上半年50城土地出让金近万亿 五股大资金看好

　　世联行（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　世联行:定增加码长租公寓构建大资管服务网络,主营代销业务发展势头良好

　　世联行 002285

　　研究机构：信达证券 分析师：崔娟 撰写日期：2016-07-18

　　事件:1.2016年7月11日,世联行发布非公开发行股票预案。本次非公开发行募集资金总额不超过20亿元,拟将募集资金全部投入到长租公寓建设项目。2.2016年7月11日,世联行发布2016年第二季度代理销售情况公告。公司2016年第二季度累计实现代理销售金额1394亿元,2016年1-6月份公司累计实现代理销售金额2516亿元,比上年同期增长33.76%。

　　点评:

　　定增加码长租公寓,大资管服务网络建设迈出坚实一步。本次非公开发行,公司拟以底价7.01元的价格发行不超过2.85亿股,募集资金不超过20亿元,并拟将全部募集资金投入到长租公寓建设项目上来。本项目计划在经济发达、流动性人口占比高、租房需求旺盛的部分一、二线城市,3年内完成布局,以租赁的方式,建设13万间长租公寓。在资产服务业务板块,公司目前已经在尝试推进的创新业务类型包括小样社区、公寓管理、社区管家、养老服务等,长租公寓与其一道构成了公司大资管服务网络的一环。公司在这一领域下一步的方向是形成包括互联网企业总部服务、创业空间运营服务和白领居住空间运营服务在内的资管全链条整合服务能力。这也符合公司“打破单一互相分割的房地产服务业务,打造多元业务交叉融合的一站式服务平台”这一战略目标。我们看好公司未来在这一领域的发展。

　　着力打造特色可复制的资管服务体系。在夯实传统新房代售业务的基础上,公司凭借自己对行业发展和客户需求的认知,开发创新多项包括长租公寓在内的增值服务。公司现有的长租公寓是由其全资子公司深圳红璞公寓管理有限公司运营的。公司希望凭借旗下“红璞公寓”品牌,打造特色可复制的长租公寓服务。目前公司已经在广州、武汉、南京等地运营了5家红璞公寓,积累了比较丰富的公寓运营管理经验。经公司测算,本项目投资回收期为6.01年,内部收益率为14.69%,项目本身具备相当的经济效益。

　　长租公寓新蓝海市场前景广阔,公司业务扩张可期。近年来,国务院出台了一系列政策和文件,支持鼓励住房租赁市场的健康发展。在消费结构升级的今天,住房租赁市场的规模化和标准化成为未来的发展趋势。根据住建部的数据,目前我国租住人口有1亿人以上,年租金已突破1万亿元。但是可以满足客户高层次需求的长租公寓市场尚处在初级阶段,随着国家鼓励政策的逐步落实,公司业务未来将有极大的发展空间。根据中国饭店协会公寓委员会统计,预计长租公寓在2016、2017年底将分别达到200万间、400万间,2020年底品牌公寓将超过1000万间。

　　公司传统主营业务发展势头良好。新房代销业务是公司目前最重要的营业收入来源。虽然自2013年起代销业务收入占总营业收入的比重在逐年下降,但是到2015年占比仍达到57.88%,因此代销业务的经营情况直接影响公司业绩。2016年第二季度公司累计实现代理销售金额1394亿元,2016年1-6月份公司累计实现代理销售金额2516亿元,比上年同期增长33.76%。相比较2014、2015年公司代销业务同比增速16.28%、25.87%,可以看到公司在这一业务领域保持了很好的增长势头。

　　盈利预测及评级:我们认为房地产中介服务业发展空间巨大,公司具备较强的品牌优势和规模优势,具备较强的创新能力。

　　移动互联战略以及产业链的深度覆盖,将助推公司快速发展,看好公司的长期投资价值。暂不考虑非公开增发事项带来的业绩摊薄,我们预计公司16-18年归属母公司净利润分别为6.71亿元、8.00亿元和10.12亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为0.33元、0.39元和0.49元,对应的2016年7月14日收盘价(8.83元)的市盈率分别为27倍、23倍和18倍,维持“增持”评级。

　　风险因素:房地产市场销售增速不及预期;创新业务开展情况不及预期;住房租赁市场鼓励政策推广不及预期。

　　华侨城Ａ（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　华侨城A:酝酿新硕果,铸就新篇章

　　华侨城A 000069

　　研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎 撰写日期：2016-04-27

　　华侨城A发布2015年年报,实现营业收入322亿元,增长4.9%;实现归属母公司净利润46亿元,下降2.8%;每股收益0.64元。

　　利润率有待优化,旅游分拆再落子:公司2015年增收不增利主要在于本期深圳本部高毛利项目结算的规模有所下降导致综合毛利率回落,预计2016年利润率有望实现企稳改善。公司2015年全口径房地产销售金额约252亿,同比增长8%,2016年全口径可售货值超过500亿,预计16年销售金额在270-280亿左右,同比增长5-10%。旅游综合业务方面,公司2015年实现全口径游客接待量突破3300万人次,同比增长7.5%,超越我们年初3200万人的预期,新业务方面,公司文旅科技于10月份成功在新三板挂牌后又推动在主板上市,以文旅科技为契机,我们认为公司旗下的新业务包括文化演艺等方面未来都具备分拆的可能性。

　　投资方式多面开花:本期公司新增土地储备208万平米,首次进入南京,还通过股权收购的方式获取了花伴里集团下的旧改项目,未来还将积极寻找西安、南昌、桂林等地的项目机会。我们从2014年以来一直强调公司模式的升级,除了既有优势产品的拓展,公司也在积极推进轻资产模式,包括管理输出以及文化旅游景区的合作并购,2016年我们可以期待相关资源的落实。

　　再融资+股权激励落地,助推发展提速:2015年末公司短债压力和净负债率都出现了明显的下降,皆处于历史低位。另外公司于2015年3月份启动股权激励计划,已经于10月完成,授予价格4.66元/股,涉及公司高管及骨干271名,在此次管理层换届后,股权激励的适时推出,也将对公司新一轮模式升级、经营提速带来明确意义。

　　盈利预测与投资评级:我们预计公司16-17年EPS分别为0.60元、0.65元,维持“买入”评级。

　　首开股份（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　首开股份:北京地区销售第一,土地储备第一,业绩大幅超预期

　　首开股份 600376

　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：群益证券(香港)研究所 撰写日期：2016-07-20

　　结论与建议:

　　公司是北京市国资委下直属房地产上市公司,在京经营30余年,拥有各项优势资源,随着京津冀一体化协同发展战略的推动,公司在项目获取能力、债务融资能力等方面的优势将得以率先体现。在京内外核心地区拥有大量高价值低成本土地储备,为公司的业绩快速增长提供了强有力的保证。公司2015年度北京地区销售排名第一,2016年销售额将再创新高。

　　经营良好,远超预期,锁定三年利润高增长:2016年1-6月,公司共实现签约面积154.97万平方米(含地下车库等),同比上升95.42%;签约金额319.49亿元,同比上升151.17%。半年的销售已接近年初制定的360亿的销售目标,全年销售将创历史新高,有望达到480~520亿。公司2015年签约销售328亿元,同比增长59%,2016年半年签约销售320亿元,同比上升151.17%,公司2015年实现营业总收入236亿元,同比增长14%,实现净利润21亿元,同比增加27%。15、16年销售额的大幅提升,锁定未来三年业绩高增长。

　　京内外土地储备丰富,在建专案前景良好:早在2016年上半年土地大规模上涨,地王频现之前,公司已经高瞻远瞩开始储备高价值低价格的土地,公司拿地的时机精准,主要集中在14和15年,目前京内土地储备量第一,是北京城内最大地主,且升值幅度巨大;同时公司在京津冀地区新增储备量200万平方,南方地区储备600多万平方,主要集中在苏州,杭州,厦门等二线发达城市,土地储备充足。目前公司京内在建项目34个,总建筑面积720万平方,可售575万平方,京外项目共计33个,总建筑面积1128万平方,可售941万平方,未来专案前景良好,可销售资源充足。

　　高成长,高分红,迎合长线投资:公司推出股东回报计画,最近三年累计分配利润不少于平均可分配利润的30%,16年和17年度分红每股不低于0.60元,按照目前股价计算,股息率最低可达5.3%,显著高于同行业平均水准,彰显了公司对外来三年业绩增长的信心,对长线投资者具有较强吸引力。

　　立足房地产开发,开拓多元化,增加新亮点:公司相继与北京文投集团,大连亿达中国开展战略合作,幷参股投资中信幷购基金,表明公司在明确主业发展的基础之上,同样在寻求参与新兴产业的开发,开拓多元化经营方式,分散主业过于集中的市场风险。

　　盈利预测:预计公司2016、2017年,净利润分别为25亿元、30.5亿元,YOY增长分别为20.4%和21.8%,EPS分别为0.97元和1.18元。公司目前PB1.2倍,市值仅290亿,且公司未来销售预期将持续向好,NAV估值450亿,折价率65%,估值偏低,目标价格13元,给予买入的投资建议。

　　华夏幸福（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　华夏幸福:深耕产业新城,园区住宅销售超预期

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：华金证券 分析师：王刚 撰写日期：2016-07-14

　　投资要点

　　园区住宅配套销售同比增长118%表现超预期公司公布二季度销售数据2Q2016完成销售额378.08亿元,yoy+94.03%;签约销售面积361.48万平方米,yoy+96.55%,总体表现超出预期。超预期主要来自于产业园区配套住宅,Q2配套住宅销售额录得257.08亿元,yoy增118.70%,一线城市房价上涨的确对周边房价形成明显带动,卫星城战略取得显著成效;并且,公司在传统城市地产业务也取得了不错表现,Q2签约销售额67.18亿元,yoy增长159.48%,除此之外,二季度土地整理、产业服务等园区结算收入额约为50.78亿元,同比增长2.34%,表现较为稳定。

　　借助产业园区建设,发展园区配套住宅,打造产业新城:华夏幸福是产业新城运营方面的龙头企业,公司以园区发展服务为基础,并以园区配套住宅开发销售作为其主要营收来源。

　　从地理位置上来看,公司主要打造环北京卫星城,并逐步将业务拓展至环上海和珠三角一带。 公司部署超一线城市周边,主要是看好其人口的溢出效应和其周边高新技术产业的发展趋势。我们认为在地价居高不下房企毛利被压缩的大环境下,一线城市卫星城的建造成本相对较低,同时在国家发展新兴技术产业趋势的推动下超一线城市卫星城能够有较快的发展空间,目前的宏观背景有利于华夏幸福这种产业新城龙头企业的快速成长。

　　产业新城建设驾轻就熟,产业发展服务推升盈利能力:公司深耕固安、大厂等产业新城建设十余年,积累了丰富经验,也成为PPP业务模式的典范企业,15年华夏幸福在固安的PPP模式获得了国务院赞誉。其在产业新城建设方面的良好口碑,有效提升了其自身与政府的谈判议价能力,其园区内基础设置建设、土地整理加成收益从过去的10%提高到了现在的15%。在园区产业发展服务方面,公司可获得园区内新增落地投资额的45%,其毛利率始终稳定在95%以上。高毛利有效驱动了利润的发展:2015年公司产业发展服务营收占比仅17%,但其毛利占比却高达45%,该业务相对受房地产市场影响较小,未来在房地产大周期走弱的背景下,产业发展服务可成为公司增的有效利润增长点。

　　住宅配套形成协同效应,助推业绩成长:随着产业园区发展的日益完善,园区周边配套逐步成熟,园区周围的住宅价值优势凸显。相对中心城区,园区住宅价格有显著优势,并且受惠于京津冀发展,其区位优势也将日益显著,无论对于园区内工作人群或是一线城市溢出人群,均具备相当吸引力。事实上,从销售数据也反映出,公司目前销售额大部分的确是来自于配套住宅板块。此外,公司5月份中标参与廊涿固保城际铁路建设,未来随着公司在城际轨交建设方面逐渐取得主动权,产业新城与一线发达地区的交通问题可有效缓解,将助力产业新城发展提速。

　　有效利用资源优势布局高新技术产业:近期我们看到公司投资50亿元布局OLED产业、与千方科技签署战略协议投资智慧交通、与北影、清华大学合作引入研发机构,与工信部合作发展跨境电商,收购火炬公司加速创投领域孵化的发展等一系列动作,源于公司多年的产业新城开发经验,聚集了包括文化、电商、高新技术开发等多领域优质企业资源,不仅有助于提升其在产业园区发展服务方面的竞争力和可持续发展能力,还为公司自身未来的转型升级或者多产业经营创造了有利的条件,为公司未来的发展提供了想象空间。

　　投资建议:我们预测在其强劲的销售带动下,结算营收有望同步增长,未来两年的业绩有较大保障。预计2016/2017年公司营业收入分别为540、730亿元,对应归母净利润分别为71、94亿元,同比分别增长47%、33%,对应2016/2017年EPS分别为2.67和3.57元,目前股价对应2016/2017 PE分别为9.3、7.0X。公司估值不高,产业模式优于传统房地产企业,有望在房地产大周期下取得不错表现,且其短期销售的确出色,给予增持-B建议,6个月目标价32元。

　　风险提示:房地产超预期下行,公司产业新城进展不达预期