中国文旅二闯港交所：去年资产负债比率272% 营收八成靠卖房

　　10月23日，据港交所披露资料显示，中国文旅集团有限公司（以下简称“中国文旅”）再次提交招股书，国泰君安国际为其独家保荐人。中国文旅曾于4月17日首次递交招股书，并于10月17日届满6个月而失效。

　　招股书显示，中国文旅为一间文化旅游物业开发商，主要于中国广东省江门及其认为具有发展潜力的其他地区从事规划及发展文化旅游胜地的度假物业。根据仲量联行行业报告，按2019年广东省江门房地产公司的住宅物业（包括度假物业）的合约销售总额计，中国文旅排名第二。

　　中国文旅的收益来自销售度假物业和文化旅游业务，下图列示该公司的两个业务分部之间以及其涉及的主要步骤如何产生协同效应：

　　招股书披露，截至2020年9月30日，中国文旅在广东恩平及国内其他地区拥有18个度假物业发展项目组合，其中8个项目为已竣工、5个项目发展中，5个项目为未来发展。同期，土地储备总建筑面积约150万平米，包括已竣工建筑面积约10万平方、发展中建筑面积约40万平方米、持作未来发展或持作投资的建筑面积约100万平方米，分别占总土地储备约4.9%、28.2%及66.9%。

　　招股书显示，2017至2019年度，中国文旅的收益分别为1.86亿元、3.35亿元及7.36亿元，同期净利润分别为4454万元、7261万元、1.04亿元，同期毛利分别为6559万、1.50亿元及3.19亿元。

　　分业务来看，中国文旅的收益主要来自销售度假物业，文化旅游板块对收益的贡献较小。根据招股书，2017-2019年度，公司来自销售度假物业的收益分别为1.86亿元、2.67亿元及5.94亿元，分别占总收入的99.8%、79.8%及80.7%，而来自文化旅游业务的收益仅占总收入的0.2%、20.2%、19.3%。

　　值得注意的是，中国文旅的纯利率连年下滑，2017至2019年，中国文旅的纯利率分别为23.9%，20.1%，14.1%。此外，近年来公司的资产负债率虽有所下降，但仍处于高位，2018年、2019年公司的资产负债比率分别为632% 及272.2%。2019年末及2020年5月31日，中国文旅的银行结余及现金为4.89亿元及3.11亿元，而同期未偿还的银行及其他借款为5.78亿元及5.89亿元。

　　2017-2019年度及2020年前5个月，中国文旅的银行借款利息总额分别约为760万元、1020万元、3000万元及2320万元。其表示，借款利率的任何升幅均可能对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

　　根据招股书，2018-2019年度及2020年前5个月，奥园集团为中国文旅的最大客户，公司来自奥园集团的收益分别占总收益的约4.5%、5.6%及5.2%。此外，中国奥园全资附属公司悦景是中国文旅的主要股东，持股数量为28%。