一二线城市土地现房价格均高烧 六股或热度不减

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　　世纪星源:年报传递积极信号 环保战略转型具亮点

　　世纪星源 000005

　　研究机构：国海证券 分析师：谭倩,杨雪 撰写日期：2016-05-03

　　地产投资管理波动大,环保并表较晚。公司传统房地产投资管理业务由于周期较长,且净利润受项目退出具体时间节点限制,导致净利润在不同年份间波动较大,2015年无大型地产项目退出,导致出现亏损。公司2015年收购博世华进军环保,博世华全年实现净利润5141.81万元,但受资产交割时间影响,博世华仅合并约530万元净利润,使公司净利润受到不利影响。

　　2016年地产、环保提供价值与利润双支点。公司目前在手四大房地产项目,其中三项位于全国一线核心城市深圳,对应土地重估价值预计已超过70亿元,已能够支撑公司市值。而中环阳光星苑项目已与卓越签订框架协议,预计将在2016年实现约1.5亿非经常性损益,根据公司4月15日一季度业绩预告公示,项目利润预计将在2016二季度获取。另外,博世华2016、2017年业绩承诺分别为6000万、7200万元,并可在对应报告期完整并表,我们预计地产、环保业务将为公司价值与利润提供双支点。

　　年报提出将对房地产投资管理业务进行整合,加快资金周转。我们认为,公司未来拟通过加快对房地产业务整合与加速资金周转,未来有望加快房地产业务变现,一方面有利于加速公司地产业务净利润实现,另一方面有助于公司回收资金,支持环保业务发展。

　　项目承接方面,提出拓展“一带一路”、推进PPP项目。公司年报提出:将大力推进清洁技术和梯级能源的PPP基础设施项目,重点是开发“一带一路”上的大型PPP清洁技术项目。我们认为,公司通过获取博世华环保工程平台,未来有望嫁接上市公司资源,并拓展海外“一带一路”等项目机会,推进承接PPP项目建设。

　　拟继续扩展城市制冷站项目,有利增厚利润。公司年报披露,计划启动了第一批(不低于三个)相等规模的大型蓄冷式城市制冷站投资的前期工作。公司此前披露平湖制冷站项目投资预计为2亿元,投资回报率有望达到20%,据此测算平湖制冷站项目净利润有望达4000万元,盈利水平较高,公司提出启动不低于三个同等规模项目,有望进一步增厚公司业绩。

　　外延方面值得期待,提出危废发展重点。公司年报提出“今后三年内主动持续地以的吸收合并方式集中将环保优秀品牌公司的业务纳入公司旗下,有效利用资本市场提供的并购相关优良经营性资产和业务的机会,促进经营业绩在三年内的大幅跃升”,并指出“下一步拟并购危废处理业务的企业,占领国内环保行业的技术高地”,我们认为未来三年公司有望进一步通过外延完善环保平台布局,其中危废是并购重点方向之一。

　　维持公司“增持”评级。我们看好公司地产价值提供支点,积极转型环保,拟通过项目承接方式增厚利润,希望借助外延取得进一步发展,暂未考虑公司未来环保并购以及除中环阳光星苑外其它地产项目业绩贡献,我们预计公司2016-2017年EPS分别为0.17、0.13、0.16元,对应当前股价PE分别为42.86、55.43、44.23倍,维持公司“增持”评级。

　　风险提示:土地价值波动风险、政府土地规划变动风险、公司地产项目存在仲裁事项可能影响收入确认时间、项目建设进度不及预期、并购活动不及预期、宏观经济下滑风险。

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　　中粮地产:投资收益支撑业绩 受益中粮集团整合

　　中粮地产 000031

　　研究机构：长江证券 分析师：蒲东君 撰写日期：2016-03-28

　　报告要点

　　事件描述

　　中粮地产(000031)今日公告2015年报,主要内容如下:2015年度公司实现营业收入135亿元,同比增长49.32%,净利润7.22亿元,同比增长20.60%;净利润率5.35%,同比下降1.27个百分点,EPS0.4元。

　　事件评论

　　投资收益推动净利润上升。2015年公司净利润同比上升20.60%,达到7.22亿元,其中非经常性损益6.17亿元,占净利润比例为85.46%。公司非经常性损益主要来自于处置招商证券股票获得的5.91亿元的税后收益,公司已不再持有招商证券股票。主营业务方面,营收同比增长49.32%,扣非归母净利润同比增长13.80%,但占净利润比例较小。

　　负债率同比上升,货币资金相对充裕。公司2015年底资产负债率为79.96%,真实负债率为75.52%,分别同比上升2.99、3.66个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期长期负债)的比例为1.06,短期偿债能力较强。公司背靠央企中粮集团,财务状况总体可控。

　　定增募资深耕深圳,拿地提速拓张北京。公司发布50亿元定增预案,主要用于深圳等地多个项目开发,一方面可加快深圳等一线城市核心项目开发,充分受益楼市热度上升红利;另一方面亦可有效降低资金成本、优化资本结构,推动公司长期发展。此外,公司2015年新发展5宗土地,总建面达102万平,规模几乎是前三年之和;其中3宗位于北京,其余分别位于南京、苏州等核心二线城市,公司未来发展将受益于回归核心一二线城市的投资策略。

　　中粮系内部资源整合受益者。公司多次收购集团旗下地产资源:(1)收购PD公司100%股权,从而获得了位于深圳市福田区位绝佳的B405-0029宗地,凭借“工改工”经验深耕深圳;(2)拟收购中粮地产投资公司剩余49%股权,从而得到北京祥云国际项目的全部股权,拟收购烟台中粮博瑞公司100%股权,进入烟台拓展市场。以上收购动作实现表明,公司在中粮集团体系内地产平台的战略意义逐渐升高。

　　投资建议:公司积极推进深圳、北京项目的投资开发,有望持续分享两地楼市红利,并受益于中粮系内部资源整合。预计2016年、2017年EPS分别为0.51和0.63元/股,对应当前股价PE为22.20和17.93倍,维持“买入”评级。

　　风险提示:投资收益不可持续

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　　华联控股:拟减持神州长城 兑现投资收益

　　华联控股 000036

　　研究机构：中泰证券 分析师：罗文波 撰写日期：2016-02-22

　　事件:华联控股公告称,拟提请于2016年3月9日至2016年8月31日期间,采取大宗交易方式择机减持部分神州长城股份,拟减持股份数量不超过2,000万股,本次拟减持股份数量约占神州长城总股份的4.48%,按周五收盘价折合10亿市值。减持完毕后,仍持有5.18%股份。

　　安全边际高,每股RNAV11.66元:根据我们的测算,公司重估净资产132.88亿元,目前华联控股总市值93.75亿,折价28.8%。其中,用贴现率10%计算,地产项目净利润贴现70.29亿元,自持出租物业重估增值30.44亿元,长期股权投资重估增值19.19亿元。预计华联控股2016-2017年的EPS为0.92/1.37,相应的P/E是8.9/6.0。

　　2016-2018年现金回流充足,为转型或产业链上下游业务延伸奠定基础:华联控股未来会有大笔项目结算发生在2016-2018年,我们预计2016/2017/2018年房地产开发带来的净利润达到10亿/11亿/23亿,其中2014年租金和物业部分的现金收入将超过1.64亿,带来可观的现金回流。届时,公司将有充足的现金进行转型、拿地、或是在产业链上下游进行延伸。对于转型,目前公司还在探索阶段,例如出资5000万元参与投资设立深圳市腾邦梧桐在线旅游投资企业。我们认为公司未来将首先进行产业升级。例如,通过“半岛小镇”和“星光大道”项目,拓展商业地产和旅游地产业务。华联控股自上市以来,成功地通过原始资源积累进行产业升级转型。公司主营业务由原来的单一化纤业变更为纺织服装业,再转向石化新材料(PTA),2009年,在PTA等化工原材料市场不景气的情况下,华联控股利用厂房和土地资源进行二级开发。我们认为公司管理层具备成功的企业转型经验,同时拥有管理才能和市场嗅觉,懂得合理利用资源。结合以上几点,我们认为未来两到三年公司将进行产业升级或转型。

　　未来股东可能进行资产注入或资产托管:2015年7月,华联集团公告承诺,在2015年底“星光大道”项目二期工程项目竣工、开业运营后的两年内,将该项目以定向增发或现金收购等方式注入上市公司。该项目总投资10亿美金,商业面积18万方左右。2013年9月,华联控股通过现金出资方式收购了华联集团所持有的千岛湖“半岛小镇”项目,预计将带来20亿左右的收入,其中华联控股占有该项目70%的权益。多年来,集团对华联控股的产业转型给予了大力支持,为公司未来转型商业地产和旅游地产,进行产业链延伸、完善及转型升级又提供了坚实后盾。

　　同时,华联集团承诺在五年内解决与华联控股之间将面临的同业竞争事宜,若未能在该承诺限期内避免同业竞争的,拟通过资产托管等方式进行解决,以避免与华联控股之间发生直接或间接同业竞争的情形。实际上,未来几年行业下行是必然趋势,中小型房企将面临整合、重组、或者主动实施转型。华联控股目前享有深圳工业用地的土地红利,但尚未出台拿地计划。随着深圳等一线城市的土地招拍挂价格升高,华联控股未来的竞地压力会越来越大。房企龙头,如万科、保利等,融资成本低,2014年发债的利率只有4.5-5%左右,而华联控股的关联方资金拆借利率达到8-10%,借债成本10%左右。未来如遇货币政策收紧,资金面压力更大。我们认为在工业用地的红利之后,集团很可能会通过注资、转托管等各种方式保证公司存续发展。

　　投资建议:预计2015~2017年归属母公司净利润为6,022/103,866/153,705万元,分别同比增长75%、1624%、48%。摊薄EPS为0.05,0.92,1.37,对应当前股价的估值为164.4x/8.9x/6.0x,华联控股减持子公司兑现投资收益,房地产业绩有保障,安全边际高,转型溢价未体现在股价中,强烈看好,维持“买入”评级。

　　风险提示:项目进度低于预期。销售情况低于预期。

　　中洲控股（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　中洲控股:激励落地 携手共赢

　　中洲控股 000042

　　研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎 撰写日期：2016-05-04

　　中洲控股发布2016年一季报,实现营业收入19.1亿,同比下降7.5%,实现归母净利润0.45亿,同比下降90.3%。

　　销售按部就班,关注深圳核心项目推进节奏:一季度公司主要结算成都中央城邦项目和其他房地产尾盘项目,净利润增速大幅低于营业收入的原因主要在于去年结算的为高毛利项目深圳中洲控股金融中心,本期项目利润率较低,导致综合利润率下降33个百分点。截至4月末,公司实现销售金额约28亿,已完成全年目标的27%左右,全年计划稳步推进,向全年105亿的销售目标努力。同时需要关注公司深圳重点项目如笋岗、黄金台项目的推进节奏,也将决定公司今年和明年新增货值的释放程度。

　　携手平安信托,静待新项目推进:公司2016年至今仅通过并购方式获取了香港铜锣湾项目,3月公司公告与平安信托战略合作,将获得不超过50亿元的授信额度用于投资位于北京、上海、广州、深圳地区及二线城市项目,新一轮的布局值得期待。一季度末公司净负债率及短债压力又重新有所回升,在此基础上,公司于2月份发布新一轮55亿元再融资方案,目前已经获得证监会受理,为未来的储备结构进一步优化打下基础。

　　员工持股计划落地,助推新业务拓展:公司在3月份启动员工持股计划,总人数不超过170人,计划份额上限为3亿份,按最新收盘价计算所能购买的股票数量上限约为公司现有股本总额的2.89%。我们认为此次员工持股计划预期比此前股权激励第一期计划规模更大、范围更广,有助于绑定管理层和员工的一致利益,也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。

　　盈利预测与投资评级:我们预计公司2016年-2017年EPS分别为0.70元、0.97元,维持“买入”评级。

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　　中航地产:小而美 受益国改与航空文化战略

　　中航地产 000043

　　研究机构：国金证券 分析师：胡华如 撰写日期：2016-03-04

　　投资要点

　　15年Q4业绩大幅好转:3月2日公司发布年报,15年实现营业收入55.19亿元(-11.36%)、归母净利润4.01亿元(-18.53%),而在15前三季度公司业绩同比下滑146%,四季度公司实现归母净利润5.7亿,地产的结算和昆山九方城项目开业后公允价值的提升使得15年全年业绩大幅好转。对于基本面的担忧可以大幅缓解,公司的业绩弹性相对较大。

　　航空科技文化战略加速推进:14年8月,中航工业筹划在全国兴建5-6个“航空大世界”主题乐园项目。2015年10月底,公司设立子公司“成都航空科技文化发展有限公司”,标志着集团的航空科技文化战略确定落地公司。16年1月18日公司在成都天府新区以底价拿地(净用地面积30.8万方,楼面地价不超过900元每平米),是成都航空大世界项目首期地块,未来该区域将建成航空科技文化博览中心、配套商业、产业孵化基地、航空主体社区等。

　　机构物业管理业务继续发力:16年1月15日,公司全资子公司中航物业拟与NEC(中国)设立合资公司(中航物业持股65%),致力于开发符合未来物业管理行业的设备设施运营平台和智能楼宇科技产品,有利于为中航物业提供新的业务增长点。截至2015年10月,中航物业在全国物业管理项目350个,在管项目面积总计3730万方。在我国政府职能转变、建设服务型政府大趋势下,我们看好公司物业管理业务的发展空间。

　　积极探索多渠道融资:近年来公司非流动负债在债务总额占比逐步提升(15年Q3占45%),其中股东借款约占一半,综合融资成本逐步走低。15年12月公司与中航财司续签《金融服务协议》,未来三年由中航财司向公司提供不超过8亿元综合授信额度;16年2月,公司发行15亿元债券获得证监会核准,后续来看公司也可能采取股权融资。

　　投资建议

　　公司在15年实现签约金额49亿,签约面积60万方,同比分别增55%和%,16年地产结算有保障。预计公司16年实现EPS为0.71元,对应当前股价的PE仅为12倍,公司RNAV11.42元,股价较其折让25%,我们首次覆盖给予买入评级。

　　风险提示

　　国企改革与航空科技文化战略推进缓慢。

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　　招商蛇口:销售稳步推进 拿地聚焦一二线城市

　　招商蛇口 001979

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2016-05-13

　　核心观点:

　　销售保持较好态势,均价稳步上升

　　2016年4月,招商蛇口实现销售金额56亿,同比升104%,月度销售创年内新高。1-4月累计实现销售金额188亿,同比升92%,完成年初制定的全年销售计划650亿元的29%。即使在销售持续向好的情况下,公司依然有足够的可售货值推出,我们认为,完成全年计划是大概率事件。4月签约销售均价14800元/平米,环比回升8%,同比上升21%。公司去年至今的销售均价处于稳步攀升的状态,这也与行业整体的房价变化趋势相符。

　　合理补充库存,继续聚焦一二线城市

　　2016年4月,招商蛇口在北京和广州分别获取项目资源,合计建面积61万平,总地价68亿。4月拿地建面(61万平)高于销售建面(38万平),不过从1-4月累计情况看,公司拿地建面117万平,基本与同期销售建面116万平持平。城市布局方面仍然以重点核心城市为主,基本不进入三四线城市。从投资力度上看,4月土地投资金额68亿,是同期销售金额56亿的1.2倍,主要是由北京地块价格较高所致,1-4月整体来看,公司拿地总地价129亿,是同期销售金额188亿的69%,投资力度有所回升。从权益的角度来看,招商蛇口4月获取的两个项目权益占比分别为70%和60%,并且根据公告,未来不排除继续引入合作方共同开发。我们预计,公司未来少数股东权益占比将会有一定幅度的上升。

　　预计公司16、17年EPS分别为1.08、1.31元,维持“买入”评级

　　公司4月销售超过3月,继续保持较好的上升态势,目前销售金额完成年度目标的30%,土地投资继续聚焦主流一二线城市,合理补充库存。

　　风险提示

　　下半年销售不及预期。园区业务推进慢于预期。