千亿房企再添新成员 解构新晋千亿房企合景泰富发展之道

　　2020，千亿级房企又“上新”了！日前，克而瑞发布的数据显示，从全口径销售额来看，2020年千亿房企数量达到43家，较2019年增加9家。

　　其中，以稳健着称的粤系老牌房企合景泰富首次进入千亿阵营。2020年克而瑞房企销售额排行榜显示，合景泰富合约销售额为1036亿元，排名39位，顺利完成其年初千亿目标，为企业发展竖起了一块新的里程碑。

　　稳健，是合景泰富的重要发展之道

　　2020年是不凡而跌宕的一年，年初突如其来的疫情，下半年横空出世的“三道红线”，宣告了房地产行业“金融红利”的终结，并打开了新的竞争格局。

　　在这样不确定的背景下，多家房企将2020年的销售目标设定得颇为谨慎。有统计显示，年初40家房企所定的全年销售目标平均增速不足14%，为近年来新低。

　　在全国的房地产开发商中，合景泰富显得相当低调，但在华南的地产同行中，尤其是金融机构眼中，合景泰富一直是稳健的代名词。

　　合景泰富1995年成立于广州，2007年在香港联交所上市，是较早一批登陆国际资本市场的老牌粤系房企之一。“稳健”一词的内涵，往往代表着企业有着良好的可持续发展能力和应对未来挑战的能力，合景泰富是如何让外界对其有如此评价呢？从其盈利能力可以窥探一二。

　　2020年上半年合景泰富实现营业收入134.8亿元人民币，同比增长26.6%，其中物业销售收入为124.5亿元，同比增长28.2%；核心净利润33亿元，同比增长31.4%；而其毛利率达到32.9%，高于2019年房地产前50强毛利率均值29.93%，合景泰富拥有远超同行盈利能力的关键在于其优质的土地布局和一二线城市的持续深耕。

　　瞄准城市新中产，开启全国战略布局

　　从资产的可持续性及未来盈利空间看，存货是房企最重要的资产，土地储备的质量往往决定一家房企未来能够走多远。

　　截至2020年上半年，合景泰富的土地储备全口径总建面为2475万平方米，权益总建面为1636万平方米，总可售货值约5100亿元，依照公司近年的年度销售指标（2020年销售目标为1033亿元），存量储备项目仍可供其未来至少3—5年发展所需。

　　2016年起，合景泰富开始深化全国战略布局，入驻城市数量由2014年的10个、2016年的12个上升至2020年中的40个。有别于传统高周转房企选择三四五线城市，合景泰富的主战场聚焦于一线及强二线城市。其80%的土储主要分布在一二线城市，其中大湾区土储占比最高，达42%，长三角次之，占比16.6%。

　　2020年上半年，合景泰富仍然持续补充一线及强二线城市优质土地储备，新增货值230亿元，主要位于广州、杭州、苏州、成都等地，新增土地权益比从2019年66%进一步提升至77%，扩张过程中其核心城市区位定位始终没有偏离既定轨道。

　　这种布局思路在今后的行业周期下会显示出旺盛的生命力，2020年的疫情就是最好的试金石。一二线城市的持续深耕才能够更好地应对房地产进入后白银时代所带来的挑战，一二线城市人口密度大，经济发展水平高，市场需求更旺，购买力更强。持续深耕一二线城市的发展战略是企业获得高回报的基石。在2020年上半年已交付的物业中，合景泰富的单位土地成本仅为3852元/平米，而其平均销售价为12428元/平方米，足可见其盈利空间充足。

　　从产品角度看，合景泰富的产品主要定位于中高端住宅，这种产品调性也决定了其城市布局及规模化发展路径的不同。

　　极具前瞻眼光，持续深耕核心城市

　　通过行业对比可以发现，合景泰富走的是一条适度高周转而又极度强调产品力的发展路线。一方面，公司多年的持续经营积累了充足的现金储备，为其获取优质土储提供了足够的弹药保障，2020年末公司斩获广州天河板块优质住宅项目，进一步巩固其大湾区战略布局；另一方面，公司在追求规模突破的同时又强调极致的产品力，其前沿出色的设计能力和对产品品质的执着追求，自上而下沉淀成为企业基因，也使其在业内享有 “人居美学大师”以及“精装艺术家”等美誉。

　　城市深耕需要有发展的眼光，更需要有持之以恒的耐心。以合景泰富深耕的广佛地区为例，从2003年规划的广州珠江新城，凭借对城市发展升级的笃定信心，合景泰富重仓江珠江新城核心区域内几幅核心地块，相继建成合景国际金融广场（IFP）、合景誉峰、合景天銮、W酒店等项目，为其业绩高增长、高盈利提供了稳定的来源，也奠定了其中高端的产品定位和行业地位。

　　同样，位于广州同城一体的佛山，由合景泰富和新鸿基地产联袂打造的高体量项目——佛山泷景，其项目定位就是下一个珠江新城。该项目以佛山汾江路为中轴，打造建面约280万㎡大城，项目规划了约40万㎡中心商业体，南向一线临江，参照珠江新城规划，为佛山打造城央江岸城市会客厅。

　　佛山泷景由24个地块组成，产品丰富，涵盖低密度别墅、江景大平层复式、高层洋房、办公物业、商业体、商业街等，经过10年的醇熟发展，目前已成功开发六期，拥有近6000户业主，一座配套齐全的新城已逐步兑现成形。

　　而作为早期入局的发展商，坐拥这样一座楼面价不足三千的巨大金矿，剩余可待开发建面超150余万方，随着佛山经济的升级及广佛一体化的建设，该项目正源源不断地为合景泰富贡献稳定的现金流及可观的回报，这一切得益于合景泰富的前瞻眼光与长期耕耘，也是其领先同行业高毛利的来源。

　　精细化运营，严控成本风险

　　此外，精细化运营是未来房企在竞争中脱颖而出的重要法宝，合景泰富稳健经营的另一大保障在于其优异的成本控制能力。精细化运营主要体现在两点：一是在土地获取时有精准的定位和严格的利润测算，因而能有效控制拿地成本；二是通过集中采购和成本控制体系标准化管理，把控建筑方面的开支。

　　合景泰富作为房地产行业的早期耕耘者，见证了城市不断发展升级的轨迹，也奠定了其作为精品地产开发商，瞄准城市新中产的战略定位。随着中国经济进一步升级，资源将进一步向核心城市聚集，多年聚焦深耕的发展思路，也许是未来房地产良性发展有益解题思路。