府签订合作意向书,为后续在环北京区域获取项目资源奠定基础。

　　持续增持物业,租金水平提升,自持业务盈利能力持续增强

　　2017H1自持业务营收9.6亿元,同比增长14%;息税前利润5.8亿元,同比增长16%。公司通过增加写字楼出租面积、加强资产管理提高租金水平等措施持续提高自持业务盈利能力。自持物业位于北京市西城区、上海市虹口区、天津市和平区等重点城市的核心区域,地理位置优越,出租率较高,现金流稳定。

　　维持12个月目标价12.84元,维持增持评级

　　我们认为公司经营将持续受益于北京“四个中心”规划,西城区作为核心区,是政治中心、文化中心和国际交往中心的核心承载区;对公司存量物业租赁业务构成坚实支撑和长期利好。我们维持盈利预测2017/2018/2019年营收分别为241/291/340亿元;归母净利润分别为32/38/44亿元;EPS分别为1.06/1.26/1.48元。给予2017年12倍PE,维持12个月目标价12.84元,维持增持评级。

　　风险提示

　　项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;自持物业招商及租赁情况不及预期。

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　　京投发展（个股资料 操作策略 盘中直播 独家诊股）

　　京投发展:毛利支撑业绩低基数状态实现大幅增长

　　京投发展 600683

　　研究机构：广发证券(000776) 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2017-04-26

　　核心观点:

　　结算收入下降,毛利率支撑净利润上涨

　　16年营业总收入59.22亿元,同比下降29.80%,归母净利润2.90亿元,同比增长151.73%。在收入规模降低的同时,营业利润反而上升的原因有二,首先,地产项目结算毛利率的提升带动整体毛利率提高,其次,公司费用规模以及资产减值损失均有所下降。公司在京项目业绩稳定性较强,新进入结算的西华府和檀香府的毛利率都在30%以上,而京外项目在16年也实现扭亏,无锡鸿墅项目结算毛利率上升49.4%。

　　销售表现稳定,业绩具备进一步增长潜力

　　16年公司全年实现签约销售额78.23亿元,截止到16年末,公司在手预收账款规模为79.82亿元,与15年相比增加24.85亿元。目前公司股东权益占比依旧较高,京外项目结算占比下降,利润率水平还会进一步提升。

　　补充在京土地储备,资金安全状况改善

　　土地拓展方面,16年公司与中天颐信企业管理服务有限公司组成的联合体中标北京市门头沟区潭柘寺镇三街区D3、D4地块预留产业用地开发建设及合作经营项目。公司净负债率水平以及偿债水平在16年小幅改善

　　预计17、18年的业绩分别为0.46和0.57元,维持为“买入”评级。

　　京投银泰今年主要在京项目都已经进入结算,并且都维持了较高的利润率水平,突显了公司在京的资源优势。但较高的少数股东权益占比依旧使收入的业绩贡献效率明显低于行业平均水平。期待公司资产负债结构能够通过有效的融资方式得到进一步改善。

　　风险提示

　　公司销售项目集中,受到单城市政策影响较大。

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　　北京城建:黎明将至 静待收获

　　北京城建 600266

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2017-08-17

　　事件:公司公布2017半年报,公司上半年实现营业收入39.23亿,同比+30.61%;实现归属上市公司股东净利润2.64亿,同比-39.23%;基本EPS 0.17元,同比-39.24%。

　　H1投资收益及递延所得税拖累,业绩有所下滑:公司业务分为房地产开发、商业地产和股权投资三大板块。其中:1)H1地产竣工71.4万方(同比+231%):在收入结算增长驱动下,毛利上升12%,但毛利率下降4.4个pct,主要由于毛利占比较大的世华龙樾、海梓府、成都龙樾湾(政策性用房交付等)结构性原因所致。2)持有物业:2017年H1公司租赁业务贡献毛利润7963万元,目前三亚万豪酒店、三亚建国酒店及奥体文化商务园尚未竣工,未来业绩贡献比例将逐步增加。3)股权投资:公司持有4家上市公司股票,1家IPO 申请已启动。公司H1投资收益减少了1.12亿元,主要是持有上市公司国信证券(002736)今年分红6,860万,少于上年的2.06亿元。4)所得税及少数股东权益增加:除投资收益外,公司上半年所得税费用增加0.51亿(递延所得税增0.45亿),少数股东损益0.12亿元,拖累业绩下滑39.23%。

　　销售量平价增,京内高毛利项目预计年内陆续结算:公司H1销售面积53.83万方(开工64.3万方),销售额108.55亿,分别同比-0.3%和53.3%。根据公司公告,截至期末的公司地产销售预收款为142.6亿元,同比增长17.2%,其中占比较大为京内的世华龙樾、北京密码、门头沟上悦居,预计于今年内竣工结算。

　　在手5个棚改项目,进军保定市场:公司上半年通过联合竞买、合作开发、股权收购、公开竞标、棚户区改造、政府实施授权等模式,共获得6块土地,其中二级项目4个,一级和棚改项目各1个,新增土储总建面150万方(同比+2.1%)。2016年至今,公司以望坛为代表的棚改模式逐渐成型。目前公司在手棚改项目5个、一级开发项目3个,其中今年5月新增北京市延庆区康庄项目,另外公司8月11日公告出资65%参股成立保定项目公司,进军保定棚改市场。目前在手棚改项目合计总投资777亿元(截至中报),预计总回报106亿元(回报率12%-15%)。其中,望坛项目回报60亿元,8月11日项目正式签约期已经结束,签约率近100%。

　　基金模式逐步成熟,降低棚改资金沉淀:公司15年来开始以权益类产业基金的模式,引入金融机构资金,减少了自有资金沉淀。2015年,公司通过与城建集团联合设立的基金平台城建投资,分别设立一期、二期基金投资于门头沟及大兴区瀛海项目。报告期内,公司一期基金已期满清算,收回全部本金及获得投资收益6,344万。而二期基金按比例收回本金1.33亿,目前剩余规模18.4亿。公司今年7月成立棚改基金(兴润基金),用于投资张仪村棚改项目。

　　投资建议:公司背靠北京国匠城建集团,京津冀棚改经验丰富,潜在大量环北京地区项目获取机会。公司16年开始大幅加大棚改投资力度(15-16年未有业绩贡献),按照平均1.5-2年左右开发周期,预计公司17-18年将进入收获期,预测2017-2019EPS 为1.

　　13、1.33、1.69元,对应目标价20.3元,给予买入-A 评级。

　　风险提示:棚改回报期不确定性较强、股权投资收入不及预期。

　　以首都为核心的世界级城市群要来了！京能置业:项目边际改善、国资整合可期金融街:开发结算大幅增长 自持租赁持续向好 双轮驱动业绩提升京投发展:毛利支撑业绩低基数状态实现大幅增长北京城建:黎明将至 静待收获华远地产:深耕京津冀 拓展珠三角

　　华远地产（个股资料 操作策略 盘中直播 独家诊股）

　　华远地产:深耕京津冀 拓展珠三角

　　华远地产 600743

　　研究机构：方正证券(601901) 分析师：夏磊 撰写日期：2017-09-20

　　保障房结算接近完成,盈利指标有望持续回升。从近年房地产项目营收结构上来看,华北地区(北京、天津)结算比例逐步提升至45%左右,然而近年受北京地区政策性住房结算单价影响,营收同比增速下降。截至目前,公司在京政策性住房项目结算接近完成,随着北京地区西红世项目、华中心、和墅项目的逐步结算,预计全年营收、毛利率皆可实现显着提升。

　　深耕京津冀,布局一二线。在项目布局上,公司遵循以北京为核心,辐射京津冀、珠三角、中西部的核心思路。目前,公司通过招拍挂、股权收购等方式逐步进入西安、长沙、天津、广州,土储所在城市皆为一二线,旗下项目可售建面(含未建)205.1万方,北京、天津地区未结货值占比48%,价值丰厚。今年以来,公司通过股权收购相继获得广州、西安两个项目,合计建面52.6万方,其中广州大一山庄高端别墅项目(15.2万方)持股比例为49%,剩余51%股权计划于下半年完成收购。

　　多渠道融资降低成本,三费比率保持低位。2016年以来,公司相继通过公司债发行、ABS、配股等多渠道融资近60亿元,全年综合融资成本为5.85%,较2015年同比下降1.87个百分点。此外,公司销售回款率也常年保持在行业较高水平。可以看出,公司在融资渠道和资金成本上的双重优势,有助于推进公司对现有存货的开发和去化速度。截至2017年中,公司三费比率为5.5%,远低于行业平均水平12.4%。其中,受益于高利息资本化影响,财务费率仅为0.16%,较好的成本控制助力公司上半年净利润同比提升23%。

　　估值与盈利预测:公司房地产项目布局一二线核心城市,土储价值丰厚,我们预计公司2017至2019年可实现净利润12.3亿、15.3亿、17.6亿,对应EPS分别为0.52元、0.65元、0.75元。参考可比公司估值,我们给予公司2017年12倍PE,对应股价6.3元,通过RNAV测算给予公司合理股价7.0元,较当前股价折价31%。