仲量联行：2024年大湾区各地楼价可能仍将面对下行压力

　　12月11日，仲量联行发表《2023大湾区住宅指南》。指南指出，粤港澳大湾区11个城市在今年相继调整楼市政策后，内地大湾区城市出现局部轻微复苏的情况，澳门则呈价跌量增的趋势，香港楼市仍然疲弱，各地复苏步伐仍然缓慢，2024年大湾区各地楼价可能仍将面对下行压力。

　　大湾区内地城市方面，今年9月起，内地实施认房不认贷、调低住房贷款利率等政策，部分大湾区内地城市也推出地方性楼市调控政策优化细则，如广州部分地区放宽限购，东莞、佛山放宽港澳居民购房条件等。一系列措施释放市场购买力，加上发展商在金九银十期间积极促销楼盘，带动9月广州、佛山和东莞三个城市新盘成交量分别环比增加60%、19%及219%，其余大部分大湾区内地城市均在10月迎来销量滞后性增长。

　　受政策影响，大湾区内地城市二手市场交易成本有所下降，二手市场涉及换楼需求的交投增多。其中，中小型住宅市场受惠于复苏较高端住宅市场更为明显。10月广深佛莞四个城市的二手住宅成交总量分别环比增长57%、16%、5%、4%。

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，受资产安全意识增强影响，置业人士对资产实际价值的重视程度持续上升。因此，大湾区内地城市新盘成交量增长集中在物有所值的优质楼盘，导致两大变化：其一是以未来发展概念为主要卖点的楼盘对买家吸引力减弱，截至10月末，中山南朗镇(包括马鞍岛)新盘平均楼价两个月内下滑10%;另一变化是二、三线城市的购买力持续转移至核心区，如禅城、南海、顺德占佛山十月新盘总成交量的75%，而中心城区、滨海片区及松山湖片区占东莞十月新盘总成交量的80%。

　　曾丽补充，总括而言，大湾区内地城市楼市呈现局部轻微复苏的趋势，并依然面对下行压力。不过，值得注意的是内地放宽限购令、楼价下跌、汇率变化等因素导致更多香港人在大湾区内地城市置业，当中以深圳、广州及中山为热门选择。他们购置住宅作自住的比例较疫情前上升。惠州、中山等地适宜养老度假的经济型海景楼盘受到不少青睐。除了深圳口岸附近楼盘备受香港买家追捧外，随着铁路交通网络更加便捷下，龙华、龙岗等楼价更低的北部地区也开始备受注意。

　　澳门楼市方面，受高按揭息率及公营房屋显着增加的影响下，成交量仍然低企。去年住宅成交量按年减少约50.6%后，今年首三季的成交量与去年相若，市场表现低迷，在发展商减价促销下，预计全年成交量较去年微升。

　　仲量联行澳门总经理唐伟乐表示，澳门于11月调整楼市措施，包括减免印花税、放宽豪宅按揭贷款比例等，将有助于豪宅市场气氛好转。不过，由于明年实施的新政策下，购买800万澳门元以下住宅的买家需要通新闻稿过澳门金管局的贷款压力测试指引，最高可获七成按揭，较现行的最高九成及八成按揭低，令部分发展商赶在新政前主动减价促销，导致二手市场减价出售单位，住宅市场出现价跌量增的趋势。明年楼价仍有下调压力。

　　香港楼市方面，受按息高企影响，香港住宅市场，由今年初短暂回暖后出现量价齐跌的情况。10月住宅成交量环比下跌25.8%，中小型住宅资本价格环比回落1.7%。

　　仲量联行香港研究部资深董事钟楚如指出，尽管10月施政报告放宽住宅印花税，但未能为楼市注入动力。一手市场交投未见回升，在施政报告公告后的两周内，主要新盘的首日出售率仅24.6%，而在第三季推出的主要新盘的首日出售率为73.9%。

　　展望明年楼市走势，曾丽认为，内地有充足政策空间可以促进热点市场的购买力逐步释放，从而带动整体楼市气氛好转，但在供需基础因素已改变的情况下，楼市复苏步伐将较为缓慢，且高端市场恢复速度恐将落后于中小型住宅市场。广州高端二手住宅资本价格近期继续承受下行压力，预期随着房策逐渐发挥作用，一定程度上将提高市场信心，2024年高端二手住宅资本价格有望回稳;深圳高端二手住宅资本价格未来数季将持续下跌，明年中后期楼价有望企稳，高端市场内部表现也将持续分化，总价三千万以上的项目抗跌能力相对较强。

　　钟楚如则预期，明年香港豪宅市场在高息及不良资产抛售压力下，价格将进一步下调，但租赁市场则受惠于本地租赁需求增加和非本地人才流入，市况及租金表现可望改善。