赴港上市！新力服务能否复制黑马神话？

　　最近股市非常刺激，大起大落让不少今年初跑步进场的新股民、新基民傻眼了。

　　但这丝毫不影响公司们上市的积极性，尤其是房企分拆物业赴港上市热情依旧。

　　3月4日，房企黑马代表新力控股集团分拆旗下物业公司新力服务，正式向港交所递交招股申请书。

　　新力控股集团从成立到上市不足10年，在四五年内极致化地展现了房企在全国快速扩张的疯狂和大力出奇迹。新力服务能否复制这样的神话呢？

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　　在分析新力服务的情况前，蜜姐认为还是很有必要给蜜友们简单聊几句物业公司们着急上市的行业背景。

　　物业公司赴港上市的浪潮是2018年才开始的，最近两年更是如火如荼。

　　一是，楼市调控的持续，房企们在资本市场不那么香了，而对资金的需求依然强烈；

　　二是，想要登陆内地资本市场限制条件相对较多；

　　三是，随着房企们，尤其龙头房企的扩张，物业公司的价值越来越突显，且轻资产的概念和新故事，更受资本市场的青睐，能给出比房企更高的估值。

　　所以，我们看到，2014年彩生活率先赴港上市后，到2017年，4年间一共仅6家物业公司在港上市。

　　2018年有6家、2019年有12家、2020年有17家物业公司上市，除个别公司外绝大部分均在港交所上市。而今年已有8家物业公司递表，据中指院预计，今年底上市物业服务企业有望突破70家。

　　2014-2020年不同背景物业服务企业累计上市情况 图片来源|克而瑞物管，数据来源|CPIC

　　了解了大背景，蜜姐再来聊聊新力服务的故事。

　　02

　　新力服务成立于2011年，2013年才开始为新力控股集团在江西开发的物业提供住宅物业管理服务。

　　与大多数物业公司依托于地产母公司的发展一样，新力服务的成长轨迹与新力控股集团的扩大紧密相连。

　　2014年，新力服务才将服务向南昌周边的城市扩张。2017年开始了全国扩张的步伐，向大湾区、中西部地区拓展业务。但截至目前，新力服务大部分的业务依然依赖于江西市场。

　　新力服务的质地如何，我们需要大致了解其收入来源及构成、成长速度、优劣势及发展潜力等。

　　首先，新力服务的收入主要来自四个方面：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务。

　　据招股书披露，其收入主要来源于物业管理服务和非业主增值服务，截至2020年底，占比均为42%。

　　增速方面较为亮眼，这一点与母公司的风格也颇为相似。

　　2018-2020年，新力服务的在管建筑面积分别为6.1百万平米、15百万平米和32.3百万平米，复合年增长率为130.9%；

　　同期收入分别为2.479亿元、5.37亿元和10.05亿元，复合年增长率为101.4%；

　　同期净利润分别为1410万元、3530万元和1.02亿元，复合年增长率为169.5%。

　　除了增速表现突出，值得注意的是，新力服务大概吸取了去年一些物业公司上市破发的教训，上市前极力摆脱对母公司的单一依赖。

　　2018年底，新力服务的独立第三方物业开发商开发的物业在管建筑面积为3百万平方米，到2020年底，增长到了23.4百万平方米，使得其占在管总建筑面积的百分百由49.3%提高到了72.4%。

　　虽然优点突出，但还是需要重视其风险。

　　03

　　新力服务在招股书中对风险因素进行了长达31页的详细披露，常见的套话内容略过，蜜姐挑几个重点聊聊。

　　第一， 分拆物业公司的老问题，对房企母公司的依赖。

　　虽说新力服务在上市前通过业务拓展和收购快速提高了第三方的占比，但从收入构成上看，对母公司及其合营联营公司的业务收入占比从2018年的近60%降到了2020年的41%左右。

　　未来母公司发展速度对其增长速度仍然有较大影响。

　　第二， 对单一市场过度依赖。

　　截至2020年底，新力服务有87.5%的收入来自于江西市场。不可否认，这也是优势之一，可见其在江西市场的地位。

　　但单一市场的波动也会对其业绩造成明显影响。

　　第三， 开拓非住宅物业市场。这一点客观来说，有风险实际上也是未来新力服务潜力发挥的地方。

　　新力服务在招股书中明确已采用“双轮驱动发展战略”，也就是将服务扩展到非住宅物业市场。比如，与本地平台公司成立共同投资公司，对城市公园、交通枢纽、旅游景点、市政办公大楼等进行服务。

　　潜力所在是与大部分物业公司相比，做公共服务有了讲一个新故事的资本。风险在于讲好故事的难度大。

　　比如，风险之一是可能拖累挣钱速度。

　　据新力服务的招股书披露，其社区增值服务收入增速（44.2%）远低于物业管理服务收入的增速（130.5%），原因就在于在管的大量物业为公共设施，在这些设施中，其能提供的社区增值服务机会不及住宅物业。

　　而随着越来越多的物业公司上市和最近两年行业内的收并购加剧，行业的竞争更加激烈。资本市场对物业公司上市的态度也有所转变。

　　从此前的高估值、香饽饽，到去年的破发并非例外情况就可见一斑。

　　尽管已在上市前进行了收并购、改善收入结构，但今后新力服务要讲好高增长、新赛道的资本故事，难度还是不小。

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　　今日词汇：最大回撤

　　最大回撤：  指在选定周期内的时点往后推，从任一高点到其后续最低点的下跌幅度的最大值，它描述了投资者可能面临的最大亏损。其数值越大说明风险越大。

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