资金面将保持宽松 地产股补涨行情或开启

　　云南城投:主动融入一带一路 静候未来盈利突破

　　云南城投 600239

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-04-29

　　事件:公司公布2015年年报,实现营收40.13亿元,同比增长1.66%(前值33.29%);实现归属于母公司股东净利润2.79亿元,同比减少36.78%(前值37.79%);每股收益0.26元,同比减少51.85%。

　　业绩下滑、深耕云南见效:15年实现房地产业务营业收入25.52亿元,同比减少22.33%。其中住宅实现营收15.02亿元,同比增长22.73%。公司实现云南地区房地产营收21.45亿元,占房地产总营收84.03%,表明公司深耕云南见效。业绩下滑主要源于市场因素影响,销售收入低于去年同期以及房地产销售结构变化。

　　借助政府背景、项目储备勿忧:全年公司实现销售合同额39.91亿元,已竣工面积142.27万平方米,在建建筑面积90.03万平方米。报告期内公司与省城投共同设立土储公司;拟收购官城改公司5%股权,收购后持有官城改100%股权,未来将助力公司土储及项目开发。公司积极推进现有房地产开发项目,报告期内完成投资37.02亿元,其中在建项目新增投资26.17亿元,新增项目投资10.85亿元。

　　盈利下降、多方位融资可期:报告期内公司平均ROE6.70%,较去年下降4.42pc;销售净利率5.27%,较去年下降7.31pc,成长与盈利能力明显下滑。从负债看,公司剔除预收账款后的资产负债率80.4%,较去年同期下降1.6pc。公司把握融资优势,资金面情况较去年同期有所改善。目前公司拟转让晟发地产60%股权和云城两山6.9亿元债权,未来将帮助回笼资金,增加现金流。

　　主动融入“一带一路”,旅游地产亮眼:受益于“一带一路”等政策利好,“彩云之南”将再现异彩。依托丰富地产资源和配套资源优势,布局“旅游地产与城市综合体、养老地产”产品线战略。公司充分利用在区位上的优势,拟与港投公司、润德富宁、天正投资共同出资设立项目公司,逐步开展澜沧江-湄公河综合旅游地产项目。

　　投资建议:公司受区域市场因素影响,业绩下滑。但是资金面有所改善,多方位融资可期。依靠政府背景,项目储备勿忧。公司战略清晰,深耕云南见效,主动融入“一带一路”,发展旅游地产、城市运营,未来盈利可期。我们预计公司2016-2018年EPS为0.30、0.36和0.45,对应当前股价PE估值为16.3X、13.9X、11.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价7.54元。

　　风险提示:业绩下滑、转型不及预期

　　新城控股:战略清晰 成长可见

　　新城控股 601155

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2016-08-03

　　核心观点:

　　业绩符合预期,毛利率企稳,费用管控优秀

　　报告期内公司营收91 亿,同比升4%,净利润9 亿,同比升4%,归属净利润8.52 亿,同比升86%,因吸收合并完成后少数股东损益占比下降。毛利率企稳至24%,未来有望随销售均价提升。费用率控制优秀。

　　销售规模爆发增长,土地投资稳中有进

　　上半年销售金额280 亿,同比增144%,上调全年销售目标至520 亿,并提出2020 年销售千亿目标,对应年复合增速18%。今年销售爆发得益于13-15 年土地投资前瞻,集中在上海、南京、苏州、武汉等城市拿地,充分受益于本轮小周期景气度。今年上半年拿地稳中有进,补充足够存货的同时兼顾拿地成本控制,布局区域依然集中在长三角。

　　优质商业运营商,金融化+轻资产模式迈出关键一步

　　公司旗下商业综合体“吾悦广场”正处于规模爆发增长期。目前已建成并运营“吾悦广场”共6 座,出租建面84 万平,在建拟建总建面595 万平,分布在长三角地区核心城市及城市群卫星城。2016 年上半年实现租金收入1.1 亿,同比升25%。类REITs 金融化产品顺利发行,轻资产运营模式推进。资金成本进一步下降,近期发债票面利率低至5%以内,财务整体稳健安全。

　　预计公司16、17 年EPS 分别为1.14、1.55 元,维持“买入”评级。

　　公司半年报提出“通过房地产金融、养老地产等业务……使房屋销售的一次性收益逐步转向价值链中新业务的收益”,符合行业未来重视存量和金融化的发展趋势,在规模和利润高速增长的同时注重长远发展的可持续性。

　　风险提示

　　下半年销售不及预期。

　　京能置业:京能京煤双剑合璧 业务发展谋破茧重生

　　京能置业 600791

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-04-15

　　短期业绩承压、结算面临瓶颈:1)15年业绩同比下滑,实现营收829.72百万元,同比下降56.15%;实现归属上市公司股东净利润78.55百万元,同比下降1.38%,公司短期面临去化下降、可结算资源较少等问题;2)毛利稳定、ROE微跌、货币资金充足:公司毛利率水平51.5%,与上年基本持平,ROE 为5.2%略利于千年的5.6%,期末在手现金约16.4亿元。

　　深耕细作缓扩张、百万储备谋发展:1)公司立足北京,策略性地进行城市扩张,剥离内蒙业务,布局北京、银川、天津、大连四城市,资源禀赋较好;2)百万储备谋发展:作为中小地产公司,公司权益土储97.4万方,相对丰富,其中可售面积22.6万方、待开发土地48.9万方。

　　京能京煤双剑合璧、曾尝试注入本公司:1)大股东为京能集团为北京市国资委独资企业,拥有四家上市公司,资产规模2200亿,年营收约600亿,年利润近60亿,集团实现资产运营、资本运作“双轮”驱动;2)京煤集团无偿划转至京能集团:2014年12月,北京市国资委将京煤集团无偿划转至京能集团,北京市下属煤电企业双剑合璧,资源禀赋大增;2)曾因资产体量过大重组失败过:公司在15年7月为解决同业竞争事宜,公司控股股东京能集团拟将旗下京能京煤合并后的相关房地产资产注入上市公司但鉴于该相关资产数额较大、业态较多、地域分布广泛暂时终止该项重大资产重组工作,待条件成熟时,再启动相关工作,目前距离上次重组已经过去10个月。

　　国企改革或受益、区域整合助发展:1)国企改革受瞩目、成立国资改革基金或受益:京能置业作为国资委旗下地产上市平台,资产整合可期;2)首都功能区划分和京津冀或助力于公司发展:公司深耕细作大北京,在北京拥有北京四合上院项目,同时,随着京能京煤集团产业的外迁和关停之后的自用地也将极大的增强公司在京土地储备,原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储。

　　投资建议:公司地产业务立足北京深耕四城,权益储备97万方,京能京煤合并之后大股东同业竞争储备约180万方,未来急需解决,公司短期业绩承压但在手现金多达16.4亿元,资产安全边际高,我们预计公司2016-2018年EPS 为0.20、0.24和0.29,对应当前股价PE 估值为41X、34X、27X,首次覆盖给予“买入-A”评级,6个月目标价12.0元。

　　风险提示:销售进度低于预期、整合预期落空

　　光明地产:重组注入全新血液 助力公司业绩绽放

　　光明地产 600708

　　研究机构：长江证券 分析师：蒲东君 撰写日期：2016-07-26

　　报告要点

　　事件描述

　　此报告为我们首次对公司进行覆盖的跟踪报告。

　　事件评论

　　重组注入全新血液。2015年7月,公司进行重大资产重组,注入农房集团100%股权和农房置业25%股权,置出原本的出租车业务、不锈钢器皿制造业务以及安吉海博山庄酒店、上海临港投资有限公司。重组后,公司变更为集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的大型国有综合房地产集团型公司。

　　深耕长三角,落子八省会。公司住宅地产开发业务主要产品为各类商品住宅,坚持立足深耕上海,并积极拓展发展潜力大的省会城市,项目主要分布在江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北及上海等八省一市。截至2015年期末,公司按照总建面口径计算的可售项目资源约750万方,其中浙江占比高达40%,其次为江苏(27%)以及上海(16%),占比较高的均为本轮地产回暖中市场表现强劲的城市,公司将充分受益于此,业绩有望获得突破。

　　土储丰厚,存集团资产注入预期。公司重组注入的农房集团与光明集团上海长江总公司在2014年签署了《光明养生庄园项目合作开发框架协议》,农房集团出资70%,双方合作进行养老及相关产业的开发建设、经营。该项目规划占地约2000亩,项目投资约20亿元。长江总公司辖区横贯崇明岛北沿中东部和西部地区,拥有229.78平方公里的土地资源,建设用地面积1.95万亩。同作为集团的下属企业,公司是集团重要的地产开发业务平台,存在资产注入预期。

　　多元发展,打造冷链物流产业。除住宅开发外,公司在上海拥有光明地产大厦等三处集中型商业物业及两家物业公司;在镇江拥有金陵风景城邦大酒店。公司另一主要业务为冷链物流产业,在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,在市内其他区域还拥有大型冷库等经营性资源,全力打造冷链物流产业。

　　投资建议:公司重组时农房集团承诺其三年合计净利润不低于35亿元。我们预计公司2016、2017年的EPS分别为0.93和1.21元/股,对应当前股价的PE分别为10.15和7.78倍,首次覆盖给予“买入”评级。

　　风险提示:政策收紧,销售不达预期。