金融市场低迷房市一枝独秀 资金保值流向六股

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　　金融街:内生外延提升租金收入,高分红的优质商务地产

　　金融街 000402

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-05-04

　　公司15年营收155.6亿元(-29.4%),归母净利润22.5亿元(-23.0%),每10股派现4元(含税)。 16Q1实现营收43.0亿元(+237.1%),归母净利润7.8亿元(-2.2%);

　　投资要点:

　　持有物业增加致即期盈利减少,提升分红回报。15年营收155.6亿元(-29.4%),归母净利22.5亿元(-23%)。15年房产开发营收140亿元(结算面积79万方),较去年降33%,主要原因:1.增持北京核心区优质写字楼,当期营收减少:2.金融街广安中心C、D地块规划建面调减致营收相应减少,但会增加未来结算收入;

　　3.部分项目结算延后。增加黄金地段物业为今后稳定增长的租金收入奠定基础。物业租赁营收9.3亿元,同比增33%,1.增持优质写字楼投入运营使收入增加; 2.现有写字楼、商业项目优化客户/业态结构、增加增值服务,租金和营收因此增长。

　　在京津等市中心持有物业建面61.6万平方米,较上年增9万方(北京金融街中心、月坛中心、广安中心)。16Q1营收43亿元(+237%),归母净利7.8亿元(-2.2%),预收84亿。结算不均衡使Q1营收大增,但因15QI金融街中心改扩建项目竣工投资性收益而本期无致净利增速低于营收。15年显著提高分红回报,含税分红11.96亿元是归母净利润的53%,而13-14年仅为26.2%.25.5%。

　　三费占比13.3%较14年提高6个百分点,因销售及财务费用增加。销售费用同比+46.8%,1.散售项目明显增加,产品结构变化; 2.四季度新开盘项目多,前期推广费用高;财务费用同比+40.4%,1.新设子公司注册资本金增加;2.已竣工未售项目利息不能资本化。16QI三费9.1%,较上年同期和年末显著改善。

　　可结算资源914万方,发展无忧。15年销售签约85万方/150亿元,同比增长42%/15%;其中散售签约额占比84%历年最高。尚余914万方可结资源,权益791万方,其中京163、沪70、穗92、津93、渝152和惠州221万方。15年新开工181万方增58%、竣工97万方-27%,16年可售充足。

　　利用再融资放开良机,融资成本大幅降低。16QI货币资金91亿元超短债21亿元;

　　资产负债率72%较15年底下降lpc,净负债率164%较上年同期增46pc。据统计,公司15年公司债、中票和海外人民币债共募集资金177亿元利率3.84%~ 5.55%,行业中融资成本较低,较银行贷款基准利率水平成本下降1-2个百分点。16年3-4月再发行两期私募债,20亿元5年期利率3.83%、15亿元5年期利率3.80%。

　　公司是国内A股优质商务地产中最具竞争力公司之一,未来5年拟通过内生和外延大幅提升优质物业以实现长期租金收入大幅提升的目标。在长期资金成本低和在手量丰质优的储备,以及股东西城区国资和安邦保险的双重支持下,目标实现有望加速。当前股价较RNAV18元/股5折,低于安邦增持成本。公司是市场中为数不多分红将保持高比例的优质商务地产,给予“推荐”评级,预计16-18年EPSO.92/1.08/1.30,对应PE10/8/7倍,给予6个月目标价12元。

　　风险提示:经济金融环境变化致公司长短期目标低于预期,财务风险出现等。

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　　浦东金桥:业绩稳健,投资性物业加速释放

　　浦东金桥 600639

　　研究机构：长江证券 分析师：蒲东君 撰写日期：2016-04-06

　　毛利率上升改善业绩。因控股子公司金桥联发去年同期转让土地及在建工程项目取得收入6.34亿,而本期无销售收入,公司2015年房地产销售业务收入大幅下降73.15%,拖累公司整体营业收入同比下降21.66%。但毛利率的大幅上升一定程度上减缓了毛利润的下降幅度。

　　同时,由于各类物业总体出租率的提高,公司房地产租赁和酒店公寓服务业务营收同比分别增长7.91%和21.13%,毛利率分别上升1.28和15.63个百分点。叠加报告期内资产减值损失减少、营业外支出和投资收益的上升,公司2015年归母净利润同比增长9.72%。

　　全力拓展投资性物业。2015年,公司通过非公开发行股票,募集资金6.53亿元,完成其在金桥区内坐拥多个优质项目的联发公司(以产业园区工业、研发房产开发为主)股权的全部收购以及毗邻洋山保税港区的“临港碧云壹零”项目的建设,扩大对金桥区投资性物业的建设、拓展和经营。截至报告期末,公司投资性物业总体出租率为89.54%,较去年增长2.54%;投资性物业营收同比增长8.99%,占公司总营收的86.10%。考虑到公司所持投资性物业全部位于上海自贸区内,受益于国家对自贸区的扶持以及项目所处区域的优越性和升值空间,公司投资性物业发展值得期待。

　　打造新兴城区开发运营商。公司2016年将在立足金桥开发区,增加区内存量资源储备的基础上,加快推进“走出金桥”战略,建设上海北郊未来产业园项目,探索品牌输出的新路径。同时,在房地产行业金融属性增强的背景下,公司将以盛讯投资公司为平台,切实推动股权投资工作,积极探索与产业基金合作的方式,最终实现以城区开发为主、产业投资、综合服务为辅的业务格局,依托“金桥”、“碧云”等核心品牌,打造“新兴城区开发运营商”。

　　投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为0.51和0.59元,对应PE分别为35、30倍,给予“买入”评级。

　　风险提示:项目销售及物业出租率不达预期。

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　　招商蛇口:中国邮轮旅游发展实验区花落太子湾

　　招商蛇口 001979

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-05-18

　　邮轮产业发展再获支持符合预期。国家旅游局办公室同意在深圳市南山蛇口工业区太子湾设立“中国邮轮旅游发展实验区”,占地面积9.4平方公里,以推进完善邮轮产业政策、管理、服务、产出等水平为主要内容,在重点领域加强研究、探索试验,并与其他邮轮旅游城市积极配合,为全国邮轮业发展不断积累经验。太子湾邮轮发展实验区的确立,有助于公司在游轮产业发展中享受政策红利,促进“前港一中区一后城”的空间发展模式快速落地,以邮轮母港建设为核心,全力打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链。

　　太子湾邮轮母港启航在即,将成深圳海上门户、母港样板,集高端服务和旅游与一身。拟将蛇口港区太子湾片区规划为集国际邮轮母港、港澳客运码头配套区、滨海特色娱乐休闲区等功能于一体的深圳新“海上门户”,部分客轮船泊位已完成交工验收,预计年内投入试运行。4月初,公司与全球第三大邮轮产业运营公司云顶香港合作共同开发太子湾,计划11月初自贸区“处女星号”邮轮首航。向全国沿海复制太子湾邮轮母港,并获得厦门邮轮母港及青岛邮轮母港的开发权或合作框架。

　　房地产市场景气度提升,销售额同比增92%。1-4月销售116万方/188亿元,同比增42%/92%,完成年度目标650亿元的29%;谨慎在京、穗、宁、苏等地补货6个,权益建面73万方,土地款129亿元,维持核心城市布局。

　　坚定看好公司业务前景和估值提升的逻辑,作为国企改革的旗帜及自贸区、“一路一带”桥头堡,政策红利保驾护航,三大主业协同升级发展,前瞻大招商业务大协同,前海蛇口自贸区加速复制,后续将有更多优质资源注入及配置优化,长期高增长及价值提升有保障。当前股价较资产价值严重低估,坚定价值投资,价值回归指日可待,再次“强烈推荐”。16-18EPSl.09/1.31/1.50元,PE13/11/9倍。

　　风险提示:自贸区建设进度不及预期;房地产市场波动风险。

　　华侨城Ａ（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　华侨城A:酝酿新硕果,铸就新篇章

　　华侨城A 000069

　　研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎 撰写日期：2016-04-27

　　华侨城A发布2015年年报,实现营业收入322亿元,增长4.9%;实现归属母公司净利润46亿元,下降2.8%;每股收益0.64元。

　　利润率有待优化,旅游分拆再落子:公司2015年增收不增利主要在于本期深圳本部高毛利项目结算的规模有所下降导致综合毛利率回落,预计2016年利润率有望实现企稳改善。公司2015年全口径房地产销售金额约252亿,同比增长8%,2016年全口径可售货值超过500亿,预计16年销售金额在270-280亿左右,同比增长5-10%。旅游综合业务方面,公司2015年实现全口径游客接待量突破3300万人次,同比增长7.5%,超越我们年初3200万人的预期,新业务方面,公司文旅科技于10月份成功在新三板挂牌后又推动在主板上市,以文旅科技为契机,我们认为公司旗下的新业务包括文化演艺等方面未来都具备分拆的可能性。

　　投资方式多面开花:本期公司新增土地储备208万平米,首次进入南京,还通过股权收购的方式获取了花伴里集团下的旧改项目,未来还将积极寻找西安、南昌、桂林等地的项目机会。我们从2014年以来一直强调公司模式的升级,除了既有优势产品的拓展,公司也在积极推进轻资产模式,包括管理输出以及文化旅游景区的合作并购,2016年我们可以期待相关资源的落实。

　　再融资+股权激励落地,助推发展提速:2015年末公司短债压力和净负债率都出现了明显的下降,皆处于历史低位。另外公司于2015年3月份启动股权激励计划,已经于10月完成,授予价格4.66元/股,涉及公司高管及骨干271名,在此次管理层换届后,股权激励的适时推出,也将对公司新一轮模式升级、经营提速带来明确意义。

　　盈利预测与投资评级:我们预计公司16-17年EPS分别为0.60元、0.65元,维持“买入”评级。

　　华夏幸福（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　华夏幸福:尽享模式红利,成长稳步前行

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎 撰写日期：2016-04-27

　　公司发布2016年一季度报,实现营收49.5亿,同比增长50.15%,实现归母净利润12.99亿,同比增长86.24%,EPS0.44元。

　　业绩亮眼,产业升级成果凸显:公司一季度经营数据表现亮眼,净利润增速幅度大于营业收入主要受益于:1、公司自去年以来持续优化业务结构,聚焦产业新城业务,一季度利润主要来自于产业发展服务等高毛利业务的贡献;2、管控效率提升,报告期内公司的销售管理费用率达4.89%,较去年全年下降0.34个百分点。预计公司全年盈利能力将会在去年基础上进一步改善。公司一季度实现销售额211.24亿,已完成全年目标的24%,随着今年市场销售的持续向好和京津冀区域一体化的加速落地,公司销售有望维持高速增长的趋势,继续向全年870亿努力。

　　产业模式持续升级:公司产业新城模式再获拓展,继去年公司产业新城联盟企业不断壮大,今年1月和4月分别同全国智能机器人创新联盟和中航国际物流(天津)有限公司签订了战略合作协议,双方将在智能制造和航空产业链上结合公司自身产业新城模式展开合作,实现共赢,未来有望充分受益于国家产业战略转型升级。

　　扩张加速 融资助力:一季度公司新增土地面积67.89万平,拿地金额超过30亿,布局区域主要集中在京津冀和长三角区域。一季度公司新增6个备忘录,进一步扩大公司受托面积。今年公司海外拓展又下一城,1月公司同印度方面签署合作协议,共同建设产业新城,未来随着国家“一带一路”战略持续深化,公司产业新城出海有望加速实现落地,为公司保持高速增长提供强大推动力。此外公司新增ABS 融资渠道,在多元融资渠道畅通的情况下,公司资本结构再获改善,未来在资本市场上公司的资金优势有望得到充分发挥。

　　投资评级与盈利预测:预计16-17年EPS 分别为2.11元、2.74元,维持“买入”评级。

　　首开股份（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　首开股份:主业健康发展,多元探索提速

　　首开股份 600376

　　研究机构：长江证券 分析师：蒲东君 撰写日期：2016-04-29

　　事件描述

　　首开股份(600376)今日公告2015年报:2015年度公司实现营业收入236.18亿元,同比增长13.27%,净利润20.83亿元,同比增长26.44%;净利润率8.82%,同比上升0.92个百分点。EPS0.89元。其中第四季度单季实现营业收入120.45亿元,同比大幅增长55.43%,净利润5.3亿元,同比增长18.13%;净利润率4.4%,同比下降1.39个百分点。EPS0.24元。

　　事件评论

　　京外营收扩张,京内毛利提升。2015年公司营业收入同比增长13.27%,主要原因在于公司福州、苏州、贵阳等地新增8个项目进入结转期,京外营收同比增加47.30%。另一方面,北京地区受益于房价回暖等因素,毛利率提升13.90个百分点,推动总体毛利率上升6.04个百分点。

　　公司净利润率上升幅度较低,主要受大连东港项目计提3.89亿跌价准备影响。

　　积极把握融资机会,杠杆率与资金成本双降。公司2015年底资产负债率为82.70%,真实负债率为79.26%,同比去年分别下降0.77和0.27个百分点;货币资金覆盖率大幅回升至1.01,短期内资金相对充足。

　　公司积极把握资本市场机会,拓展中期票据、公司债、永续债、非公开发行股票等融资工具,杠杆率与资金成本有望继续下降。

　　加大北京地区布局,深化合作拿地模式。公司储备资源丰富,2015年末扣除预售部分的可供出售面积达1485万平,其中京内资源占比约为28%。公司2015年加大了北京地区的拿地力度,共获得9个京内项目,全口径拿地面积占比达到47%,而且全部采用合作方式拿地,有助于公司与合作方优势互补,降低竞争与投资风险。

　　积极求变,多元化提速。2015年以来,公司在主业稳健发展的同时,先后与中信并购基金、途家网、北京文化中心建设发展基金以及亿达集团展开合作,显示了公司以积极求变的心态进行多元化探索,在瞬息万变的时代背景下将为长远发展注入活力,国企改革有望首先受益。

　　投资建议:公司主业经营良好,心态积极求变,国企改革有望首先受益;此外,股价与定增价倒挂,安全边际较高。预计2016年、2017年EPS分别为1.04和1.12元/股,对应当前股价PE为10.48和9.72倍,维持“买入”评级。

　　风险提示:政策影响,楼市波动