长江证券：华润万象生活维持买入评级 中报预告胜预期

　　长江证券发布研究报告称，维持华润万象生活（01209）“买入”评级，上调2021-23年归母净利预测至16.2/22.4/29.2亿，同比分别增长98%/39%/30%，对应市盈率分别为47X/33.9X/26X。

　　事件：7月26日，公司公告预计2021H1实现归母净利7.8-8.1亿元，同增130%-140%。

　　长江证券主要观点如下：

　　公司业绩高增原因如下：1）住宅物管毛利率改善，2020年基础物管毛利率12.3%，预计2021年将提升至13.8%，源自存量盘及新盘毛利率双升；得益于基础物管毛利率及增值服务收入占比均有提升，预计2021年住宅业务综合毛利率将有所改善（2020年15.9%），其中，预计社区增值服务占比将从2020年的10.0%提至2021年的12.0%。2）商业运营业务快速增长且基数偏低。3）2020年下半年公司开始提供写字楼运营服务，截至2020年末已为23个自持写字楼提供运营服务。

　　商业：重奢商场竞争优势显着，中高端外拓能力也得以初步验证，今年实现10个管理输出项目难度较低。

　　公司计划2025年底实现开业项目约123个（只包括华润体系），结合轻资产输出项目，预计到2025年底在管的已开业项目将达150个。分层级去看，公司重奢商场在国内的相对竞争力较为明显，而依托“万象汇”等品牌实现轻资产输出亦值得期待。公司计划于2021-2025年期间每年实现约10个管理输出项目，得益于服务品质、运营能力、以及业内口碑等角度的明显优势，公司上半年外拓进展顺利，预计全年实现10个管理输出项目的难度较低。

　　住宅及其他非商业物业：账面资金充裕，后期外拓及收并购仍值得期待。

　　公司2021年计划住宅及其他非商业物业新增非置地在管面积约4500万方，主要通过市场化外拓以及收并购等方式来实现。考虑到公司在手资金充裕（2020年末账面的现金及现金等价物及交易性金融资产合计达141.6亿元），公司机制在央企中相对偏灵活，且集团和品牌资源优势较为突出，预计后续市场化外拓和收并购仍值得期待。

　　商管贵族，兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的长期投资标的。

　　公司是国内稀缺的全业态龙头物企和商管贵族，资源禀赋、运营能力、服务品质，以及治理机制等角度均无短板，是难得的兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的长期投资标的。