浙商证券：维持金科服务买入评级 引入博裕作为战略投资人 发展再添动力

　　浙商证券发布研究报告称，维持金科服务（09666）“买入”评级，引入博裕作为战略投资人，提振市场信心，治理结构优化，前期回调带来买入良机，预计2021-23年实现收入56.72/86.41/127.74亿元，实现归母净利润为11.41/16.6/23.64亿元，同比增长85%/45%/42%。

　　事件：2021年12月16日，公司公告引入博裕资本作为战略投资人，公司大股东【金科股份(000656)、股吧】(000656)向博裕投资转让金科服务1.43亿股股份（占总股本22%），交易金额37亿港元，交易完成后金科地产股份有限公司持有金科服务30.33%股份，第一大股东地位不变。

　　浙商证券主要观点如下：

　　提振市场信心，公司治理结构优化。

　　博裕资本市场知名度较高，以长线投资和战略投资为主，本次交易折价率约5%，体现出博裕资本对于公司价值的认可，提振市场信心。随着部分房企违约事件的发生，近期引发对于物企成为关联房企融资“工具人”的担忧，本次公告引入知名机构作为战略投资人，公司的治理结构得到优化，独立性增强，同时，金科股份现金流得以改善，缓解市场对于公司治理和关联方现金流状况的担忧。

　　大股东持股比例降低，但给予公司的支持力度不变。

　　公告对于交易完成后金科股份的相关业务输送提出了明确的要求：1）金科股份控制的非商场类开发项目90%以上面积交付给公司管理；

　　2）交付增量住宅业态物业费不低于2元/月/平；

　　3）22-25年金科股份交付项目的年饱和收入每年不低于4.5亿元。面积和收入的贡献符合甚至略超之前的预期。此外，公告显示金科股份5年内不会有进一步的减持。虽然持股比例降低，但依然显示出集团对于公司的发展信心和坚定支持。

　　博裕投资早年涉足物业领域，科技类企业亦有广泛布局，赋能空间可期。

　　博裕投资是我国较早投资物业领域的私募股权基金，16年开始投资物业企业，是万物云的第二大股东。除物业行业之外，博裕投资在科技、新兴消费上也均有布局。由于物业项目提价难、成本刚性上涨的属性，通过机械智能化替代人工成本是公认的战略方向，头部物企均在技术研发上加强布局，科技不仅赋能基础物业管理、提升运营效率，城市服务领域也涌现出越来越多的城市和园区的数字化建设招标案例。预计博裕资本也会推动旗下物业企业之间、物业企业和科技企业之间进行战略互补的合作协议。

　　物业具备存量+增量的发展逻辑，空间广阔。

　　受地产调控影响，市场对于物业行业的发展也普遍悲观。该行认为即使地产销售端节奏放缓，对于物业企业的业绩表现依然可以抱有信心。物业具备存量和增量的发展逻辑，头部企业市占率目前仍不足3%，仍然有较大的整合空间，近年来上市物企在存量项目拓展占比持续提升，随着业主对于服务品质要求提升，行业优胜劣汰会更加显着，标杆物企的业主满意度明显优于行业水平，有望持续增加市场份额。此外，社区增值服务的渗透率和复购率都尚处于较低水平，对于收入和利润的贡献有极大提升空间。

　　投资建议：公司外拓实力强劲，在优胜劣汰的大背景下预计会持续提升市场份额，精细化管理毛利率有保障，成长性与确定性兼备，引入博裕作为战略投资人，提振市场信心，治理结构优化，关联房企风险减弱，前期回调带来买入良机。

　　风险提示：行业竞争加剧、并购或自主外拓不及预期。