新城悦服务(01755)收购成都诚悦时代 开拓非住宅市场 维持“买入”评级

　　新城悦服务(19.32, 1.36, 7.57%)(01755)公告拟以1.05亿元交易对价收购标的公司成都诚悦时代物业61.5%的股权，本次收购完成后，标的公司将成为公司子公司纳入报表。截至2019年末，标的公司在管面积规模约522万平米，在管项目包括成都时代广场等标志性商写项目;2019年标的公司分别实现营收/除税后净利润2.17/0.16亿元，交易对价对应2019年静态PE 10.4X。标的公司管理层承诺2020-2022年归母净利润分别不低于0.17/0.19/0.20亿元。

　　开拓商写等非住宅物业市场，延展相应管理能力及影响力。标的公司成都诚悦时代项目业态丰富，在管业态包括写字楼、产业园区、商业、市政公共、住宅及营地项目，其中在管项目包括成都春熙路商圈的成都时代广场等地标性项目。本次收购有望进一步提升公司在商业、写字楼等项目的综合管理能力，并有望开拓产业园区、公建物业等其他非住宅市场。截至2019年末，公司中西部项目占在管面积比例为12.5%，本次收购也有望增强公司在四川区域的市场影响力及占有率。

　　管理面积增长动力充足，社区增值服务前景广阔。截至2019年末公司在管面积/储备面积分别为6015/9263万平米，同比分别净增1727/2331万平米，增幅40%/34%，其中储备面积与在管面积比例达到1.54倍。2019年公司加大第三方外拓力度，外拓团队人数同比增长超过1倍，同时通过合资物管公司方式外拓锁定约800万平米潜在管理面积，预计第三方外拓增长有望加速。2020年关联地产新城控股计划竣工3596万平米，新城控股持续交付、第三方外拓逐步发力，有望促在管及合约面积延续快速扩张。2019年公司社区增值服务收入占比为8.7%，收入占比仍处于行业内偏低水平;随着公司在管面积持续扩张，预计规模效应有助于细分业务进一步做强做优。

　　行业价值不断获得政府及社会认可，市场化趋势明显。公共卫生事件期间物业公司防疫保卫价值得到业主、社会高度认可，包括北京在内等多地政府在各项会议中均肯定物业企业在公共卫生事件中的突出贡献，提出要下大力气抓好物业管理，健全物业管理体制等。近期各地方《物业管理条例》陆续调整实施，均在不同程度推动物业市场化发展，有利于品牌龙头加速整合市场，提高市占率。

　　投资建议

　　我们预测公司2020-2022年归母净利润至4.16/5.81/7.83亿元，同比增长47.6%/39.5%/34.9%，对应EPS分别为0.51/0.71/0.96元，2019-2022年CAGR为40.6%。当前股价对应PE分别为31.8/22.8/16.9倍，考虑到公司较为明确的增长趋势及当前行业整体估值水平，上调公司目标价至24.0港元(对应2021年30倍PE)，维持“买入”评级。

　　中长期毛利率下降风险、实控人事件潜在后续风险。