中信证券：华润万象生活维持买入评级 目标价57.7港元

　　中信证券发布研究报告称，维持华润万象生活（01209）“买入”评级，并看好公司的发展，维持2021-23年EPS预测0.75/0.97/1.29元，予2022年50倍PE的估值，目标价57.7港元。

　　事件：2021年上半年，公司实现营业收入40.1亿元，同比上涨28.1%；归母净利润8.1亿元，同比上涨138.1%；核心归母净利7.8亿元，同比增长115.6%。

　　此外，自2020年7月购物中心物业管理模式由包干制转为酬金制，剔除这一部分影响，整体收入增速达44%。

　　中信证券主要观点如下：

　　物管业务外拓起步，多业态发力城市服务。

　　2021年上半年，公司住宅物管板块实现23.9亿元，同比增长42.3%。公司物管板块当前在管面积1.2亿平方米，合约面积1.6亿平米，同比分别增长25%、22.7%，上半年分别增长1528万平方米和1887万平方米。今年为公司上市元年，外拓起步良好，上半年外拓合约面积1765万平方米，较去年同期增长6.3倍，期末在管面积第三方（含集团）面积占比28.7%，同比增7.6ppts。

　　业态方面，公司物管板块致力于成为中国内地最具影响力的城市运营服务商，上半年外拓重点发力非居业态，外拓面积中非居占比83.8%，且非居中有69.9%为城市空间服务业态，包括签约深圳茅洲河、大沙河综合管养项目、成都东安湖生态公园、西安奥体中心等多个项目。

　　商业运营第三方外拓超预期。

　　公司上半年商业运营及物业管理板块实现收益16.2亿元，同比增长11.7%，剔除部分项目包干制改酬金制的影响，则同比增长46.1%。

　　购物中心运营及物管收入实现9.3亿元，较去年同期下降7.2%，主要为收费模式变化影响，剔除该影响则同比增长42.6%。上半年购物中心新开7家，当前在营共计66家（含两个分租），上半年重奢/品质购物中心零售额分别平均增长88.5%/82.4%，各产品线业绩均好。

　　值得一提的是，公司上半年完成签约8个第三方（含集团）购物中心，已完成年初制定签约10个第三方目标的80%，第三方外拓超预期发展。

　　写字楼方面，公司实现收入6.9亿元，较去年同期增长54%。截至2021H1，公司共计为93个写字楼提供物业管理服务，较去年年底提升13个。

　　人才为本深铸护城河，生态挖掘释放商业潜力。

　　一方面，公司清楚认识到人才是轻资产管理公司的核心资产，通过突破性尝试内部员工购股计划、专项激励、奖金分配等方式充分激励员工，并赋能员工打造各类专家人才。该行相信，公司重视人才战略将有助于进一步巩固其管理运营护城河。

　　另一方面，公司以各方面均好的生态为基础，打通大会员体系，推动多业态会员交互。上半年购物中心会员达到1929万，较2020年底增幅19.8%，会员贡献零售额占比56.6%。其中购物中心和住宅重叠会员达到23万，较2020年底提升17%，且重叠会员消费水平要好于普通会员，表明公司打通会员体系成效显着。该行看好公司进一步挖掘多业态打通的会员数据资产价值，释放商业潜力。

　　现金储备丰厚，期待后续并购落地。

　　公司上半年没有并购落地，但公司表示当前已有项目储备在谈，且截至2021年中报，公司有现金124.6亿元，储备丰富。该行相信，物业管理行业下半年收并购市场将回归理性，而机会将有所增加，该行看好公司在后续在专业能力补充、规模扩张以及国企混改等多个维度可能出现的战略合作落地，期待公司下半年的并购成果，并对公司完成全年拓展目标抱有信心。

　　投资建议：公司上半年各项业务发展均好，购物中心第三方外拓超预期发展。公司作为当前物管板块激励最完善、品牌护城河最宽广、全业态综合实力最强的企业，在踏实巩固优势的同时积极补充短板，在物管外拓、住户增值服务、住宅物管毛利率提升等方面都有所突破，且可能的收并购机会有望进一步加强公司的整体实力。