3月商品房待售面积减少415万平米 七股迎转机

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　　保利地产:3月销售高速增长

　　保利地产 600048

　　研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2016-04-08

　　结论与建议:

　　公司3月销售情况:公司2016年3月实现签约面积165.8万平方米,实现签约金额222.3亿元,同比分别增长159.5%和197.0%。公司3月销售情况符合预期。累计来看,公司1-3月共实现销售面积343.5万平米,销售金额451.0亿元,分别同比增长117.2%和131.3%。

　　政策助力,销售高速增速:公司3月销售高速增长,一方面是在2月新出台的房地产宽松政策的支持下,一线城市销售火爆,二线热点城市放量,30大中城市3月销售面积同比大幅增长85.2%,直接带动公司销售量的提升。从绝对的量值来看,公司销售金额和销售面积均已超过去年12月的水平,位居历史第二位;另一方面是由于去年基期较低的缘故。从销售均价来看,公司3月的销售均价为13407元/平米,同比+12.6%,主要是得益于主力销售区域价格的上涨。近期深圳、上海虽发文提高购房门槛,抑制了需求的涌入,但二线城市仍呈不断回暖的态势,幷且还有可能承接一些在一线受阻的需求。整体来看,公司广泛布局于一二线城市,销售业绩预计将会继续增长。n 3月拿地略少,项目集中于一线及其周边城市:公司2月新增项目5个,分别位于上海、广州、南京、东莞、湛江。权益建筑面积68.6万平米,支付土地款57.6亿元。公司3月拿地偏少,权益建面仅为2月的32.5%,也仅为3月销售面积的41.3%。但拿地更加偏向于一线及其周边的核心城市,拿地价格也相对合理,利于公司后续的项目的快速销售,幷可保持合理的利润。

　　盈利预测与投资建议:在政策的支持下,房地产市场不断回暖,公司销售也实现了高速增长。而从长远来看,公司作为行业龙头将会受益于市占率的提升。另外,公司低廉的融资成本和良好的资产结构也为公司在行业下半场的发展奠定了基础。我们预计公司2016、2017年净利润分别同比增长16.2%、9.6%至143亿元、157亿元,对应EPS分别为1.33元、1.46元,对应目前A股PE分别为7.4倍、6.8倍,PB1.3倍。公司目前估值相对较低,销售增长明显,我们继续维持买入的投资建议。

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　　招商蛇口:深拓南京市场,邮轮产业提速

　　招商蛇口 001979

　　研究机构：长江证券 分析师：蒲东君 撰写日期：2016-04-12

　　事件描述

　　招商蛇口发布2016年3月销售及拿地公告,3月份公司实现销售面积38.71万平,同比增长29.68%,销售金额52.97亿元,同比增长77.93%,销售均价13684元/平方米,同比增长37.21%。

　　事件评论

　　销售延续增势,均价同比上升。公司延续了2016年以来的销售旺势,销售面积同比增长29.68%,虽然同比增速相比2月份有所减缓,但上个月较高原因或在于去年春节的低基数效应,因此3月份增速有所减缓,但相比1月份22.93%的增速有所上升。此外,受益于近期楼市回暖,公司销售均价同比提升37.21%,销售额则分别同比上升77.93%。

　　项目布局优化销售看好,社区开发业务增长可期。公司在2011年全国扩张之后,投资重心自2014年以来开始回归一线城市,2015年拿地宗数占比达到31.05%,公司项目布局逐渐优化,随着公司在一线城市项目的逐渐入市,未来销售业绩持续看好。社区开发业务目前仍然是公司最主要的业务,2015年营收占比高达85.18%,良好的销售状况保证了公司业绩的稳定增长。

　　深拓南京市场,48亿拿下鼓楼区宗地。公司3月份共获取2宗地,分别位于南京、南宁。南京房地产市场近来持续火爆,公司3月份于中心城区新增一宗土地,加大了南京市场布局力度。该地块位于鼓楼区,土地面积为6.27万平,成交总价48.20亿元,楼面价约合2.99万元/平。公司把握楼市回暖趋势,积极布局南京、苏州等核心二线城市。

　　三大主业并进,邮轮产业提速。招商蛇口整合后集合园区、社区、邮轮业务于一身,三大主业协同并进。社区开发方面,公司项目布局优化、楼市逐渐回暖,业绩增长有保证。园区开发方面,招商蛇口在深圳全口径土储建面约350万平,无形资产中的土地使用权551万平,持续分享深圳发展红利。邮轮产业方面,太子湾母港一期建设已经开启,近期已与云顶香港签署合作协议,加快邮轮产业落地。

　　投资建议:公司上市恰逢市场转向,多重利空夹击导致股价一路下挫,但我们认为公司三大主业协同发展的战略将有助于推动市场价值向实际价值修复。预计公司16、17年EPS分别为1.11和1.40元每股,对应当前股价的PE分别为13.41、10.59倍,维持“买入”评级。

　　风险提示:楼市回暖不达预期,园区、邮轮业务推进不顺利。

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　　华夏幸福:销量稳步增长,拿地逐步加速

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：平安证券 分析师：王琳,杨侃 撰写日期：2016-04-13

　　投资要点

　　事项:公司公布2016年1-3月销售简报,实现整体销售额211.2亿元,同比增长51.8%,销售面积182.3万平米,同比上升32.7%。

　　平安观点:

　　销量稳步增长,进度符合预期。公司一季度实现销售额211.2亿元,同比增长51.8%,实现销售面积182.3万平米,同比上升32.5%,完成全年870亿目标的24.3%,进度符合预期。剔除园区回款后销售额157.2亿,同比增长40.7%。分区域来看,传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积144.6万平,占比79.4%。一季度销售均价8625元/平米,较2015年上升6.01%,其中产业园区住宅均价8717元/平,城市住宅销售均价7747元/平,同比分别上升27.1%和下降47.7%。

　　园区拓展稳步推进,PPP模式持续拓展。公司近年集中力量发展高毛利率产业园区业务,一季度先后与舒城县、彭山区、武陟县、新郑市等签订约定区域委托开发合作协议,其中武陟县、新郑市均采取PPP合作模式,PPP模式持续拓展。产业园区加速发展亦体现在园区回款增速上,一季度园区回款54.1亿,同比增长180.9%。同时近期公司与太库海外公司签署创新孵化合作协议,有利于利用全球范围的创新资源,驱动公司园区创新发展,符合公司“全球技术-华夏加速-中国制造”的战略目标,标志着公司产业新城在对接海外资源方面迈出开拓性一步。

　　土地投资逐步加速。一季度公司新增建面203.4万平米,同比增长57.3%。

　　需支付地价款25.1亿,为同期销售金额(剔除园区回款)的16%,较2015年均值(12.3%)上升3.7个百分点。由于新增地块主要集中于霸州、固安等区域,楼面地价维持较低水平,平均楼面地价1233元/平,较2015年均值(1191元/平)上升3.5%。

　　维持“强烈推荐”评级。预计公司2016-2017年EPS分别为2.17元和2.8元,当前股价对应PE分别为11.5倍和8.9倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,一季度完成60亿定增,资产负债结构进一步优化。维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示:销量不及预期风险。

　　北京城建（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　北京城建:玩转京都一二级联动,背靠“国匠”的投资大师

　　北京城建 600266

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-03-30

　　全年业绩稳健、一二级联动增收益拓机遇:1)主营房产销售,毛利高达39%;2)15年营收9178百万,净利润1429百万,同比走势稳健;3)销售毛利率38.4%,同比大增4个百分点,资产负债率68.1%,债务结构优化;4)报告期内销售大增:销售商品收到的现金流达112.5亿元,同比大增64.7%;5)降本增效效果显著,三费比例稳步下降:为8%,比去年下降1个点;6)15年激进拿地,住宅配限价房盈利可观:15年累计增土储145万方,110亿,拿地面积和金额均攀历年高峰;7)总建面超1000万方,一二级联动模式增收益拓机遇:现有一级开发项目共6个,均位于北京,合计建面287.16万方;二级开发项目以北京为核心,重点布局北京及重点二线。

　　大股东—“国匠”北京城建集团,背靠国资委,千亿建筑大咖:1)大股东北京城建集团,持股比例40.39%;2)集团总资产1054亿元,12-15年年化复合增占率达18.7%,营收从12年的365.8亿增长至15年的502亿,年化复合增占率达11.1%,;坐拥工程承包、地产开发、城轨建设、投资融资等六大支柱产业,主要经济技术指标在北京市属建筑企业中均排名第一;3)“国匠”—专业承揽国家级重大工程,鸟巢、鸟蛋、奥运村等重点工程;4)14年定增限售股,前期减持已近尾声:14年定增限售股集中于15年8月和16年1月到期,预计目前定增解禁减持已近尾声。

　　地产基金+股债齐发,多元融资拓渠道:1)15年7月,公开发行58亿公司债,利率4.4%。其中28.15亿元用于偿还公司债务(原利率均在8.0%以上),大大降低了公司的财务费用;2)两期地产基金设立完成:第一期28亿,投资北京门头沟项目、第二期24.4亿,投资北京大兴区瀛海镇项目;公司均以GP+LP形式参与;3)拟发行15亿债权融资计划:16年1月公司公告拟发行不超过15亿元债权融资计划,融资成本年利率6.5%,期限2年。4)拟创新推出30亿优先股融资。

　　投资之翼加速,超额收益可期:1)近期公司公告投资9735.3万认购二十一世纪空间技术应用股份有限公司定增746万股,其注册资本为13650万元,是我国唯一一家拥有遥感卫星星座、集遥感卫星测控、数据接收、产品生产、应用开发、综合服务于一体的高新技术企业。目前空间技术已在新三板上市,公司将充分享受超额溢价。

　　2)公司1999年投资的国信证券目前账面值已达67.7亿,增长超50倍!3)此外,公司投资的锦州银行、国奥投、中科招商北科建等等均有丰厚溢价。未来公司将继续在投资领域发力,独树一臶,加速“一体两翼“发展战略中投资之翼的腾飞。

　　投资建议:公司在首都区域的一二级联动市场份额持续提升,商品房销售超预期,定增解禁减持近尾声,投、融资持续创新推进,创新推出30亿优先股融资,公司地产加股权重估RNAV约296亿。我们预计公司16年-17年的eps为1.18、1.47、1.76,当前股价对应pe为11X、9X、8X,显著低估、成长性突出;首次给予买入-A的投资评级,6个月目标价为23.6元。

　　风险提示:投资板块或存风险

　　世联行（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　世联行:四大业务齐发展、人与资产共链接

　　世联行 002285

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-03-02

　　事件:公司公布2015年年报,实现营收47.11亿元,同比增长42.39%;净利润为5.09亿元,同比增长29.17%;每股收益0.38元,同比增长18.75%。

　　地产交易业务市占持率续提升、费率略有下降:公司实现代理销售金额为4,309亿元,同比增33.90%,以5%的市场份额领先同业。此外,公司深耕170多个城市,2015年开设1628个售楼处,同比增322个,已实现但未结算的代理销售额约2972亿元,将在未来3-9个月带来预计21.5亿元的收入。由于承接了部分自主性商品房项目,公司代理费率微降至0.82%,但基本保持稳定。

　　资产管理业务增长中结构调整、小样社区成亮点:公司的资产服务中基础物业管理业务实际在管项目74个,在管面积288.2万方,实现营收4.13亿元,同比增长34.9%,同时小样社区、公寓管理等新业务正积极推进;顾问策划业务由于受到土地购置和开工的下降,执行合约数同比减少127个,收入同比下降20.93%。

　　地产金融服务持续高增长、积极拓宽筹资渠道:公司家圆云贷产品的放贷共计3.22万笔,放贷金额为29.9亿元,同比分别增长65.05%、51.90%,同时该产品为公司带来收入4.15亿元,同比增长98.41%,从2013、2014年该业务放贷规模仅为1.5亿和19.7亿元。公司筹资渠道多样化,除了银行借款,积极使用P2P和ABS(成本仅6%)的形式,大幅降低综合成本。

　　电商业务平台效应显现、收入爆发性增长:公司电商业务始于2014年下半年,通过建立综合平台、整合营销渠道、收取团购服务费等方式提供服务,15年实现收入7.28亿元,同比增长965.25%。

　　投资建议:地产政策利好不断,公司新房交易服务市占率持续提升,龙头地位,稳固,公司借助交易、资管、金融和电商四大业务打造全国领先的地产服务商,建立人与资产的链接,有望成为未来地产服务黄金时代的领航者,我们预计公司2016-2018年EPS为0.46、0.55和0.68,对应当前股价PE估值为27X、23X、19X,维持“买入-A”评级,6个月目标价16.1元。

　　风险提示:地产销量系统性下滑

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　　中航地产:小而美、受益国改与航空文化战略

　　中航地产 000043

　　研究机构：国金证券 分析师：胡华如 撰写日期：2016-03-04

　　投资要点

　　15年Q4业绩大幅好转:3月2日公司发布年报,15年实现营业收入55.19亿元(-11.36%)、归母净利润4.01亿元(-18.53%),而在15前三季度公司业绩同比下滑146%,四季度公司实现归母净利润5.7亿,地产的结算和昆山九方城项目开业后公允价值的提升使得15年全年业绩大幅好转。对于基本面的担忧可以大幅缓解,公司的业绩弹性相对较大。

　　航空科技文化战略加速推进:14年8月,中航工业筹划在全国兴建5-6个“航空大世界”主题乐园项目。2015年10月底,公司设立子公司“成都航空科技文化发展有限公司”,标志着集团的航空科技文化战略确定落地公司。16年1月18日公司在成都天府新区以底价拿地(净用地面积30.8万方,楼面地价不超过900元每平米),是成都航空大世界项目首期地块,未来该区域将建成航空科技文化博览中心、配套商业、产业孵化基地、航空主体社区等。

　　机构物业管理业务继续发力:16年1月15日,公司全资子公司中航物业拟与NEC(中国)设立合资公司(中航物业持股65%),致力于开发符合未来物业管理行业的设备设施运营平台和智能楼宇科技产品,有利于为中航物业提供新的业务增长点。截至2015年10月,中航物业在全国物业管理项目350个,在管项目面积总计3730万方。在我国政府职能转变、建设服务型政府大趋势下,我们看好公司物业管理业务的发展空间。

　　积极探索多渠道融资:近年来公司非流动负债在债务总额占比逐步提升(15年Q3占45%),其中股东借款约占一半,综合融资成本逐步走低。15年12月公司与中航财司续签《金融服务协议》,未来三年由中航财司向公司提供不超过8亿元综合授信额度;16年2月,公司发行15亿元债券获得证监会核准,后续来看公司也可能采取股权融资。

　　投资建议

　　公司在15年实现签约金额49亿,签约面积60万方,同比分别增55%和%,16年地产结算有保障。预计公司16年实现EPS为0.71元,对应当前股价的PE仅为12倍,公司RNAV11.42元,股价较其折让25%,我们首次覆盖给予买入评级。

　　风险提示

　　国企改革与航空科技文化战略推进缓慢。

　　泰禾集团（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　泰禾集团:深耕一线得以兑现,曲线补充优质货源

　　泰禾集团 000732

　　研究机构：首创证券 分析师：王剑辉 撰写日期：2016-03-22

　　业绩回顾

　　2015年公司实现营业收入148.13亿元,同比增长76.93%;归属上市公司股东的净利润13.25亿元,同比增长69.00%;归属上市公司扣除非经常性损益的净利润为13.72亿元,同比增长73.99%;经营活动产生的现金流量净额为-23.51亿元;基本每股收益1.23元/股,同比增长60.06%;加权平均净资产收益率20.63%,较14年减少1.9个百分点。

　　业绩点评

　　豪宅元年伊始,深耕一线战略布局得以验证。公司“扎根福建本土,深耕一线城市”的前瞻性战略布局逐渐得到市场验证,2015年迎来密集释放期。全年实现销售面积181.0万平米,销售金额323.3亿元,同比增长60.85%,位居全国22位,较14年大幅上升17位,进入准一线地产行列。其中报告期结转面积74.21万平米,确认营业收入146.04亿元,同比大幅增长77.95%,北京地区业绩贡献比达到45.84%,与福建省内地区47.62%的占比平分秋色。预收款项154.25亿元,为全年营收的1.04倍。期末库存580.42亿元, 70%可售资源集中一线城市。

　　公司产品结构较为全面,在同质化较为严重的住宅市场拥有较为突出的差异化竞争优势和品牌认知度。泰禾院子成为当前豪宅市场较为成熟的品牌体系,持续占据各地豪宅销售榜单的前列,随着2015年一线城市豪宅市场持续放量,公司迎来密集收获期。此外公司将精品路线渗透到传统刚需和改善型产品当中,泰禾红、金系列的市场反应同样良好,总体去化较为顺畅。商业地产方面公司持续推行租售结合模式,代表作品泰禾广场在福建多地陆续开业,并计划进军北京昌平地区。公司特有的高周转模式确保资金快速回笼,并在现金流改善的基础上稳步增加投资性物业的持有比重。截至2015年末,公司商业地产已开业的自持物业面积达到32.50万平米。

　　创新拿地方式,曲线补充优质货源。随着开发商资金在避险情绪下集中回归一线城市所带来的核心地块价格非理性暴涨,公司一改13年之前高举高打的地王模式,除了深圳单价地王项目之外,投资拿地态度逐渐趋于理性,并且通过合作开发和股权收购的方式以较低的成本介入优质地块的开发。报告期内公司新增6块土地,其中两块为合作开发项目,新增权益面积31.14万平米,主要为北京、深圳、杭州等核心城市的优质地块。截至报告期末,公司已拿地未开工建筑面积共计297.13万平米,能够维持公司3-4年的开发需求。2016年1季度公司继续通过合作开发的方式分别获取上海、北京和福州的三个项目。随着现金流的改善,预计公司将继续寻求优质项目的开发,维持业绩的可持续性。 财务结构持续改善,高杠杆模式有所缓解。2015年公司经营活动现金流量金额由-166.26亿元提升至-23.51亿元,同时完成重组恢复上市以来的首次非公开发行工作,募集资金40亿元,发行四期私募公司债,融资额达到80亿元,货币资金得以有效补充。截至报告期末,公司资产负债率较14年大幅下降9.36个百分点至79.87%,剔除预收账款的资产负债率下降11.46个百分点至75.39%,货币资金与短期借款和一年内到期长期借款的比值由0.21提升到0.50,总体杠杆水平依然处于行业高位,但是持续改善呈现向好趋势,现金流和经营风险均得以降低。

　　金控转型力度提升,大手笔股权激励提升活力。公司与控股股东共同出资设立泰禾金控(平潭)集团有限公司,目前已增资扩股至25亿元,并且投资1.5亿元参与设立海峡人寿,此外还收购福建一卡通,介入第三方支付领域。报告期公司投资的东兴证券成功上市,所有者权益增厚18.42亿元。虽然当前业务转型力度不及预期,但是随着资金投入加大,大金控平台将进一步参享自贸区和一带一路的政策红利,同时为公司地产业务的开展提供产业链的上下游支持。报告期内公司完成2015年员工持股计划,购买额度接近12亿元,占公司总股本的3.83%,大手笔的股权激励将反映在公司未来管控效率的提升。 总体来看,公司此前在一线城市较为激进的战略布局逐渐得到市场验证,在行业转折阶段公司业绩的逐步兑现也为下一阶段的发展提供更高层次的支持。公司在一线城市持续补仓,现金流和资产结构持续改善,未来业绩弹性依然平稳向好。综合公司当前项目结转和市场趋势,预测未来2年EPS分别为1.557和1.813,对应当前股价PE为14.28和12.27,低于板块平均估值水平。考虑到公司品牌输出、市场号召力以及当前项目的良好预期,维持“增持”评级。

　　风险提示

　　福建地区销售回暖难以持续;一线城市豪宅集中供应增加市场竞争。