券商最新评级：主力潜伏酝酿大招 13错杀股后劲足

　　 　　保利地产(行情600048,咨询):改善结构效果初现，多业态发展助力增长“强烈推荐”

　　类别：公司研究 机构：中国中投证券有限责任公司 研究员：李少明 日期：2015-05-04

　　公司公布2015年一季报，实现营业收入133亿元（+44.1%），净利润12.9亿元（+58.6%），扣非后净利润12.7亿元（+65.5%），EPS0.12元。

　　投资要点:

　　业绩符合预期，受益于高毛利项目结转，毛利率大幅提升（1）毛利率42.4%，同比增长8.2个百分点。主要是因为毛利水平在40%以上的商业地产项目在一季度结转比重较大，导致毛利水平提升。（2）三费占比11.2%，同比下降1.4个百分点。其中财务费用4.6亿元，同比上涨74%。主要因为发行票据使得利息支付大幅增加，1季度净增11亿元贷款，发行中票30亿元。（3）少数股东权益2.9亿元（+356.2%），一季度的结算项目中公司占比权益下降，因而少数股东权益大幅增加。

　　一季度销售额下降31%，但行业回暖+公司持续发力使得15年销售有望增长20%。一季度新推货不足，大约200亿元，二季度计划推货400-450亿元，将成为推货高峰期，为全年打基础。一季度受到新推货不足，去库存力度加大以及春节后延因素影响，一季度销售额195.1亿元，销售面积158.2万㎡，分别同比下降30.5%和27.4%；均价1.23万元/㎡，同比下降4.6%。而预计公司2015全年可售货值2350亿元（新推货1800亿元+存货550亿元），按照70%的去化率，销售有望达1640亿元（+20%）。一季度仅完成全年销售的8.3%。公司上半年将着重清理库存，并调整区域和产品结构。

　　一季度新增投资降幅较大，但全年计划投资总规模和单位面积投资强度将提升。一季度新拓展项目9个，新增容积率面积249.4万㎡（-33%），新增总地价69亿元（-47.1%），单位地价2779元/㎡（-21.1%）。一季度新开工422.5万㎡（+1.5%），竣工104万㎡（-23.0%）。公司计划2015完成房地产直接投资1200亿元（+21%），新开工1500万㎡（-15%），竣工1450万㎡。总投资增加但新开工减少，说明单位面积投资强度加大，主要与去年一线城市和精品装修投资加大等有关。公司70%销售来自10个城市，公司未来将坚守一二线城市，并重点布局省会城市。同时也看好海西区域和京津冀区域等城市圈中的三线城市机会。同时公司加速国际化战略，对于国家战略、亚欧、一路一带等做深层次研究。

　　结合互联网模式开拓养老产业等新业务，外延创新将提升估值空间。（1）目前在养老市场依然在培育期，未来会存在一个爆发时点。政府扶持+社会资本将是行业发展主流模式。公司则将以轻资产方式进行投资，目前重点培育专业化团队，并以做依托于保利地产的项目为主，已规划和建设6个项目；2-3年后正式投入运营，届时在国家税收、资金政策有利的情况下，不排除投资其他项目的可能性。（2）商业地产将聚焦核心城市，保留核心区域物业，出售其他物业；与彩生活相比（目前彩生活2亿㎡，2020将达10亿㎡），公司将围绕自身楼盘，发展社区商业O2O以及延伸金融服务。

　　融资环境改善+国企改革预期将进一步助力整合优势资源，释放活力。随着降息降准等持续宽松的货币政策将降低债务融资成本；而100亿元的定增大大缓解了高杠杆的压力，降低资产负债率。同时国企改革大牛市背景下，保利集团作为央企地产龙头，有望在板块整合和外延并购上施展拳脚。公司作为集团重要上市平台和地产龙头，将在此轮改革中有较大话语权。 2预计15-17年EPS1.41/1.64/1.89元，PE8/7/6倍；宏观层面行业回暖，融资环境改善和国企改革预期，公司层面主业稳步增长，新业提升估值想象。基于以上背景，参考当前板块15年PE15.8倍，我们给予6-12个月公司估值13倍PE，目标价18元，维持“强烈推荐”的投资评级。

　　风险提示:降息降准及政策放松低于预期，导致销售低于预期；定增审批结果及进程的不确定性；新业务发展的不确定性。