苏新服务今日起招股 招股价介于8.6至9.6港元 预计8月24日挂牌

　　8月11日讯 了解到，苏新美好生活服务（新上市编号：02152）今日（8月11日）起招股，全球发售2500万股，招股价介乎8.6至9.6港元，最高集资2.4亿港元，一手500股，入场费4848.4港元，交银国际为独家保荐人。据悉苏新服务将在8月16日截止认购，预计8月24日挂牌。此前，8月1日苏新服务通过港交所上市聆讯。

　　今年4月4日，苏州国资背景苏高新集团旗下苏新美好生活再次向港交所递交招股书，交银国际为独家保荐人。

　　资料显示，苏新美好生活是一家物业管理服务提供商，为公共基础设施提供城市服务，以及为商业物业、住宅小区提供基本物业管理服务和增值服务，其深耕长三角地区，尤其是苏州的城市服务及物业管理服务提供商。

　　截至2022年4月30日，苏新美好生活41个在管物业乃由苏高新集团开发，总建筑面积为420万平方米，占在管总建筑面积的61.6%。

　　同期，苏新美好生活已在中国订约为78个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为800百万平方米；其中，77个项目的在管总建筑面积超过680万平方米。

　　业绩方面，于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月，苏新美好生活总收益分别为4.36亿元、4.37亿元、4.62亿元、1.53亿元及1.62亿元；年内/期内利润分别为4360万元、4810万元、5650万元、1870万元及1910万元。

　　关联方超六成在管面积贡献不足四成的收入

　　聆讯资料集中苏新美好生活坦诚披露称，“我们于往绩记录期间的若干部分收益来自我们向苏高新集团、其合营企业及/或联营公司开发的物业提供的服务。于往绩记录期间，我们的相当一部分收益来自苏高新集团、其合营企业及/或联营公司开发的物业。于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月，我们来自苏高新集团及其联营公司所开发物业的收益分别为人民币203.2百万元、人民币197.3百万元、人民币198.6百万元、人民币65.5百万元及人民币60.5百万元，分别占我们总收益的46.6%、45.2%、42.9%、43.0%及37.5%。截至2022年4月30日，我们在管的41个物业由苏高新集团、其合营企业及/或联营公司开发，总建筑面积为4.2百万平方米，占我们在管总建筑面积的61.6%。”

　　依据上述表述，来自关联方的在管面积占61.6%，而收入仅为37.5%，换句话说，超六成的在管面积贡献不足四成的总收入。

　　人工成本及持续增长的分包成本占据总成本超五成

　　此外，其续称，“人工成本及分包成本上涨可能会对我们的业务产生不利影响并降低我们的盈利能力。于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月，我们的人工成本分别占我们总销售成本的36.9%、36.1%、34.9%、35.7%及33.5%。同年，分包成本分别占我们总销售成本的15.7%、20.1%、23.9%、24.8%及25.7%。”

　　公司非执行董事张俊表示，由于疫情防控原因，部分企业工厂暂时关闭，租赁物业需求下降，因此公司今年首四个月存量资产的出租率较去年同期下跌16.5个百分点，至67.3%。此外，因公司防疫需要，口罩、检测以及额外加班津贴等开支扩大，但相信疫情并未有对公司业务运营并没有出现重大不利变动。

　　公司旗下垃圾集运中心运营的收入不断增长，截至今年4月底，该分部收入占比升至12.3%。董事长崔晓东指，目前公司在苏州的垃圾集运中心业务，最大产能可以每天处理800吨生活垃圾以及50吨大件垃圾，而公司亦计划继续扩展垃圾集运中心业务，正在苏州建设另外一个垃圾集运中心，预计2023年初能够投入运营，预计三个垃圾集运中心合计可以每日处理1200吨生活垃圾以及50大件垃圾。

　　苏新服务计划将此次集资所得金额的30%用于寻求收购商业物业管理公司；另有30%用于投资垃圾集运中心及相关运营管理服务公司；23%用于扩大及丰富公司的物业管理服务；4%用于进一步开发智能物业管理系统；3%用于人才的培养及保留；10%用于一般业务运营及营运资金。