报告期内核心竞争力分析 (一)卓越的经营模式 我国城镇化率与居民居住水平的不断提升离不开住宅开发的不断发展;人民对美好生活需求、提升生活品质的向往则离不开商业运营的欣欣向荣。公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动模式,已稳步实现并将不断加强对房地产开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖,相比于聚焦商业运营的公司,公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长,具有较高的项目操盘与资金回笼能力;而相比深耕住宅开发的公司,公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势,能够持续创造稳定的现金流。通过对经营战略的坚持和经营模式的优化,公司一直致力于拓展自身在激烈商业竞争中的生存空间。公司配备成熟的商业开发和经营管理团队,以获取优质资产和建设一流运营能力为基础,以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标,在全国范围内布局。报告期内,公司21座吾悦广场实现精彩满铺开业,开业运营的吾悦广场累计达到63座,公司“吾悦”的品牌知名度不断提高,已被全国房地产商会联盟和中国商业地产TOP100研究组评为“2019年中国商业地产优秀产品线TOP10”。 住宅与商业共同承载着我们对美丽家园的向往,公司将持续挖掘双轮驱动模式的内涵,不断审视住宅与商业的关系与定位,通过二者联动,实现资源与品牌的共享。 (二)土地储备充足,聚焦重点城市群发展 公司坚持深耕长三角区域,并聚焦其他核心城市群,形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。报告期末,公司在全国105个大中型城市合计拥有土地储备1.24亿平方米,足以满足未来2-3年的开发运营所需。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局,其中一、二线城市占公司总土地储备的38.30%,长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的36.00%。区域良好的基本面将为公司发展带来更为广阔的空间,保证公司在不同形势下从容应对市场变化,为稳定的持续发展提供了保障。 (三)良好的品牌影响力 公司在国内房地产行业中具有较强竞争力。报告期内,公司荣膺中国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2019中国房地产开发企业综合实力10强”第8位、“2019中国房地产上市公司创新能力五强”第1位、“2019中国房地产开发企业商业地产运营10强”第2位、“2018中国商业地产企业品牌价值10强”第5位及“2019中国房地产上市公司A股十强”第3位。根据克而瑞信息集团(CRIC)发布的《2019年1-12月中国房地产企业销售TOP200》排行榜,公司房地产销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第8位。同时,公司被凤凰网评为“中国房地产年度最具影响力企业”。 (四)高效进取的经营团队 十年间公司销售规模从105亿发展到今天的2,708亿,行业排名从第35名到第8名,这离不开新城人的高凝聚力、执行力与学习力。公司的管理层以及中层干部的稳定性在业内领先,为公司一直以来的稳步发展保驾护航。公司执行力强,决策速度快,具有较高的进取心,这些源于公司长期积累的“奋斗者”文化。谦虚学习优秀的企业和同行,不断对标与反思也是新城持续坚持的文化。优秀的能力已渗透到公司各个角落,在新的十年里新城人将继续秉持空杯心态,把成功归零,持续优化,行稳致远。 (五)全方位的激励机制 公司通过各项激励机制把员工个人和公司发展融为一体。《限制性股票激励计划》保障了公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就;“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享”计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩;“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域,提高市场占有率。全方位多层次的激励机制,把公司打造成创业平台,激发了全员创业热情,使全员都主动参与到公司经营中去。 (六)卓越的人才管理机制 人才是新城生存发展的根本,选贤任能为公司的稳步发展保驾护航。公司在发展中不断引进优秀人才,建立高素质梯度化的人才队伍,以优秀人才促进公司更高水平的发展。相关行业顶尖人才不断加入公司高管团队,为发展的公司在商业管理创新、组织人力变革等方面作了前瞻性的规划。公司也十分注重储备和培养后备力量,不断完善内部人才培养及晋升机制,注重人才关怀和人才梯队建设,优选人才,优培人才,优待人才,提升各能级内部人才供给比例,做好跨区划人才的调配工作,建立流动、健康的人才发展机制,大胆启用年轻优秀人才,公司校招的“新睿”人才培养计划已为公司培养了数十位中高级管理人员。公司尊重人才,为员工创造价值提升的平台,使员工与公司共同成长。

可能面对的风险
1、政策调控风险
房地产行业受政府政策影响较大,未来国家房地产调控政策不会变,核心以“稳”为主,强调“稳地价、稳房价、稳预期”,以防市场大起大落,对房企在获取土地、项目融资开发等方面会产生相应的影响。公司将通过不断深入“一城一策”和“一项一策”的研究,在不同城市的不同政策中寻找投资机会,找到夹缝中的机会,保持稳中求进及行业地位。
2、市场风险
房地产行业已经历了二十年的高速发展。目前,主要城市的商品住宅仍然供不应求,但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、产业升级和人口结构变化等因素影响,近年来我国的商品房的需求增速放缓。同时,由于房地产行业与宏观经济呈正相关关系,房价受到国际及国内宏观经济形势、政策变化、甚至新冠疫情等多方面因素的影响,可能会产生房价震荡风险。公司将加强市场监测,预判风险,灵活转变经营策略,及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
3、经营风险
房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点,项目建设环节繁多,公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城市规划调整、拆迁等外部因素,导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项目盈利空间缩小等业务经营风险,并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理中面临一定的挑战,公司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题,可能会对公司经营业绩产生一定的影响。公司将把控项目进度,强化运营管理,保障节点,做好品质风控,保证业绩的平稳增长。
4、财务风险
公司所处的房地产行业属于资本密集型行业。公司近年来业务扩张速度较快,用于项目开发的投入较多,公司将继续秉持底线思维,继续坚持快速回款的策略,加强现金流管控,合理运用融资方式,有效降低财务杠杆风险,确保公司资金链安全,防范公司在市场经营环境出现波动或者融资环境发生变化时可能面临的资金周转压力和偿债风险,保障公司走得快、走得稳。截至报告期末,公司持有货币资金639.41亿元,远高于一年内到期的有息负债306.02亿元(不含控股股东关联借款)。