房企增储之路开始分化 房地产市场回暖了

　　规模优势下，为了提质增效，头部房企投资逻辑正悄然改变。一个明显的变化是，房企增储之路开始分化。

　　疫情之后，房地产行业发生了微妙的变化：土地市场出现回暖迹象，近期各地土拍溢价率、楼面价有所上涨；与此同时，房企在调整城市与项目布局；由于推盘量增加，一线城市豪宅成交量也有所上涨。

　　房地产市场回暖了？多名业内人士指出，楼市窗口期已出现，值得关注的是，土地楼面价是呈现上涨趋势的，比如5月7日杭州土拍，建华、远洋竞得的祥符地块，成本比周边项目要高，但房价限价涨了4000元/平方米，粗略测算项目利润率为6.4%，能否实现存疑。但这一波土地市场热度有可能带动市场预期的变化。

　　房企能否借这一波市场回暖弯道超车？千亿规模的房企已经在行动。据克而瑞数据显示，1-4月百强房企整体拿地销售比回升至0.35，较3月末上涨0.7，回升至2019年均值。而各梯队房企拿地意愿均有不同程度的上行，其中TOP21-30房企拿地销售比上升最为显著，梯队内的滨江、龙光拿地相对积极。此外，恒大、碧桂园、绿城等大房企拿地动作频繁，而销售规模与这几家房企有明显差距的祥生，拿地节奏也与市场周期不谋而合。

　　5月13日、14日，祥生地产分别以24.6亿元和14.55亿元先后在宁波、合肥拿地，5月至今，包括在诸暨所拿两幅地块，祥生已经拿了四幅地块，总投资49.42亿元。据了解，1-4月，祥生新增土地货值共计198.3亿，同比增加133.29%。

　　刚于2019年实现千亿销售规模的祥生，并非上市房企，但也可管中窥豹。经过一轮“蛰伏期”后，各房企的投拓节奏加快，且拿地更偏好去化率高的核心城市。数据显示，今年以来，销售TOP50中半数房企单月拿地金额超过50亿元。

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，房企这段时间积极拿地，出于高周转模式考虑，可以在年底前推售，以增加今年的总销售金额。由于经历了疫情影响，房企今年对于回补业绩的诉求明显；对于资金面向好的房企而言，现在拿地还是有时机的，价格竞争没有那么激烈，此时拿地增加了弯道超车、提升市场地位的可能性。

　　整体偿债能力下降

　　疫情之后，地方政府也在土地市场上持开放态度。以上海为例，4月21日，上海土地市场举办首场土地宣介会，涉及浦东、嘉定、宝山和静安四个区，推介土地64宗，加上前期临港线上推介的14幅土地，规划建筑面积超过400万平方米。4月22日，上海正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知，加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量；加快土地出让收入安排和使用。5月15日，上海举办第二场土地宣介会，奉贤新城计划推出规划建筑面积逾77万平方米的土地。

　　但摆在房企面前最大的问题，仍然是现金流问题。房地产开发投资增速进一步恢复，降幅较前值收窄了4.4个百分点。随着国内复工复产，新开工和土地购置均有所恢复，新开工降幅较前值收窄了8.8个百分点，但施工增速较前值几乎没有变化，预计随着新开工的好转，施工增速也会加快。与此同时，商品房销售增速也逐步好转，商品房销售面积降幅较前值收窄7个百分点，销售额较前值收窄6.1个百分点。4月单月商品房销售面积降幅更是较前值收窄了12个百分点，预计5月份还有进一步修复的空间。但房地产企业到位资金降幅亦收窄，较前值收窄了3.4个百分点，其中，定金及预收款下降18.9%，个人按揭贷款下降5.4%。

　　4月数据表明销售受阻使房企承受着更大的经营压力和资金压力。资金、土储是房企能否实现弯道超车的关键因素。通过2019年年报数据不难看出，房企今年内存在短债偿还风险。综合同策研究院与亿翰智库数据，截至2019年底60家上榜房企的现金短债比平均为1.49，相对良好。其中，现金短债比超过1的企业有44家，占比超过七成；现金短债比低于1的有16家，占比低于三成。

　　整体看，销售规模增加的房企现金短债比较高，比如龙湖、中海等，具有更强的短期偿债能力。龙湖以4.38倍位居首位，其次分别是越秀地产、远洋集团，现金短债比均超过3倍，分别是4.23和3.61，短期偿债压力较小。但也有部分房企现金短债比低于1，例如金茂、富力、恒大、泰禾，现金短债比分别为0.93、0.62、0.61和0.25，货币资金无法完全覆盖短期有息负债。

　　另外，大房企在融资端的优势，能使其更好的控制债务结构，将短期债务占比控制在合理期间，以此平抑短期偿债压力。但房企货币资金储备中有一部分受限制资金是无法动用的，如果受限制资金规模过高的话，将会对房企的短期偿债能力造成压力。

　　现金短债比下降有两个原因：货币资金面临增速放缓压力与房企短期债务小幅增长。

　　因此，房企加速销售回笼和积极参与拿地，是实现财务结构优化的有效途径。2019年，销售百强房企总货值规模已经达到42万亿，其中10强房企的总土储货值高达18万亿，占百强总货值的四成以上，规模房企的土储断层趋势越来越明显。但在市场波段调整时期，房企的投资策略也发生了微妙的变化。不少房企有意识地增加现金储备、注重控制有息负债的规模。2020年疫情的发生导致房企销售去化遭遇难题，一季度TOP200房企累计销售额同比下降，进一步限制了现金回款的增长，后期是否能够回补取决于接下来的销售表现。

　　这就不难解释这一轮土地市场的回暖了。值得关注的是，规模优势下，为了提质增效，头部房企投资逻辑正悄然改变。一个明显的变化是，房企增储之路开始分化。大房企如融创、世茂等仍继续积极收并购，谋求低成本规模化扩张。调结构、调节奏、调布局，积极拓宽拿地渠道稳健增储，典型如绿地、华润。华润置地总土储货值一路飙升，从2017年底20位迅速升至2019年12位，两年间土储货值几乎翻倍。绿地则坚定高铁新城战略，优质布局核心三四线，土储货值同比涨幅超50%。从总土储的去化周期来看，龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈，平均去化周期连续两年下滑，从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。

　　存货上升回款承压

　　将房企短期偿债压力归结于房企存货上升，因此这一轮土地出让中，房企通过城市选择补仓、调仓的动作也很明显。

　　企业想要规模增长、盈利增加，难以通过降低成本来实现，只能增加存货投资；房企的存货投资往往是跨期的，即本年的存货投资影响后续2到3年的盈利规模，远期的成长很大程度上取决于当下的存货投资。

　　多数房企2019年自由现金流改善的真正原因是现金收回后存货再投资的减少，是房企扩张意愿降低的表现，而这也意味着多数房企未来1到3年销售增速的自然放缓。