顺丰REIT申请香港上市 2020年上演利润过山车

　　经济观察网 记者 张雅楠 2月10日，顺丰房地产投资信托基金（以下简称“顺丰房托”）向港交所提交上市申请，资产组合初步包括位于香港、佛山、芜湖的三处现代物流地产。

　　香港物业毗邻香港国际机场，可出租面积16万平方米，估值52.8亿港元。

　　佛山物业临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州【白云机场(600004)、股吧】(600004,股吧)，可出租面积8.5万平方米，估值5.5亿港元。虽然项目在2021年竣工，但目前已经整租给一个租户。

　　芜湖物业临近芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及芜宁高速，可出租面积6.3万平方米，估值2.6亿港元。

　　三个项目的利润在2020年坐上过山车，同比减少99.8%，至2020年9月30日止9个月的溢利仅为32万港元，而2019年同期，这一数字为1.562亿港元。

　　顺丰香港物流园区的面积大、租金高、估值高，对整个资产包的利润影响明显，每平方米的月租金为107港元，而佛山和芜湖项目的租金为35港元 /月/平方米和26港元 /月/平方米。新冠肺炎疫情爆发导致香港公开市场租金呈下降趋势，从而导致投资物业公允价值大幅变动。这也是顺丰房托利润大幅减少的主要原因。

　　截至2020年9月30日，三处物业一共有32名租户，顺丰关联租户约占同期租金收入的82%。

　　来自顺丰关联租户的高收入占比，一方面为顺丰房托提供了高度稳定的收入，这对一只REIT来说，是有利的因素；另一方面，顺丰房托也在风险提示中表示，顺丰房托与顺丰控股(002352,股吧)之间存在潜在利益冲突。

　　顺丰房托初步重点投资香港和中国内地的物流地产，而顺丰控股在中国投资、发展及管理物流地产。在若干情况下，顺丰房托将直接与顺丰控股竞争。例如，芜湖项目由芜湖运营管理人管理，该管理人同时也是顺丰控股旗下安徽其他物流园的管理者。

　　顺丰房托表示，房托管理人的非执行董事王卫、伍玮婷、杨涛、梁翔同时也在顺丰控股及其附属公司任职，尽管目前已经制定了企业管制措施，但顺丰房托与顺丰控股之间就收购物业、租户竞争、物业管理事宜方面的利益冲突可能会在未来发生。

　　截至2020年6月30日，顺丰控股在中国46个城市拥有物流地产项目，规划总建筑面积470万平方米，已竣工建筑面积约160万平方米。

　　而REITs可以将流动性较低的、非证券形态的房地产资产，转化为资本市场上的证券资产，实现资产和资本的流动，在港交所上市的REITs共有14只，资产类别包括零售、酒店及度假村、写字楼等。目前已有越秀房托、招商房托等主要资产位于中国内地的房托先后在香港上市交易。

　　2020年底，香港有意放宽REITs投资限制，例如容许房托投资少数权益物业；容许房托投资物业发展项目时超过现有的资产总值10%的上限；将房托基金的借款限额由资产总值的45%提高至50%等，以此吸引更多房托在香港上市，增加市场选择和流动性。