金科服务投资价值分析报告：内生可持续成长样本：从科技到效率 从口碑到外拓

　　机构：中信证券

　　评级：买入

　　目标价：83.00 港元

　　公司兼具优秀的服务品质，授权充分、激励到位的精干团队，区域密度集中的布局，现在公司正处于高速增长阶段，我们看好公司的持续成长。首次覆盖，给予公司“买入”投资评级，目标价 83.00 港元/股(对应 2022 年 27 倍 PE)。

　　▍西南第一、中国领先的智慧物业服务商。公司深耕西南区域多年，截至 2020 年 6 月 30 日，已经完成全国 133 个城市的布局，合约面积 2.55 亿平米，在管面积 1.30 亿平米。

　　▍公司激励充分，管理团队经验丰富，且高度认可公司文化传承。目前，公司员工持股计划合计持有公司股份 10.88%。公司核心管理层不仅年富力强，且在公司或控股公司就职多年，高度认可公司文化。稳定且激励适当的管理团队，是未来公司业务增长的基础。

　　▍战略协同和品质外拓并重，成就公司高速规模增长。公司的核心能力是依托品牌的外拓能力。公司合约面积中来自于第三方外拓的规模占比已经达到 57.2%，达到 1.46 亿平米，我们预计其年新拓合约面积能力超过 6000 万平米，在行业中居于领先位置。在此背景之下，公司无需过多依赖并购。此外，关联方金科股份稳居中国房地产行业销售面积排名前十，我们预计每年能给公司稳定带来约 3000 万平米的在管面积。

　　▍品质口碑，效率和增值服务体系共同构成护城河。2019 年增值服务为公司贡献了 37%的营收入。凭借高满意度和单城市(重庆)高密度，公司不断探索，已经打造出包括家居焕新服务、家庭生活服务、园区经营物业和旅居综合服务的增值服务体系、社区渗透率不断提升。公司也是行业内率先认识到科技赋能重要性的企业、智慧物业解决了社区实际问题、提高了运营效率。我们相信，效率的提升带来的利益最终可以反哺业主，提升满意度；而满意度的提升又会为下一步提价、提取维修资金、打通单盘盈利模型打下坚实基础。长期来看，单盘盈利模型的打通、规模的良性增长又将持续降低中后台科技系统投入的单方开支。

　　▍风险提示：公司部分项目区域布局偏低，中高端项目相对较少。

　　▍品牌为本，交付助力，看好公司持续成长。我们认为，公司既具备强大的股东背景(交付良好确定性)，更拥有具备美誉度的品牌。增值服务和智慧科技为公司拓宽了护城河，助力公司持续快速成长。我们预测公司 2020/2021/2022 年EPS 分别为 0.97/1.69/2.65 元/股，参考可比公司估值，给予公司 2022 年 27 倍PE，即 83.00 港元/股的目标价。首次覆盖，给予“买入”评级。

　　（文章来源：互联网）