融信中国(03301)：如何挖掘“三道红线”下的潜在机会?

　　自8月20日“三道红线”浮出水面后，这一融资新规落地的脚步越来越近了。

　　“三道红线”，指的是房企剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据踩线条数来看，房企被分为“红橙黄绿”四档，“红档”房企为“三道红线”均踩，“绿档”房企没有踩中任何一条“红线”。

　　要知道房地产本来就是一个以“高杠杆”闻名的行业，资产负债率超过70%的房企俯拾皆是。至此，在融资新规渐进的背景下，如何优雅地不踩线便成了所有房企为之奋斗的目标。

　　而在这一条充满压力的“减债”赛道中，融信中国(03310)算得上是一位“跑得快”选手了。

　　截至2020年6月30日，融信中国剔除预收款后的资产负债率为73.8%，净负债率为91.25%，现金短债比为1.7倍，三条红线只踩了一条，且还只是刚刚过了线。与此同时，该公司继续将降低负债率“这面大旗”扛在肩上——全年计划将净负债率控制在70%-90%这一区间，这一举动也赢得了市场的一致叫好。

　　与此同时，资本市场的认可也带来了更强的融资能力。今年上半年，融信的综合融资成本从2019年底的6.85%进一步下降至6.67%，于同体量民营房企中处于较低水平。

　　下面不妨来探究一下，三道红线下融信中国还有哪些潜在增长机会？

　　　　行业趋向良性竞争，“品质为王”才是制胜关键

　　俗话说得好，柳暗花明又是一村。

　　这句话放在“三道红线”压境的房地产行业身上亦是如此。长期以来，国内房地产企业一直处于非常激烈的扩张竞争中，房企们为了实现规模化，加杠杆竞价买地举动数不胜数，但过度追求规模化的举动也让大部分房企产生高负债、产品质量不佳的“后遗症”。这个背景下，“三道红线”的出台简直是应时而来——不仅传达出房企回归经营、避免激进扩张的监管思路，也推动了这一行业向更加健康的新生态过渡。

　　基于这一监管思路转变，行业人士纷纷直言“管理时代的红利来了”。所谓“管理时代”，主要指的是关注产品、服务和内部管理，强调增长质量，向管理要效益。可以看到，随着这一新时代的到来，“品质为王”“管理优先”等理念才是未来房地产行业竞争的主旋律。

　　在此之际，经营管理及产品品质双轮驱动的融信中国，似乎更加具备了竞争优势。

　　产品方面，其通过坚持中高端精品战略，目前已形成世纪系、海月系、澜天系、中心系五大核心产品体系；通过产品创新，设计中庭水境园林、融信公馆ARC等前沿产品；通过了解用户新需求，设计“CARE+全心健康家”产品体系，这一产品体系是在公共卫生事件发生后紧跟用户需求创新而来的。而凭借这些产品体系，该公司在“2019年中国房企产品力排行榜”中排名第8。

　　优质的产品品质也打造了融信中国在产品上的领先优势，进而推动了该公司的销售与回款。

　　今年上半年，融信中国累计实现销售金额603.58亿元，同比增长6%。其中一二线城市销售占比超过88%，回款率达81%，均价比去年同期增长16.7%。虽然该公司销售在公共卫生事件期间也受到一定影响，但随后就恢复较好，6月单月销售金额同比增长96%。而截至2020年10月31日，该公司总合约销售额约为1148.32亿元，离全年销售目标1500亿元近在咫尺。

　　如果这还不够直观的话，再来看一组销售表现。据观察，上半年融信中国在苏州实现了单盘开盘卖6.5亿的成绩；在南京权益口径成交金额和成交面积占据城市前三；在杭州多个项目开盘即罄。

　　管理方面，经过近几年的换挡调速，融信中国目前已将发展的重心落在提升经营能力上，实现了以项目为经营管理单元的体系，严控7大开发节点，围绕成本、设计和品牌等维度进行一系列极致化管理，比如制定项目全景计划，提升开发效率，供应、销售、回款匹配，提升资源转化效率，优化项目运营节奏。

　　具体而言，在不断增强的经营能力下，融信的开发效率不仅呈现出了日益提升的态势，连管理成本也大幅下降。据财务数据显示，今年上半年，该公司的销售及营销成本为4.93亿元，较去年同期的5.5亿元同比减少10.39%，同时其行政开支也有所下降，较去年同期的7.44亿元减少7.22%至6.9亿元。

　　从上述数据可以看到，在新规带来的行业格局变化中，融信中国通过产品品质及经营管理塑造的竞争力优势，有望促使其率先品尝到“管理时代”带来的红利，从而进一步帮助它找到新的增长曲线。

　　　　深耕一二线城市，未来增长空间可期

　　经济越发达，居民购买力越高，房地产需求越活跃，这是所有房企心照不宣的共识。

　　对于这一点，融信中国也深谙其中的奥秘，一直以来都对核心城市群情有独钟。时至今日，该公司已经进驻全国九大核心城市群，分别是台湾海峡西部地区、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北及山东半岛城市群，而长三角和海西地区仍然是公司重点押注的区域。

　　截至2020年6月末，该公司总土地储备建筑面积合计为2803万平米，能够满足公司5年左右的开发需求，土地储备较为充裕。另外，有82%的土地储备分布在一、二线城市，城市能级较高，城市经济基本面较好。从区域结构来看，长三角地区、海西地区是公司土地储备的主要分布地区，分别占总土地储备面积的48%和18%。

　　具体到最新财报数据，今年上半年，融信中国新增土地项目21个，新增建筑面积约4.61百万平方米，平均收购成本为8550元/平方米(按计容面积计算)。这些新增土储中，75%位于长三角地区，共15个项目、约2.79百万平方米。

　　从拿地方式来看，融信中国采用的是合作拿地的方式，减少市场风险及企业资金压力，上半年新获取的21幅地块中有20幅均为合作开发。从拿地结构来看，融信仍以深耕长三角地区为主，新增建面占比达61%，而环渤海、珠三角、中西部地区则分别为17%、11%、11%。

　　基于上不难看出，丰富的一二线土地储备预计将是融信中国收入贡献的主要来源。

　　事实上也的确如此，一二线城市地块的“优质”在这次公共卫生事件到来时有了集中体现。

　　今年上半年，融信集团销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的59%；其中杭州的销售金额为220.79亿元，占比达到了37%。布局高能级核心城市，在一定程度上能够保证项目去化，如2020年上半年在公共卫生事件的冲击下，融信的去化率仍达到了68%。这些数据也间接表明这部分城市经济复苏实力较强，市场也更具韧性。

　　当然，除了融信中国重点押注一二线城市之外，近一年半以来回归一二线城市也已成为房企共识。

　　据亿翰智库监测的数据显示，去年全年一二线城市住宅成交量增速整体高于三四线城市的负增长。进入到2020年，除6月份外，其他时期一二线城市住宅市场的恢复力度均优于三四线城市。一二线城市更加成熟的市场环境、经济水平以及较高的需求使这类城市市场热度难以大幅下降。

　　基于上述，不难看出，融信中国深耕一二线的拿地策略，有望进一步打开其利润空间，未来增长整体十分可期，而这也将成为其稳步躲过“三道红线”冲击的重要法宝。

　　（文章来源：智通财经网）