4月二线城市土地出让金狂揽逾千亿 6股受追捧

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　　新城控股:二线龙头,住宅商业双核驱动

　　新城控股 601155

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-04-22

　　15年营收235.7亿元(+14%),归母净利18.4亿元(较上年同期+57%,较备考同比+11%),公允价值变动净收益8_2亿元(+123%,投资性房地产公允价值增多)。

　　投资要点:

　　执行力强,高度市场化开发,15年超额完成计划。实现销售面积346万方(+25%),销售金额319亿元(+30%)其中上海/苏州/南京/常州实现销售金额51/66/5 5/52亿元,占比为16%/21%/17%/16%。15年物业销售营收229.7亿元,同比增13.9%,毛利率25.9%;出租营收1.7亿元,同比增32.5%,毛利率86.4%。16年销售保持高增长,我们预计16年销售金额420-450亿元(+32%至41%)。畅享二线城市持续回暖东风,1季度销售靓丽艄售面积、销售金额116万方/114亿元,是15年全年的34%和36%。

　　15年在二线等城市地价大涨前加速拿地,储备资源丰厚,加快开发,16年货量充足。测算15年末未结算建面1637万方,15年新增资源建面951万方。大部分资源集中于上海、南京、苏州、常州等长三角核心城市,未来将以长三角为核心,扩展至珠三角、环渤海和中西部重点城市。15年加快开发.新开工面积741万方(同比增83%,住宅336万方同比增52%、商业405万方同比增120%),在建建面898万方(+73%),16年又计划新开工建面623万方(一16%),16年公司有足够的可售货量。

　　资金充沛融资成本低,业绩高增长有保障。公司资信情况良好,目前债务融资加权平均成本仅为7.18%,获得银行授信总额度388亿元(已使用37亿元)。尚余预收账款158亿元(+20%)锁定16年50%业绩,同时16年计划竣工建面469万方(+21%),货源充足高增长可期。由于应付债券增加,净负债率升9个百分点至40%:销售费7.9亿元(+28%)、管理费8.7亿元(+34%),财务费1.3亿元(未能资本化利息增加,+151%)。

　　公司为江苏房企综合实力第一、全国房企二十强,专注住宅、商业综合体开发运营,在二线及准二线城市极具竞争力。70%的资源集中于上海、南京、苏州等长三角及其周边消费力强劲且供需较紧张的城市,充分受益因城施策带来价量提升毛利提升的红利。

　　公司开启住宅商业双核驱动模式,依托公司在上述城市极强的竞争力,以长三角为中心辐射全国,力争在17年进入商业地产第一梯队。RNAV21.4元,股,预计16-18年营业收入为299、365、438亿元同比增速为27%、22%、20%三年复合增速为22.9%:16-18年最新摊薄EPS为1.34、1.60、1.92元,三年复合增长21.4%,对应当前股价PE11、9、8倍,6个月目标价20元,对应16年PE15倍,给予“强烈推荐”评级。

　　风险提示:市场波动剧烈、全国布局受阻、养老布局不及预期。

　　华联控股（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　华联控股:拟减持神州长城,兑现投资收益

　　华联控股 000036

　　研究机构：中泰证券 分析师：罗文波 撰写日期：2016-02-22

　　事件:华联控股公告称,拟提请于2016年3月9日至2016年8月31日期间,采取大宗交易方式择机减持部分神州长城股份,拟减持股份数量不超过2,000万股,本次拟减持股份数量约占神州长城总股份的4.48%,按周五收盘价折合10亿市值。减持完毕后,仍持有5.18%股份。

　　安全边际高,每股RNAV11.66元:根据我们的测算,公司重估净资产132.88亿元,目前华联控股总市值93.75亿,折价28.8%。其中,用贴现率10%计算,地产项目净利润贴现70.29亿元,自持出租物业重估增值30.44亿元,长期股权投资重估增值19.19亿元。预计华联控股2016-2017年的EPS为0.92/1.37,相应的P/E是8.9/6.0。

　　2016-2018年现金回流充足,为转型或产业链上下游业务延伸奠定基础:华联控股未来会有大笔项目结算发生在2016-2018年,我们预计2016/2017/2018年房地产开发带来的净利润达到10亿/11亿/23亿,其中2014年租金和物业部分的现金收入将超过1.64亿,带来可观的现金回流。届时,公司将有充足的现金进行转型、拿地、或是在产业链上下游进行延伸。对于转型,目前公司还在探索阶段,例如出资5000万元参与投资设立深圳市腾邦梧桐在线旅游投资企业。我们认为公司未来将首先进行产业升级。例如,通过“半岛小镇”和“星光大道”项目,拓展商业地产和旅游地产业务。华联控股自上市以来,成功地通过原始资源积累进行产业升级转型。公司主营业务由原来的单一化纤业变更为纺织服装业,再转向石化新材料(PTA),2009年,在PTA等化工原材料市场不景气的情况下,华联控股利用厂房和土地资源进行二级开发。我们认为公司管理层具备成功的企业转型经验,同时拥有管理才能和市场嗅觉,懂得合理利用资源。结合以上几点,我们认为未来两到三年公司将进行产业升级或转型。

　　未来股东可能进行资产注入或资产托管:2015年7月,华联集团公告承诺,在2015年底“星光大道”项目二期工程项目竣工、开业运营后的两年内,将该项目以定向增发或现金收购等方式注入上市公司。该项目总投资10亿美金,商业面积18万方左右。2013年9月,华联控股通过现金出资方式收购了华联集团所持有的千岛湖“半岛小镇”项目,预计将带来20亿左右的收入,其中华联控股占有该项目70%的权益。多年来,集团对华联控股的产业转型给予了大力支持,为公司未来转型商业地产和旅游地产,进行产业链延伸、完善及转型升级又提供了坚实后盾。

　　同时,华联集团承诺在五年内解决与华联控股之间将面临的同业竞争事宜,若未能在该承诺限期内避免同业竞争的,拟通过资产托管等方式进行解决,以避免与华联控股之间发生直接或间接同业竞争的情形。实际上,未来几年行业下行是必然趋势,中小型房企将面临整合、重组、或者主动实施转型。华联控股目前享有深圳工业用地的土地红利,但尚未出台拿地计划。随着深圳等一线城市的土地招拍挂价格升高,华联控股未来的竞地压力会越来越大。房企龙头,如万科、保利等,融资成本低,2014年发债的利率只有4.5-5%左右,而华联控股的关联方资金拆借利率达到8-10%,借债成本10%左右。未来如遇货币政策收紧,资金面压力更大。我们认为在工业用地的红利之后,集团很可能会通过注资、转托管等各种方式保证公司存续发展。

　　投资建议:预计2015~2017年归属母公司净利润为6,022/103,866/153,705万元,分别同比增长75%、1624%、48%。摊薄EPS为0.05,0.92,1.37,对应当前股价的估值为164.4x/8.9x/6.0x,华联控股减持子公司兑现投资收益,房地产业绩有保障,安全边际高,转型溢价未体现在股价中,强烈看好,维持“买入”评级。

　　风险提示:项目进度低于预期。销售情况低于预期。

　　广宇集团（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　广宇集团:计划打造大健康生态圈,武林外滩推高16年业绩

　　广宇集团 002133

　　研究机构：中银国际证券 分析师：袁豪 撰写日期：2016-04-26

　　广宇集团14年开始第二主业探索,15年最终确定医疗大健康为转型方向,其中公司联手世正医疗布局影像诊断只是该领域转型第一步,公司后续计划围绕医疗大健康方向继续积极拓展新项目,打造大健康生态圈,从而快速将医疗大健康业务打造成公司第二主业。而地产主业方面,15年武林外滩项目大幅推高销售至35亿元,同比增长86%,并该项目将于16年集中结算,大幅推高16年业绩;公司目前半数土储位于杭州,土地成本低、资源优质,对应公司NAV为53亿元,并且受益于目前政策对于二线城市的利好影响,后续销售值得期待,同时公司NAV也将具有一定的向上弹性。我们继续看好公司的医疗大健康转型方向,并维持2015-16年每股收益预测0.40元和0.49元,同时在地产转型医疗房企的横向对比中,目前公司市值53亿元持平NAV、并且市净率仅为1.9倍,NAV溢价和市净率估值对比转型医疗房企均明显偏低,维持目标价10.00元,重申买入评级。

　　支撑评级的要点

　　15年业绩首度亏损,16年武林外滩集中结算业绩望大幅改善。15年,营业收入17.2亿元,同比增长2%,净利润亏损6,440万元,同比下降149%和90%;每股收益-0.08元;毛利率和净利率为11.2%和3.7%,分别下降16.7和11.5个百分点;三项费用率稳定在7.7%左右;此外,每10股派0.8元;业绩首度亏损主要源于本年结算项目毛利率较低,同时高毛利的武林外滩因为精装修进度影响未能提前交付,但16年5月武林外滩进入集中结算将大幅改善16年的毛利率和业绩。

　　武林外滩推高15年销售至35亿,估算16年可贡献2.8亿利润。2015年销售金额35亿元,同比增长86%,完成计划的140%,并创历史新高,其中大部分为杭州武林外滩和舟山锦澜公寓贡献。根据杭州透明售房网,15年末武林外滩累计销售250套(总共369套),占比2/3,估算累计销售近30亿元(均未结算),占15年末32亿元预收款的绝大部分,再加上今年销售部分,该项目今年理论结算额在30亿元上下,并按照预计净利率约18.5%以及权益50%估算,今年预计武林外滩可贡献净利润在2.8亿元左右。(具体推导过程见后文)n布局影响中心确定大医疗转型,后续计划打造大健康生态圈。公司2014年开始第二主业探索,并14年中报中确定了环保和大健康的转型方向,经过一年多的考察调研和论证分析,公司在15年确定了医疗大健康的转型方向,并致力于“诊断+治疗”两大业务,其中15年6月联手世正医疗布局影像诊断只是该领域转型的第一步。根据16年年报中提到,“在第二主业方面,公司将继续推进医学影像诊断中心建设,并积极拓展新项目,打造大健康生态圈”,从而快速将医疗大健康业务打造成公司第二主业。

　　评级面临的主要风险。

　　房地产市场销售成交低于预期;转型进度低于预期。

　　估值。

　　我们继续看好公司的医疗大健康转型方向,并且维持2015-16年每股收益预测0.40元和0.49元,同时在地产转型医疗房企的横向对比中,目前公司市值53亿元持平NAV、并且市净率仅为1.9倍,NAV溢价和市净率估值对比转型医疗房企均明显偏低,维持目标价10.00元,重申买入评级。

　　福星股份（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　福星股份:一季度业绩靓丽,全年将超预期

　　福星股份 000926

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-04-27

　　投资要点:

　　地产业务业绩持续释放,毛利率、净利率稳步提升。由于一季度结算收入大增带动营业收入同比大增42%至31.3亿元,毛利率27%(较15年年末+2.1个百分点),净利率8.5%(较15年年末+2.7个百分点)。15年地产业务营收71.4亿元,同比+9.6%,毛利率29.2%,增加5.5个百分点。截至16年第一季度末,预收账款约53.4亿元,加上一季度营业收入已达84.7亿元(占15年全年营业收入105.5%),预计16年全年业绩将超预期,实现销售金额约101.8亿元(+20%)。地产业务15年全年销售面积104万方(+13.3%),销售金额84.8亿元(+13.7%);结算面积101万方(+16.6%),结算收入66.1亿元(+2.2%)。15年末待开发建面767万方,可售存量约95万方,持有型物业约15.4万方,其中群星城(8.6万方)出租率98%,东澜岸广场(2.9万方)出租率97%。

　　公司债券顺利发行,流动资金充裕。公司拟非公开发行规模不超过人民币30亿元公司债券,用于公司偿还金融机构借款及补充流动资金,目前已获证监会批准。3月30日,已完成16年非公开发行公司债券(第一期)6亿元的公司债券发行,利率5.5%,期限5年,融资成本大幅低于此前公司债利率,债务结构不断优化,融资成本下降。一季报显示目前公司货币资金约72.7亿元(同比增165%),为持续稳健经营奠定基础。此外,净负债率降7个百分点至90%,资产负债率降三个百分点至70%。

　　公司以福星智慧家为载体,积极扩展社区O2O基础服务和增值服务,创造新的盈利点。福星智慧家首创物业众筹模式,截至目前服务面积已达8000万平方米,服务人群约180万人并进入上海、成都、西安、北京等地,实现跨区域发展。

　　公司在武汉三环内拥有丰富项目储备,持续受益武汉市场回暖,全年业绩有望超预期。福星智慧家成长迅速,服务面积稳步扩容,预计将成为新的利润引擎、优化业务结构。当前股价已低于非公开发行价格12.66元,RNAV16元/股,是不可多得的投资洼地。暂不调整盈利预测,预计16-18年营业收入98、111、122亿元,对应增速分别为21%、14%、10%,三年复合增速15%;16-18年最新摊薄EPS为0.62、0.82、0.93元,三年复合增速23%,对应当前股价PE18、14、12倍,建议逢低吸纳等待价值回归,6-12月目标价15.8元,对应16年PE25倍,维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示:短期内市场波动剧烈,智慧社区推广不达预期等。

　　迪马股份（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　迪马股份:主营业务稳定,发力拓展军工、金融

　　迪马股份 600565

　　研究机构：信达证券 分析师：范海波,刘磊 撰写日期：2016-04-27

　　事件:迪马股份发布2015 年年度报告,2015 年迪马股份实现营业收入77.31 亿元,同比增加6.70%;归属母公司股东净利润为4.69 亿元,同比减少16.33%。综合毛利率为26.64%,略高于2014 年;基本每股收益为0.20 元/股,同比减少31.03%。2015 年业绩低于我们的预期。同日,迪马股份发布2016 年一季度报告,2016 年一季度迪马股份实现营业收入11.21 亿元, 同比增加101.83%;归属母公司股东净利润为0.77 亿元,同比增加230.35%。

　　点评:

　　主营房地产、专用车发展稳定。迪马股份主动调整房地产业务城市布局,集中面向改善性需求,提升长江经济带一线华中、华东等高毛利率一、二线城市(上海、南京、武汉等)占比并择机向华南广州、深圳等区域拓展,报告期内房地产业务实现收入67.14 亿元,同比增长7.99%,营收占比约为88%;迪马股份专用车业务2015 年营业收入为9.24 亿元, 同比减少6.23%,毛利率为28.51%,同比上升7.51%,报告期内迪马股份主动调整专用车产品结构,放弃低毛利率产品的市场份额,集中资源发展运钞车新品、流动银行车(信用社专用)及环卫车等毛利率相对较高的产品,未来防弹车将向国际市场拓展,环卫车在立足西南区域市场的基础上辐射全国。

　　再融资进展顺利,为后续业务扩张和资本运作打下资金基础。迪马股份2015 年下半年和2016 年一季度成功发行了公司债券、银行间中期票据,共募集资金约40 亿元。2015 年年末迪马股份公布定向增发预案,拟募集资金不超过20 亿元, 发行价格不低于6.80 元/股,锁定期为12 个月。募集资金用于外骨骼研发生产(5 亿元)、新型军用车(专用)特种车生产建设项目(10 亿元)和偿还公司债务(5 亿元)。

　　投资新设公司,落实外骨骼机器人研发生产。迪马股份出资3000 万元(占注册资本20%)与成都润惠科技、北京京润基业和自然人秦开宇共同投资新设外骨骼研究发展有限公司,开展外骨骼机器人研究和产业化应用。根据协议规定,迪马股份是军用外骨骼科产业化实施方和医用外骨骼产业化的优先实施方。外骨骼机器人在军事、医疗领域有广泛应用前景,是迪马股份布局军工产业的重要方向之一,多方合资新设公司可以充分发挥各投资人的资源优势,共同推进外骨骼外骨骼技术研发和产业化应用。

　　与北理工签署战略合作协议,将在多个领域展开合作。2015 年年末迪马股份与北理工签订战略合作协议,计划以联合申报重大科技项目,共建实验室等方式开展技术合作,重点方向包括无人机研制、虚拟现实与仿真技术应用、大扩展比智能方舱研发、无人车辆等。我们认为,迪马股份与北理工战略合作类似与2015 年初与成都电子科技大学合作模式,通过产学研合作发挥各自优势,加快军工新技术产业化进程,有利于迪马股份在军工领域拓展。

　　收购东海证券、参股三峡人寿,构建金融体系。报告期内迪马股份以自有资金收购东海证券股份有限公司股权,2015年10月与苏州海竞信息科技集团有限公司和自然人张坤分别签署股份转让协议,以现金合计8.85亿元收购两方持有的东海证券股权。另外,迪马股份与重庆渝富资产经营管理集团有限公司等七家企业发起设立三峡人寿保险股份有限公司获得批复,将在1年内完成筹建工作。迪马股份通过收购券商股权、参股保险等运作可以优化公司资产结构,培育新的利润增长点,同时布局金融领域也有助于发挥金融与现有业务的协同效应加速发展。

　　盈利预测及评级:暂不考虑本次定向增发对公司经营业绩和股本的影响,我们预计迪马股份2016年至2018年归母净利润分别为6.41亿元、7.25亿元和11.69亿元,对应的EPS为0.27元/股、0.31元/股和0.50元/股。我们维持对迪马股份的 “买入”评级。

　　风险因素:迪马股份房地产业务经营效益下滑;迪马股份与北理工合作项目推进低于预期;外骨骼机器人研发与产业化存在风险;定向增发存在不确定性。

　　中洲控股（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　中洲控股:激励落地,携手共赢

　　中洲控股 000042

　　研究机构：中信建投证券 分析师：陈慎 撰写日期：2016-05-04

　　中洲控股发布2016年一季报,实现营业收入19.1亿,同比下降7.5%,实现归母净利润0.45亿,同比下降90.3%。

　　销售按部就班,关注深圳核心项目推进节奏:一季度公司主要结算成都中央城邦项目和其他房地产尾盘项目,净利润增速大幅低于营业收入的原因主要在于去年结算的为高毛利项目深圳中洲控股金融中心,本期项目利润率较低,导致综合利润率下降33个百分点。截至4月末,公司实现销售金额约28亿,已完成全年目标的27%左右,全年计划稳步推进,向全年105亿的销售目标努力。同时需要关注公司深圳重点项目如笋岗、黄金台项目的推进节奏,也将决定公司今年和明年新增货值的释放程度。

　　携手平安信托,静待新项目推进:公司2016年至今仅通过并购方式获取了香港铜锣湾项目,3月公司公告与平安信托战略合作,将获得不超过50亿元的授信额度用于投资位于北京、上海、广州、深圳地区及二线城市项目,新一轮的布局值得期待。一季度末公司净负债率及短债压力又重新有所回升,在此基础上,公司于2月份发布新一轮55亿元再融资方案,目前已经获得证监会受理,为未来的储备结构进一步优化打下基础。

　　员工持股计划落地,助推新业务拓展:公司在3月份启动员工持股计划,总人数不超过170人,计划份额上限为3亿份,按最新收盘价计算所能购买的股票数量上限约为公司现有股本总额的2.89%。我们认为此次员工持股计划预期比此前股权激励第一期计划规模更大、范围更广,有助于绑定管理层和员工的一致利益,也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。

　　盈利预测与投资评级:我们预计公司2016年-2017年EPS分别为0.70元、0.97元,维持“买入”评级。