京冀签约22个合作项目245亿元 5只股坐地生财

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　　首开股份:提高现金分红比例,若兑现吸引力大幅增强

　　首开股份 600376

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-06-02

　　销售持续超预期。16年1-4月,公司共实现签约销售103.8万方/207.4亿元,同比增147.8%/201.5%,已经达到全年目标360亿元的57.5%,预计全年销售425-460亿元,同比+30%~40%。我们估算现有项目未结建面约1500万方、权益建面超1200万方,其中北京近300万方;京外项目主要在苏、杭、福州、广州、厦门等城市,占比近70%。16年计划新开工244万方、竣工268万方均,其中京内竣工107万方,均超15年水平。全年可售和可结算货值充足,经营业绩稳步增长。

　　最高分红比例提高至80%以上,将吸引长期资金流入。公司拟提高15-17年股东回报,提出差异化的现金分红政策:若公司发展阶段属成熟期,现金分红在本次利润分配中所占比例,在无/有重大资金支出安排时最低应达到80%/40%;若发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的,最低应达到20%,并承诺在符合利润分配原则、满足现金分红的条件的前提下,对16-17年每年度的利润分配按每股不低于0.60元。公司12-14年分红占净利润的比率分别为35.4%、31.4%、32.7%,受增发影响15年利润暂未进行分配。15年公司归母净利润20.8亿元,考虑永续债影响EPS0.89元,假设分红比例为40%-80%,则15年每股分红可达0.36-0.71元,按当前股价10.24元计算,股息率高达3.6%-7.3%。

　　围绕主业积极调整变化,拓展多元化投资业务。1)15年来投资中信并购基金成为其有限合伙人并选择性跟投,预计合计投资规模不超20亿元;近期一跟投项目落地,拟出资0.6亿元作为有限合伙人加入深圳市信中龙成投资合伙企业占比27.21%,投资于康龙化成(北京)新药技术有限公司。康龙化成成立于 2004年,是拥有从亊合成实验室化学、药代动力学、生物学、药物安全评价,化学工艺和生产的一体化研发外部服务能力的 CRO 企业;在京津等设有研发和生产基地。2)16年4月不北京市文化中心建设发展基金合作,拟注册成立首开文投(北京)文化科技有限公司(暂定名),公司占35%,打造符合北京市文化创意产业功能区;3)16年4月不亿达中国控股有限公司签订战略合作框架协议,后者为领先商务园开发运营商,将为首开拓展商务园区开发运营业务,开辟新的资源获取路径。

　　定增期限将至,股价仍倒挂。公司计划非公开发股募资40亿元,底价11.85元/股,15年12月获证监会核准,预计将力争6月底前完成发行。 作为北京区域资深龙头,其在京资源优势突出,京外资源的拓展也使其储备稳定。在市场回暖、融资放开降低负债、多元经营有实质发展后,公司发展有望上一台阶。当前RNAV21元,股价5折,高分红将吸引长期资金的流入,预测16-18EPS1.16/1.44/1.79元,16年14倍PE给予6个月目标价15元,继续“强烈推荐”。

　　风险提示:若增发未能完成或行业发生变化,预计超高分红难以实现;负债居高不下,多元发展难突破,行业恶化。

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　　华夏幸福:中标城际铁路项目,产业新城模式重大突破

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：平安证券 分析师：王琳,杨侃 撰写日期：2016-05-31

　　投资要点

　　事项:2016年5月27日,公司收到河北省铁路建设管理办公室发出的《廊涿固保城际铁路项目社会投资人招标中标通知书》,载明经评标委员会评定及中标公示,确定公司为廊涿固保城际铁路项目社会投资人。

　　平安观点:

　　成功中标,标志公司产业新城模式重大突破:此次公司中标区域轨道交通建设,不但是国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本,同时也标志着公司产业新城模式重大突破。公司积极介入城际轨道交通业务,并充分引入外部资源进行强强合作,既能够快速提升城际铁路沿线产业新城的区域价值和经济收益,又能够带来与轨道开发相关的其他衍生收入及沿线土地综合开发等新增利润增长点。

　　区域交通提升,预示着京津冀协同发展加速:廊涿固保城际铁路项目是《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》和《京津冀协同发展交通一体化规划》等国家重大规划中已明确将于近期实施的重点项目,也是北京新机场总体规划中“五纵两横”综合交通路网的重要组成部分。项目建设工期为3.5年,计划于2020年底前实现运营。建成后,沿线区域将实现与北京、石家庄、廊坊、保定等核心城市的无缝对接,促进沿线区域经济发展和产业流动。公司在京津冀区域拥有超过2000平方公里委托面积,土地价值和区域发展都将受益于区域交通发展。

　　产业新城+x模式,未来将有更多看点:公司业务模式的核心是产业新城+x模式,通过区域开发导入产业及人口,以新城为平台切入社区配套基础服务、金融服务、教育培训、医疗健康、文化消费等多元化配套服务,能够最大化获取区域经济发展收益。并通过x产业的逐步搭建,逐年降低地产业务占公司的业绩占比。随着未来公司的产业新城规模扩大,公司x业务的逐步开展将带来业绩的更大增长空间。

　　模式突破,维持强烈推荐评级。预计公司2016-2017年EPS分别为2.17元和2.8元,当前股价对应PE分别为11.4倍和8.8倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,此次中标标志着产业新城模式重大突破,未来持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示:核心城市房价上升带来的调控风险。

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　　荣盛发展:深耕效果初现销售边际改善

　　荣盛发展 002146

　　研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎 撰写日期：2016-04-27

　　公司发布2016年一季度报,实现营业收入40.48亿,同比增长33.63%,实现归属上市公司股东净利润3.32亿,同比增长11.66%

　　销售持续发力,业绩边际改善:净利润增速幅度不及营业收入的主要原因在于:1、利润率仍未改善;2、销售管理费用率达6.29%,较去年提升1.79个百分点。虽然公司利润率有所下滑,但是我们关注到公司的结算均价近年来持续保持着上升趋势,随着公司结算周期的调整和优化,预计公司全年利润率有望企稳回升。今年以来公司销售明显加速,我们跟踪至4月份,公司销售额已经接近90亿,预计随着今年市场销售的持续发酵和京津冀一体化的加速深化,有希望冲击385亿的销售目标。

　　扩张步伐积极,深耕优势区域:公司近年来加大投资力度,一季度新增土地储备37.72万平,主要布局集中在环北京、江苏以及过去的优势区域神农架,目前公司项目储备丰富,在手土储接近2400万方,且公司今年计划新增1000万方土储,有效支撑公司未来销售去化。此外公司积极拓展产业规划,创新产业升级模式,自去年以来着力打造产业新城+园区地产的模式创新,今年1月公司同武汉中锦置业投资有限公司签订了《怀来总部经济商务花园项目投资合作协议书》,拟对怀来县总部经济商务花园项目的2800亩用地进行整体投资开发。

　　充裕流动性助力:由于公司扩张步伐加快,拿地支出增长较大,因而公司一季度杠杆有所提升。但公司多元融资渠道畅通,今年以来已发行19.5亿公司债券,利率均在5%到7%之间,同时新增其他借款151.49亿元,目前在手货币资金达146.69亿,我们认为公司在流动性充裕的前提下,未来优化土地结构及多元化扩张战略值得期待。

　　盈利预测与投资评级:预计公司16、17年EPS分别为0.70、0.86元,维持“买入”评级。

　　华业资本（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　华业资本:进军供应链金融,打造医疗金融平台

　　华业资本 600240

　　研究机构：安信证券 分析师：赵湘怀 撰写日期：2016-04-07

　　公司概况:北京华业资本控股股份有限公司成立于1998年,公司大股东为华业发展。

　　2014年至今,公司逐渐剥离房地产业务,着重发展医疗与金融业务,由房地产业务向医疗金融业务转型,并布局医疗供应链金融。

　　剥离房地产业务,主业侧重点改变。2015年12月,公司与深圳市长晟隆投资发展有限公司签订股权转让协议,以9500万元人民币的价格转让子公司汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司100%股权,这是公司2014年以来转让的第5个房地产项目(公司公告,下同)。2015年,公司房地产项目实现签约面积16.84万平方米,同比减少12.77%,新开工面积2.69万平方米,同比减少74.89%。未来公司房地产项目将进一步收缩,公司业务的侧重点逐渐向其他板块偏移。

　　依托捷尔医疗,发展医疗供应链。2015年6月,公司以现金方式收购了捷尔医疗100%股权,2014年1-11月,捷尔医疗实现营业收入1.9亿元,超过2013年全年近0.2亿元(公司公告),捷尔医疗与上游制药厂商关系密切,在医疗设备服务上有较强的专业性,积极开展供应链业务。2015年,公司以捷尔医疗为平台,与重庆医科大学合作筹建大型综合性医院重庆三院,未来重庆三院将作为公司医疗产业经营的综合平台,为公司带来稳定收益。

　　医疗与金融共同发展,布局医疗供应链金融。2014年1月,公司出资1亿元参与发起设立深圳国泰君安申易投资基金一期,开始布局金融板块。2014年至今,公司先后通过设立全资子公司西藏华慈与华烁医疗投资、搭建200亿元医疗供应链金融平台以及认购瑞信资管计划等动作,逐步构建医疗+金融发展模式。

　　(1)设立200亿医疗金融平台,参与医疗供应链金融。2015年12月,公司公告称将与金融机构合作成立规模总计80-100亿元的金融产品,用于收购三甲医院应收账款债权、合作成立医疗供应链基金、信托计划、有限合伙企业等,预计截至2016年底公司有望成立总规模不超过200亿元的金融产品(公司公告)。公司将借助该平台积极寻求新的金融模式参与医疗供应链金融与医疗产业基金等投资,为医疗产业的投资与发展提供更多的资金支持。

　　(2)认购瑞信资管计划,提高资金使用效率和收益。2016年年初,华业资本子公司西藏华烁投资有限公司出资9139万元认购瑞信资管计划B类份额,公司已在2015年参与瑞信的计划,2016年年初的进一步认购,有利于提高公司的资金使用效率和收益,促进公司在医疗金融产业的发展。

　　投资建议:买入-A投资评级,6个月目标价14.47元。我们预计公司2015年-2017年的EPS分别为0.7元、1.06元、1.48元。

　　风险提示:宏观经济低迷程度超预期、医疗供应链金融业务开展失败

　　中国武夷（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　中国武夷:稳健发展,业绩还看通州

　　中国武夷 000797

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-04-13

　　投资要点:

　　业绩稳健,汇兑损失大幅影响扣非净利润。2015年实现营业收入24.09亿元(+13.4%),归母净利润1.28亿元(+12.4%),扣非净利润0.67亿元同比下滑34.5%。非经常损益主要为处置子公司取得投资收益0.1亿元、出售持有的惠泉啤酒股票取得的投资收益0.4亿元。三项费率占比提高7.6个百分点至21.6%,主要是因为人民币贬值汇兑净损失1.36亿元,财务费用3.58亿元同比增长142%,这在很大程度上也影响了公司15年的净利润的增长。分业务看,2015年主营业务收入中房地产和国际工程承包业务分别占比58%、38%,毛利中两者分别占比71%、25%。房地产业务是主要稳定收入和利润来源,营收13.9亿元同比增70%,毛利5.4亿元同比增69%,预收款8.7亿元同比增35%。房地产业毛利率38.9%基本持平上年,工程承包毛利率20.4%提高5pc。

　　公司以建筑工程施工总承包为基础,房地产开发为重点,外向型经济为主。国际工程承包具有一定优势,连续22年跻身“全球最大250家国际承包商,2015年国际工程承包业务毛利率达20.44%,处于行业先进水平,2015年在建斲工项目25个,累计合同金额44.97亿元。国际工程承包业务以肯尼亚为中心,积极向乌干达、坦桑尼亚、巴布亚新几内亚等周边国家拓展,在建的25个项目中:肯尼亚12个,刚果(布)1个,赤道几内亚、埃塞俄比亚、菲律宾、坦桑尼亚各2个,乌干达1个,香港3个。这些项目多分布在东非、西非和亚太市场,迎来“一带一路”战略机遇,但同时也受到国际经济增长趋缓、15年油价下跌致产油国财政受拖累,非洲、东南亚等国家基建投入增长放缓等影响,地缘政治风险和汇兑损失亦不可忽视。

　　房地产业务受益市场回暖,通州武夷花园开发价值极为突显。房地产项目布局福建、北京、南京、重庆、扬州等多个地市及香港和肯尼亚等地,现有项目规划建面超300万方、未结建面近200万方,香港和肯尼亚项目合计近20万方。2015年在南京和香港等地销售有较大突破,预售和销售商品房面积21.1万方同比大增181%,其中南京武夷名仕园销售8.8万方、重庆项目2.88万方。除北京国内项目主要位于福建及南京、扬州,多处于15年来销售显著回暖区域,预计16年销售会有较大幅度的增长。最大的看点是通州项目,区位和规模都十分难得。居通州区新城的核心区,紧邻北京行政副中心,目前周边已开发完工了水仙园、牡丹园、紫荆园、月季园四个园区共计约60万平方米,剩余待开发的武夷花园南区项目货值在300亿元左右,保障房已经开工建设,截至2015年底完成地下室约50%的工程量。该项目总用地面积38.1万平、建设用地面积28.5万平,总建筑面积109万方,其中地上72.7万方,包含:住宅51.6万方(其中商品房45.1万方,保障房6.5万方)、商业7.1万方、商务办公8.0万方、商务酒店1.6万方、配套公建1.8万方、人防及车库地上出入口等0.1万方、托老所0.5万方、托幼2.1万方。随着规划调整完成项目最终得以正式开工,其陆续入市将为公司带来非常可观的利润。

　　通过配股募集资金缓解高负债风险。公司净资产12.3亿元,截至2015年底地产负债率86%、净负债率高达325%,账面短期借款32.2亿元、长期借款21.4亿元,债务负担较重,货币资金18.7亿元存短债缺口18.6亿元。2016年2月通过配股募集资金10.99亿元,发行价9.96元/股实际发行1.1亿股,其中大股东认购0.37亿股。假设其按配股说明书的用途,将募集资金净额10.7亿元全部用于还债,则资产负债率可下降至75%、净负债率将至247%左右。短期看,公司借款利率最高达到12%,按1年期贷款基准利率上浮30%测算,以募集资金偿还借款,每年公司可节约财务费用近0.7亿元。15年还发行公司债4.9亿元7年期利率5.58%。募集资金降低了负债风险,增加财务流动性,还有助于促进公司国际工程承包业务发展和加快北京武夷花园南区推进进度,形成积极循环效应。

　　公司传统业务在国际市场具有一定影响力,保持稳健发展;地产业务显著受益市场回暖,销售和结算都迎来较好的窗口期。通州项目即将入市,有望成为未来几年业绩的重要支撑。目前公司市值仅80亿元,我们估算其地产业务RNAV20.8元/股,预测16-18年最新摊薄EPS元0.29/0.38/0.52元,对应PE56/43/32倍,6个月目标价20.8元,“推荐”评级。

　　风险提示:通州项目进度不及预期,负债高财务风险,国际承包业务的地缘政治风险,汇兑损失风险。