远洋服务副总裁蒋雪：加速跻身全国头部商写物管企业

　　远洋服务控股有限公司(简称“远洋服务”)副总裁、商写业务中心总经理蒋雪日前接受记者专访时表示，高端商写(商业和写字楼)业务和增值服务是推升远洋服务盈利能力的两大业务，希望通过未来3-5年的努力，将公司商写业务中心打造成为中国知名的商写物业品牌。

　　2020年12月，远洋服务登陆港交所。过去20年，远洋服务受益于控股股东远洋集团的品牌效应以及丰富的行业经验，业务迅猛增长，覆盖京津冀、环渤海、华中及华西地区、华东和华南等五大核心区域，一二线城市占比超过90%，覆盖住宅、商业、写字楼、公建等多个业态。

　　商写业务六大优势

　　记者：请介绍一下公司商写业务的布局情况。

　　蒋雪：公司的物业管理集中在一二线城市，主要覆盖京津冀、环渤海地区及国内其他地区。截至2020年上半年，公司于京津冀和环渤海两个地区的在管建筑面积分别占公司总在管建筑面积的32.9%及28.8%；一二线城市的在管建筑面积占远洋服务总在管建筑面积的90.8%；拥有包括北京远洋国际中心、北京颐堤港、成都远洋太古里、杭州乐堤港等标志性项目的服务经验，具备成熟的跨业态服务能力。

　　从城市数量上看，目前公司商写业务布局的主力城市有6个，未来远洋服务商写业务板块最大的看点是规模发展和更加稳定进入到一二线城市去开疆拓土。2019年，公司商写业务板块毛利率水平约20%，高于业内同行，这也是公司商写业务的一大优势。

　　记者：商写业务被认为是远洋服务的一大优势业务，与同行相比，优势主要体现在哪里？

　　蒋雪：商写业务在整个远洋服务，包括外部市场上确实有一定的优势，主要体现在六个方面。一是近三年公司商写板块业务稳健增长，合约建筑面积复合增长率约40%。

　　二是在布局方面，公司商写业务最大的优势是区域布局稳定和集中。主要布局在北京、天津、杭州、成都等一线城市，很多项目呈现集群化。尤其在北京，商写板块营收接近两亿元。下一步我们会继续打造成都远洋太古里这样的标杆型项目。

　　三是跨业态的管理能力。远洋服务商写业务板块涉及的业态较丰富，包括了城市综合体，单体量的商办、写字楼和公寓，还有一些公共建筑和产业园。

　　四是具有国际化的中高端服务能力。2019年，远洋服务在管商写物业的物业费收入为14.3元/月/平方米，处于行业较高水平，为公司贡献近三成收入。我们获得了很多国际类的奖项，例如2018年北京远洋光华国际项目正式通过BOMA中国建筑管理卓越认证(COE认证)全五项审核，成为CBD区域第一个、北京第二个、全国第三个具有国际运营管理体系的商业写字楼项目。

　　五是服务的客户比较优质，其中有很多来自世界500强的企业，以及国内外的上市公司，如陌陌影业、赛尔集团、大家保险等。

　　六是公司商写业务有一支优秀的专业团队。商写业务中心从1997年开始，整个团队的培养从来没有断档。目前，本科学历以上的员工占比27%，很多员工具有国际资质认证等。

　　加速商写业务规模化发展

　　记者：近期港股市场迎来一轮物业服务公司上市热潮，大家为什么选择近期集中上市？

　　蒋雪：从行业层面来看，物业行业过去一直没有形成寡头垄断格局，资本市场也看到了其中的机会，后续可能会形成行业内的兼并潮。物业公司现金流比较稳定，业绩可期，在目前的经济环境下，也较受资本市场青睐。

　　地产公司将物业业务分拆上市，是因为地产行业发生了巨大的变化。所有的地产公司都在精耕细作，希望未来通过地产的后运营实现更大的价值和空间。

　　记者：公司在招股书中表示，计划将上市募集资金的60%用于把握战略投资及收购机会，有何具体的布局方向？

　　蒋雪：这几年，互联网对线下商业冲击很大，很多商业集团面临运营成本的压力。如果我们能够抓住机会，无论是从专业物管运营帮助对方降本增效，还是通过收并购的形式“抱团取暖”，共同赢得资本市场的契机，都是公司商写业务未来快速实现规模化发展的一大机遇。

　　但商写业态是需要投入长期运营的业务，单纯的收并购很难，需要建立长期的合作机制，才能推动业务可持续的发展。这个时候拼的是什么？第一个拼的是运营能力，在成本控制、服务品质、人才等方面有没有核心竞争力；第二个拼的是你给客户带来的增值价值。

　　打造中国知名商写物业品牌

　　记者：公司下一步战略是什么，如何重点在商写业务发力？

　　蒋雪：我们的目标是力争跻身商业物业头部企业，将公司商写业务中心打造成为中国知名的商写物业品牌。未来，我们可能会在远洋服务下成立子品牌，专门从事商写业务。

　　首先，我们要服务好现在的客户，不断地获得可持续发展的能力。要通过服务类的再升级，在行业内形成一定的口碑，增加客户黏性；其次，要建立自身的渠道，对将进入的主力城市进行摸排及商写业务资源获取。最近有很多在谈项目，都是我们主动和大型商业集团的物管公司合作。再次，要主动形成自己的优势产品，逐步建立起商业运营能力、资产管理能力。

　　记者：去年以来很多商业地产租金下降、空置率高，公司是否受到影响？

　　蒋雪：确实会有影响。过去商写业务不发愁的是每年租金的收缴，近期我们看到写字楼客户的出租率出现波动。

　　为了应对这个变化，我们专门成立了一个增值业务部门，在增值业务方面我们要开发更多新的业务。过去我们只服务于资产方，现在我们进一步服务于它的客户。譬如，在写字楼里提供入户、装修委托、行政外包、设备设施的运维托管等增值业务。目前，这项业务在公司写字楼业态中开展得不错，我们增值业务收入的30%来自于此。