美的置业(03990)郝恒乐：下半年趋稳 大规模价格战的逻辑不成立

　　今年上半年，通过一系列抢收，美的置业交出了一份不错的答卷。报告期内，美的置业实现合约销售金额482亿元，同比增长2.1%;合约销售面积约437.9万平方米，同比下降3.25%;销售均价11008元/平方米，同比增长5.6%。

　　“下半年趋稳，大规模价格战的逻辑是不成立的”，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐于发布会上表示，美的置业下半年的去化策略仍然是兼顾流量、价格，保持相对的平衡，采取一城一策、一盘一策的基本策略。

　　营收、利润双增长，净负债率连续四年下降

　　报告期内，美的置业实现利润稳中有升、杠杆继续下降，在同规模民营房企中具有较强的竞争力。

　　今年上半年，美的置业营收209.37亿元，同比增长47.5%;毛利55.24亿元，同比增长8.5%;核心净利润23.57亿元，同比增长24.7%;;核心净利率11.3%，较上年全年增长1.1个百分点。业绩的稳健发展也为股东带来持续稳定的回报。报告期内，美的置业每股收益1.64元，同比增长10.1%。

　　备受关注的净负债率，也实现连续四年下降。上半年净负债率86.8%，同比去年上半年下降8.8%，较去年期末再降2.2%。融资成本进一步降低，加权平均融资成本降低至5.52%，新增借款平均加权融资成本仅为5.18%。报告指出，今年8月，美的置业发行了一笔2+2期限公司债，利率走低至3.98%，创下该公司发债利率历史新低。

　　值得注意的是，截至6月底持有现金总量约260亿元，同比下降6.58%。考虑到银行授信额度1319亿元，以及尚未动用的银行授信额度约为874亿元，现金及金融资源整体充裕。

　　长三角超过珠三角是战略的选择

　　在发布会上，管理层表示，通过线上线下多渠道抢收，一季度疫情对本集团销售的影响已基本冲抵。2020年上半年，实现合约销售金额482亿元，同比增长2.1%;销售均价11008元/平方米，同比增长5.6%。

　　价格增长的背后，得益于美的置业的城市升级战略。482亿销售额中，一线、强二线占比达29%，二线占比达43%。按区域分，长三角合约销售金额占比46.5%，珠三角合约销售金额占14.6%;其他区域合约销售金额占38.9%。

　　尤其值得注意的是，长三角区域实现合约销售金额224.1亿元， 较2019年同期增长37.2%。对此，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，“长三角从房地产来讲，可以发展的区域和城市量级比珠三角的厚度要大得多。长三角覆盖了江苏、浙江、安徽三个省，经济发达的成都和人口的流入还是很强劲的。”

　　在他看来，长三角的销售远远大于珠三角，这是基本的趋势，公司大的背景下战略的选择，“没有必要硬追赶”。

　　审慎拿地，预判四季度土地热度有控制

　　上半年，美的置业新增土储面积399万㎡，其中二线及以上城市占比达85%。截至报告期末，公司土储总建筑面积5431万㎡，同比增长3.43%，其中长三角、珠三角合计占比46%。

　　城市更新方面，预估可逐步转化为土储的旧改项目有10个，货值550亿元;其中已有4个旧改项目转化为土储，货值193亿元。预计今年增多2个旧改转化为土储，货值109亿元。

　　针对上半年的土地市场热度高，郝恒乐表示，“这是资金避险行为，大家基本上的策略是，有限的资金应该往比较发达的城市以及量级比较高的城市，有流量、去化能力不错，所以导致城市地价推得很高。”

　　他预判，第四季度以后，土地热度应该有所控制，因为最近从政府调控上看，还是认为要稳。再者，往往下半年很多企业资金相对比较紧张，所以土地的热度和溢价率应该有所控制。

　　2020年是美的置业的战略巩固年，继续推进城市深耕与升级。“我们已布局61个城市，接下来对新增土地和新进的城市采取审慎的策略”。“不追高，以核心财务指标研判土地，以利润率8%来衡量，不同城市会有弹性管理”。

　　郝恒乐表示，美的置业下半年的去化策略仍然是兼顾流量、价格，保持相对的平衡，采取一城一策、一盘一策的基本策略。