申万宏源：维持华润置地买入评级 目标价升至56.76港元

　　申万宏源发布研究报告称，维持华润置地（01109）“买入”评级，目标价由49.18港元升至56.76港元。财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，近期大额并购贷款额度已到位、后续并购落地可期。维持2021-23年每股收益预测为4.63/5.23/6.02元，现价对应21/22年PE仅7.3X/6.4X，按照目标估值21PE10X。

　　申万宏源主要观点如下：

　　21年销售额3158亿元、同比+11%，行业逆境下完成年初目标。

　　21年公司销售金额3158亿元，同比+10.8%，逆境下仍完成21年销售目标3150亿元，其中华东、深圳和华北大区分别占比23%、20%和17%；权益销售额2146亿元，同比+15.3%，对应权益比例68%，公司21年初宣布计划2025E实现权益签约额翻番、对应CAGR14.9%。21年销售面积1665万平，同比+17.4%；权益销售面积1207万平，同比+16%；销售均价1.9万元/平，同比-5.6%。

　　21年拿地积极、拿地额同比+10%，拿地/销售金额比高达48%。

　　21年公司拿地积极，拿地金额1514亿元，同比+9.7%，权益比例78%，其中一二线占比91%、较20年提升7.8pct；拿地面积1439万平，同比-3.6%；拿地均价1.05万元/平，同比+13.8%，主要由于拿地中一二线占比回升。21年公司拿地/销售金额比和面积比分别为48%和86%，拿地/销售均价比55%。21H1末公司开发销售型土储5988万平，其中一二线占比68%，覆盖20年销售面积4.2倍；IP土储1110万平，一二线占比79%，其中商场布局核心30城、占比60%。

　　21年IP租金183亿元、同比+41%，21H2成功开业7座商场。

　　21年公司IP租金183.4亿元，同比+40.6%；公司计划2025E实现300亿租金，对应21-25年CAGR13%。该行统计公司21H2成功开业7座商场，分别位于西安、南宁、汕头、烟台、青岛、深圳和贵阳，叠加21H1开业7个项目则全年合计开业14座商场、符合预期。21H1末公司在手商场108座（21H1新增6个）、GRA1185万平，其中已开业48座、GRA616万平。在营商场中38家零售额位列城市前三、20家第一，重奢商场数量业内排名第一。

　　三条红线稳居绿档，并购贷款到位、行业资金困境下优势明显。

　　22年1月26日，公司宣布公司及万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，招商银行将授予并购融资额度合计230亿元，其中华润置地200亿元、华润万象生活30亿元；这些资金将全部用于并购业务，并且华润万象生活在1月已经连续公告两单物管公司（禹洲物业和中南服务）收购，考虑到目前行业供地出清的背景下，公司在资金方面拥有非常显着的优势，后续并购落地可期。至21H1末，公司处于三条红线绿档，剔预负债率60.9%，净负债率仅28.5%，现金短债比2.3倍；融资成本进一步下降至3.88%，较20年末-20bp，达到6年内最低水平；有息负债账期4.8年，处于行业高位。

　　投资建议：华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持”2+X”的商业模式，其中IP综合实力全国第一；2020-25E住宅销售额和IP租金目标CAGR分别为15%和19%，实现持续稳定增长。

　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，并购业务推进不及预期。