百亿落子前海板块 “立标杆”龙光地产强化大湾区攻略

　　5月15日，深圳又一块百亿地块顺利出让。在逾50分钟的竞价后，龙光地产（HK：03380）成功以115.97亿元竞得前海地块。

　　近半年来，前海板块成为深圳楼市最为炙手可热的区域，从4.5小时售罄的“日光盘”，到每平米近10万元的二手房价，无不凸显出板块强劲的需求潜力。

　　在业内人士看来，综合地块信息以及前海板块的巨大市场需求，项目基本不存在去化的困扰。而在项目严格的限价以及少许的利润空间背后，龙光地产这位大湾区地主或有着更多的思量。

　　高价摘前海地块，利润或受损

　　5月15日，深圳招拍挂市场推出了年内首宗市场化宅地――起拍价79.98亿元的T102-0346地块。基于前海板块的光环，该宗地块虽然有着近40亿元保证金的极高门槛，但仍引来了16家房企，合计11个主体觊觎。

　　经过近一个小时，103轮的鏖战，这宗住宅地块最终花落龙光，成交总价为115.97亿元，并需配建4.08万平方米人才住房。对此，龙光方面对蓝鲸房产表示，成交价格合理，符合公司预期。

　　资料显示，该宗地块位于前湾片区，占地面积约3.2万平方米，总建筑面积18.36万平方米，最高销售限价为10.7万元/平方米。地块紧邻深圳地铁5号线前湾公园站A出口，西南侧为规划中的前湾公园，周边临近听海大道、前湾四路、梦海大道等主干道，交通便利，区位不俗。

　　据悉，区域内已拥有超过70家经认定总部企业的前海板块，可开发土地面积仅为14.92平方公里，且以商务办公及产业大厦规划为主，住宅用地为“稀缺中的稀缺”。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉便表示，由于前海本身区位价值较高，且片区推地较少，所以对企业来说，是一次难得的机会。

　　在业内人士看来，严格的限价表明项目未来开盘价格已基本确定，也意味着去化不会成为困扰项目的问题。其中，地产分析师严跃进对蓝鲸房产表示，前海项目不缺购房者，所以去化或营销成本不会太高。

　　根据第三方平台数据，前海区域内二手房均价约9.8万元/平方米，在老旧小区之外，近年来入市的前海时代、前海壹号等项目二手房单价均在13万元左右，与本次出让地块10.7万元的最高销售限价存在明显倒挂。

　　在近一年新房表现上，去年11月末开盘的招商领玺、颐湾府等项目均取得了不俗成绩。其中开盘均价10.8万的招商领玺，开盘4个半小时456套全部售罄；而紧随其开盘的颐湾府，首日开盘亦售出323套，项目去化率接近九成。

　　不过，在可预见的去化潜力外，严格的限价也意味着少许的盈利空间，显然，对于这位大湾区“地主”来说，这宗前海地块或有着更多利润之外的意义。

　　强化深圳土储，拟打造标杆项目

　　多年来，宅地均是深圳土拍市场的稀缺资源。

　　统计显示，在2010年-2019年的10年中，前7个年份深圳公开挂市场推出居住用地均为个位数。而近年来深圳居住用地供应量虽然有所增多，但多数亦是“只租不售”的租赁用地，可售住宅项目依然凤毛麟角。

　　在此背景下，城市更新始终是深圳商品房市场的主角，在过往经验中，城市更新项目有着高于招拍挂项目的利润，但也存在周期长、入市节奏不好把控的问题。在业内人士看来，虽然为稀缺资源，但招拍挂仍是房企短期快速补充土储的主要方式。

　　作为深耕大湾区的代表，龙光地产在区域内土储长期占据极高的比重。根据CRIC数据显示，截至2019年末，龙光地产在大湾区土地储备合计1917.8万平方米，在全国房企中位列第三，并占据着集团64.86%的总土储，以可售货值计算，该比例更超过了七成。

　　不过，伴随着全国化、城市群的扩张，在近两年龙光地产总土储显著增长背后，深圳土地储备比例出现了一定下滑。数据显示，2019年末龙光地产总土储约为3667万平方米，其中深圳土储约为114.46万平方米，而在2016年龙光深圳土储曾占到集团总土储40%。

　　显而易见，本次项目的获取将进一步强化龙光在深圳的布局，而有了能快速转化为销售额的优质资源之后，龙光深圳区域的战略地位也将进一步得到巩固。

　　值得一提的是，作为前海布局的首个项目，龙光方面也表现出不同以往的重视，并明确表示将以此打造标杆代表性项目。这意味着，基于前海地块的特殊性，对龙光而言，该项目在盈利、补充土储之余，还减负着龙光更多的考量。

　　有观点认为，作为大湾区的核心区域，落子寸土寸金的前湾区域，有助于帮助规模房企树立品牌，进一步提升辐射范围的流量。对此，严跃进也表示认同，并表示，土地开发实际上也能够享受很多优惠，片区良好的开发，能够享受例如返还土地出让金，税费返还、成本返还等等优惠，进一步降低实际开发中的成本。

　　“深圳是龙光的大本营，相信其拿地方面不会有太多的问题。”严跃进进一步表示，不过，因为市场有很多不确定性，在大手笔拿地之后，企业还是需要谨慎，不断去检查内部的杠杆和负债；此外，要时刻注意后续土地市场的变动情况，以及房屋销售市场的变动情况，这对于此类企业的发展来说具有积极的意义，能够动态地促进土地开发平稳健康发展。

　　又一次的深圳重金拿地，再次彰显出龙光地产重仓粤港澳大湾区的信心，而在这宗万众瞩目的地块上，龙光又将树立出怎样的标杆项目，拭目以待。