会议直击恒大物业(06666-HK) ：社区增值服务增势迅猛，将成未来发展引擎

　　恒大物业(06666-HK)公布2020年全年业绩。期内，公司营业收入为105.09亿元（人民币，下同），同比增长43.31%；毛利润为约40.06亿元，同比增长约128.3%；净利润约为26.47亿元，同比增长约184.5%；股东应占利润约26.48亿元，同比增长约184.7%。不派息。公司管理层说，公司三大核心业务收入齐头并进，其中社区增值服务发展迅速，将成为未来发展引擎。

　　分部业绩方面，年内，公司物业管理服务收入约63.21亿元，同比增长约37.1%，占总收入比约60.2%，其中独立第三方开发商开发的项目物业管理服务收入约2650万元；社区增值服务收入约12.64亿元，同比增长约120.6%，占总收入比约12.0%；非业主增值服务收入约29.23亿元，同比增长约36.1%，占总收入比约27.8%。

　　公司物业管理服务收入稳健，社区增值业务增速显着。公司执行董事兼总经理胡亮说，“公司三大业务收入齐头并进，社区增值服务发展迅速，3年的复合增长率高达94.25%，是我们所有业务板块中增长最迅猛的一部分。其中，我们的社区团购、社区传媒以及社区空间运营等社区经营服务实现收入约6.21亿元，同比增长207%。”

　　他又说，公司未来会依讬恒大集团庞大的资源，提供周期生活服务，深挖社区增值业务，持续提升盈利能力，将重点开展包括与房产中介、保险经纪、家装美居等业务，充分发挥海量客户的资源优势，进一步扩充增值服务的广度与深度。

　　期内，公司年度合约面积约5.65亿平方米，新增约5940万平方米；年度在管面积约3亿平方米，新增约6260万平方米。截至今年2月28日，公司业务布局全国310个城市，已签约项目并服务2792个，服务301万户业主。

　　胡亮说，公司规模增长再创新高，外拓及并购成效显着，第三方面积迅猛增长。截至2月28日，公司在管面积增长了1.13亿平米，达到4.13亿平米，已经完成全年6亿计划约70%的水平，在现有的在管面积中，第三方面积占比达到30%左右为1.2亿平米。

　　公司坚持科技赋能，革新智慧物业管理体系，全面实施科技转型。胡亮说，公司凭借大数据、大科技、大生态优势，以智慧海花岛为蓝本，打造智慧城市运营服务。公司拥有一支超过150人的顶尖技术团队，与此同时，公司与腾讯(00700-HK)、阿里(09988-HK)、商汤科技等国内顶级科技和安防企业龙头开展业务合作，目前已经完成了物业服务的SaaS管理平台、大数据、IoT物联网平台等一系列技术平台的搭建，并在物业服务、生活服务、智能楼宇、智能家居、城市服务等领域开展全面的应用。

　　展望未来，胡亮表示，公司将保持在行业头部的领先优势，在今年年初公司制定了平均每月拓展面积不低于3000万平米的目标。按照该计划执行，预计在2021年公司总的合约面积不低于8亿平米，在管面积突破6亿平米，公司会力争成为全球最大的综合城市服务运营商。

　　公司执行董事兼总经理胡亮、执行董事兼副总经理安丽红、执行董事兼副总经理王震出席记者会并回答提问，部分节录如下：

　　Q：恒大物业在上市之初提出要成为全球最大的物业公司，为什么有这样的信心？如何实现？未来3年在管面积有怎样的增长规划？

　　A：公司的信心来源分为3个方面，首先恒大物业在上市之初已经是国内领先的大规模物业企业，我相信以物业公司规模来讲，国内领先的，也必然是全球领先的。其次，我们整个物业行业有广阔的市场前景，根据相关报告，在2020年全国的物业总规模超过250亿平米，未来2-3年整体规模应该会超过300亿，这是一个非常广大的空间。同时，还源自于我们的优势和特色，恒大物业是全国布局的物业公司，我们在全国的布局是最广、最深入的，这有利于我们的对外拓展和收并购过程中获得更多的信息。我们亦具有规模化的核心优势，所有业务流程线上化，在管理上确保在扩张的同时，管理不走形、不走样，并且具有强大的整合能力。我们也会加强并购不同的物业公司，我们目前在全国有300多人的投资拓展团队，会不断寻找优质合作标地及资源，达到对外拓展和收并购的目标。

　　公司的母公司中国恒大每年有巨大的交付量，在2020年恒大集团的销售金额超过7300亿，拥有8000亿出头的销售面积。这些销售面积会在未来的2-3年转化为我们的在管面积。我们相信能实现预期管理规模的快速发展，预期今后3年我们的管理规模会保持50%左右的增长速度。

　　Q：公司未来3年的收入、利润、毛利润、净利润的预期如何？

　　A：从收入方面，公司的增长，不单纯依靠面积增长，还有多元的增值服务，社区增值服务逐年增长，将成为公司业绩增长新引擎。在物业管理板块，按照在管面积6亿平方米以及当前的物业管理费均价测算，2021年的物业管理费收入预计较2020年增幅在60%至70%的水平。随着覆盖城市扩大，管理规模的效应凸显，未来2年收入增速非常可期。在非业主增值服务板块，管理层预计2021年至2023年非业主增值服务平均增长率在30%至40%的水平。在社区增值服务板块，公司深挖千万客户资源，预计2021年社区增值服务增长会在90%以上的水平。在没有考虑重大并购和重点新业务拓展带来的可观收益情况下，管理层预计2021至2023年收入的年均增幅会在50%至60%的水平。公司亦通过降本增效措施，严抓成本管控，将力争把毛利率、净利率保持在合理水平。

　　Q：恒大物业公司上市后接连大手笔并购，如何确保这些标地公司和恒大物业的管理体系做好对接？会不会影响公司毛利率？

　　A：公司的并购绝对不是盲目的，我们对标地选择有清晰标准，尽调审计后我们的毛利率在20%的水平，净利率也不低于10%以上。依照业态规模等多种因素，我们制定了标地项目的物业费单价指引，以及业务合规标准，所以并购公司质量是非常不错的，符合公司高质量发展的诉求。公司也建成了一套独有的标准化运营体系，储备了大量人才队伍，加速并购公司快速融入。同时，我们已建成智慧园区、智慧生活等系列智能管理体系和解决方案，并购公司可以快速接入我们的物业管理SaaS平台，享受公司系列科技成果。通过公司的科技赋能，运营成本能有效降低10%至15%，能有效缩短和公司毛利率的差距，令并购公司毛利率快速提升。

　　Q：公司在上市前引入了腾讯、云锋基金等大型战略投资者以及基石投资者，随着禁售期结束，这些投资者有什么计划？

　　A：公司在物业行业内是龙头企业，未来3年公司成长空间和业绩保障是非常可靠的，头部物业2021年的平均市盈率估值在47倍左右。如果按照行业分析师对公司2021年的平均利润预测，恒大物业的保守估值在2300亿港币左右，并且是在没有考虑公司大规模收并购和利润进一步增长的基础上作出。公司相信随着公司业绩持续高增长，市场会给予公司价值重新评估。此外，今年3月15日，我们正式成为沪港通的标地，公司作为国内龙头物业标地也将会受到国内资金的追捧。我们与基石和投资人是长期的战略合作夥伴关系，对公司长期发展的前景非常看好，相信他们也会伴随着公司的成长，并分享公司成长过程中带来的价值。

　　Q：公司是否有股权激励计划？

　　A：公司目前有相应的期权激励计划，计划拿出不超过5%的购股权，激励各级核心管理人员，具体方案还在制定，有待董事会审议通过后，报股东大会批准后执行。

　　文：龙曼