上海掀离婚买房热潮 五股可重点关注

　　陆家嘴:产融结合,发展可期

    浦东金桥:推动园区转型升级,公司发展优势凸显上实发展:东滩开发及同业竞争解决,值得期待张江高科:主营业务态势良好,积极打造科技投行光明地产:重组注入全新血液,助力公司业绩绽放

　　浦东金桥

　　浦东金桥:推动园区转型升级,公司发展优势凸显

　　浦东金桥 600639

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2016-06-03

　　再次转型升级,金桥开发区迎来发展新机遇。

　　金桥开发区是上海先进制造业基地和新兴生产性服务业集聚区,电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大重点行业并驾齐驱,工业总产值占浦东新区1/4,上海1/15。2015年3月正式纳入上海自贸区范围,提出?优二强三进四?转型升级战略,大力发展第四产业(学术界指ICT产业)以及?四新?产业(新技术、新模式、新业态、新经济)。

　　受益金桥发展新机遇,公司资源价值和业务收入有望双增长。

　　金桥集团作为金桥开发区唯一的开发运营商,主要承担园区的开发、建设、运营和管理。浦东金桥是金桥集团旗下唯一上市平台,截至2015年年末,公司在金桥开发区拥有资源建面302万方(在租213万方+在建待建89万方,体外另有200万方已规划用途土地),业态涵盖住宅、商业、办公、厂房仓库等。根据测算,公司每股RNAV约19.79元,较当前股价溢价17%。

　　租金收入增长基础扎实,财务情况稳健。

　　2015年,公司实现租金收入12亿,同比升8%,各业态出租率和租金水平均稳定增长,毛利率保持高位(超60%)。积极补充资源,竞得达之路钻石文化创意产业园,增发获取联发公司剩余39.6%股权,增厚归属净利润。

　　在投资性房地产按账面价值计量的情况下,整体资产负债率仅48%。

　　预计16、17年EPS为0.50、0.59元,首次覆盖,给予?买入?评级。

　　金桥开发区业态转型着力于打造金桥?四大平台?,即新兴金融、移动视频、智能装备(已引入新松、胶囊、卫邦医疗机器人以及特斯拉等技术创新企业)、电子商务,发展空间广阔。作为唯一开发运营商将充分受益。

　　风险提示。

　　租金收入负向波动。引入新产业进度慢于预期。

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　　上实发展

　　上实发展:东滩开发及同业竞争解决,值得期待

　　上实发展 600748

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-08-19

　　年初来我们率先多次报告推荐公司,近期,又多次提示崇明撤县改区给公司带来的投资机会,期间股价最大涨幅50%。接下来,集团同业竞争的解决带来实质影响更值得期待。

　　投资要点:

　　崇明撤县改区落定,我们在一季报点评中即提示崇明岛建设提速推进提升东滩土地开发价值。日前,经国务院批准,撤销崇明县,设立上海市崇明区。这标志着崇明在上海市政府直管地位的提升,崇明岛建设将提速。集团在崇明东滩地区总共有86平方公里土地,近半可开发,公司已介入大型东滩长者社区开发,规划建面近100万方,供上万老人养老居住。崇明岛总面积326km2,生态环境优越,上海主城至崇明岛的地铁线路即将开工,若开通将加速崇明岛的开发。5月崇明三岛之一的长兴岛出让2地块,楼面价达1. 5/1.6万元/平米,溢价率219%/229%,崇明本岛的销售均价2-3万元/平米,上海的价值洼地。集团及公司在崇明东滩未来的开发价值仍待我们重新认识和发掘。

　　离集团承诺解决同业竞争时间不足1年,整合迫在眉睫,上实城开货值超1200亿元,值得期待。上实集团承诺2017年年中前要解决上实发展与上实城开的同业竞争问题,时间短任务重,整合迫在眉睫。据我们测算,截止15年底上实城开剩余货值是公司的1.25倍上实城开拥有项目未结算面积约399万方其中上海约120万方,总计货值超过1200亿元;公司目前项目未结算建面约440万方(权益口径约300万方x货值超900亿元,其中上海超130万方。近期上海静安、虹口分别拍出10万元/7.3万元楼板地价,引发市场对上海优质项目的重估,公司自身及依托集团在资源获取优势明显,在手项目开发价值有望提高。

　　关注高管变化及同业竞争问题解决的进程。年初以来,公司副总裁柴会民先生、董事会秘书阚兆森先生分别辞去职务,5月新聘任胡文魄先生、陆雁女士为公司副总

　　裁,聘任胡文魄先生兼任公司董事会秘书。

　　我们持续关注国企改革下公司的投资机会。年初公司完成定增为集团资源整合迈出关键一步。下一步同业竞争问题的解决将使公司的发展进入实质快车道,更值得期待。年初以来,我们多份报告推荐公司,并率先提示崇明建设提速及撤县改区带来的投资机会,期间股价最大涨幅50%。考虑公司资产价值16.11元/股、近期可能的管理层人事变化以及解决同业竞争催化,“产业X+地产”创新运作模式等带来的历史性发展机遇,提升6个月高目标价至16元。预测16-18EPS0.44/0.51/0.58元,对应PE30/26/23倍,再次“强烈推荐”。

　　风险提示:集团资源整合不及预期;创新业务回报周期长。

　　陆家嘴:产融结合,发展可期浦东金桥:推动园区转型升级,公司发展优势凸显上实发展:东滩开发及同业竞争解决,值得期待张江高科:主营业务态势良好,积极打造科技投行光明地产:重组注入全新血液,助力公司业绩绽放

　　张江高科

　　张江高科:主营业务态势良好,积极打造科技投行

　　张江高科 600895

　　研究机构：长江证券 分析师：蒲东君 撰写日期：2016-08-29

　　报告要点

　　事件描述

　　2016年上半年公司实现营业收入11.78亿元,同比大幅增长132.83%,净利润2.91亿元,同比增长2.23%;净利润率24.66%,同比下降31.51个百分点,EPS0.19元。其中第二季度单季实现营业收入2.82亿元,同比增长11.14%,净利润0.61亿元,同比下降14.25%;净利润率21.52%,同比下降6.37个百分点,EPS0.04元。

　　事件评论

　　房产租售稳定增长。上半年,公司房地产销售收入约增长5.9亿元,同比涨幅2155.79%,带动公司本期营业收入同比增长132.83%;地产业务毛利率同比大幅提升18.44个百分点。由于上半年公司投资收益较去年同期减少71.22%,且所得税率具有一定的提升,致使公司本期所获利润2.91亿元,同比微长2.23%。

　　融资成本降低,财务结构稳健。上半年,公司持续探索融资创新,发行公司债首期20亿元,票面利率仅为2.95%,且公司信用等级由AA+提升至AAA。截至期末,公司资产负债率为54.01%,净负债率为14%,货币资金/(短期借款+一年内到期长债)为1.03,偿债能力强,资产结构较为稳健。

　　加大产业投资布局。上半年公司加快产业投资布局,努力培育和打造一批具有全球影响力的本土科技引擎企业。上半年完成上海微电子装备有限公司、七牛等5个直投项目,投资总额超3亿。此外,项目储备池也在稳步的充实中。

　　坚定“科技投行”的发展战略。上海自贸区正式扩区至张江后,公司便成为张江唯一的上市开发主体,公司也致力于成为科技投行。主要打造的两大产业集群(一是包括信息技术、互联网技术的“E”产业群,另一个是包括生物、化学制药研发、医疗器械等在内的“医”产业群)拥有国内最完整的产业链和创新链,将引领张江参与上海打造具有全球影响力的科技创新中心的建设。

　　投资建议:公司以“转型、提质、增效”为导向,围绕科技地产基金操盘、产业投资加大布局、创新服务提升能级,初步形成了转型发展的新格局。预计公司2016、2017年EPS分别为0.34和0.42元/股,对应当前股价的PE分别为57.43和46.76倍,维持“买入”评级。

　　风险提示:房产租售不达预期,投资收益波动较大。

　　陆家嘴:产融结合,发展可期浦东金桥:推动园区转型升级,公司发展优势凸显上实发展:东滩开发及同业竞争解决,值得期待张江高科:主营业务态势良好,积极打造科技投行光明地产:重组注入全新血液,助力公司业绩绽放

　　光明地产

　　光明地产:重组注入全新血液,助力公司业绩绽放

　　光明地产 600708

　　研究机构：长江证券 分析师：蒲东君 撰写日期：2016-07-26

　　报告要点

　　事件描述

　　此报告为我们首次对公司进行覆盖的跟踪报告。

　　事件评论

　　重组注入全新血液。2015年7月,公司进行重大资产重组,注入农房集团100%股权和农房置业25%股权,置出原本的出租车业务、不锈钢器皿制造业务以及安吉海博山庄酒店、上海临港投资有限公司。重组后,公司变更为集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的大型国有综合房地产集团型公司。

　　深耕长三角,落子八省会。公司住宅地产开发业务主要产品为各类商品住宅,坚持立足深耕上海,并积极拓展发展潜力大的省会城市,项目主要分布在江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北及上海等八省一市。截至2015年期末,公司按照总建面口径计算的可售项目资源约750万方,其中浙江占比高达40%,其次为江苏(27%)以及上海(16%),占比较高的均为本轮地产回暖中市场表现强劲的城市,公司将充分受益于此,业绩有望获得突破。

　　土储丰厚,存集团资产注入预期。公司重组注入的农房集团与光明集团上海长江总公司在2014年签署了《光明养生庄园项目合作开发框架协议》,农房集团出资70%,双方合作进行养老及相关产业的开发建设、经营。该项目规划占地约2000亩,项目投资约20亿元。长江总公司辖区横贯崇明岛北沿中东部和西部地区,拥有229.78平方公里的土地资源,建设用地面积1.95万亩。同作为集团的下属企业,公司是集团重要的地产开发业务平台,存在资产注入预期。

　　多元发展,打造冷链物流产业。除住宅开发外,公司在上海拥有光明地产大厦等三处集中型商业物业及两家物业公司;在镇江拥有金陵风景城邦大酒店。公司另一主要业务为冷链物流产业,在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,在市内其他区域还拥有大型冷库等经营性资源,全力打造冷链物流产业。

　　投资建议:公司重组时农房集团承诺其三年合计净利润不低于35亿元。我们预计公司2016、2017年的EPS分别为0.93和1.21元/股,对应当前股价的PE分别为10.15和7.78倍,首次覆盖给予“买入”评级。

　　风险提示:政策收紧,销售不达预期。