前三季度销售770亿元 林龙安谈“借鉴香港房企”与千亿后愿景

　　转瞬间，今年已经过去了四分之三。在各家房企纷纷交出三季度“成绩单”之际，一家中型企业跳出人们视野。

　　“双节”之后，禹洲集团公布了前三季度的销售业绩。据披露，禹洲前9个月实现累计销售金额为人民币770.6亿元，累计销售面积为471.18万平方米，较上年同期分别增长了57.69%和44.49%。

　　调控持续、融资缩紧、疫情冲击……对于房地产行业而言，2020年可谓是“多事之秋”。当业内高喊“15万亿天花板”的时候，头部企业纷纷放缓了脚步，15%左右的年增长率似乎大型房企们的“共识”。

　　相比之下，禹洲增长速度明显高于同行，似乎显得有些“格格不入”。

　　不过在其看来，这或许并不是什么值得格外骄傲的事，对于今年的规模增长，禹洲有着更大的“野心”。

　　早从去年开始，禹洲便不止一次公开提及“2020年冲千亿”的目标。由于前几年曾经有过年销售额未达标的经历，坊间对于禹洲的“千亿执念”始终持有一丝疑问。而今年年初那场突如其来的疫情，更是让人捏了一把冷汗。

　　数据来源：企业公告、观点指数整理

　　不过，从前九个月的销售情况来看，众人的这份担心或许可以暂时放下了。和大多数企业一样，禹洲2月份销售受疫情影响最大。不过，随着市场的复苏，禹洲的销售曲线也开始迅速上扬。从5月开始，禹洲单月销售便稳定在了百亿以上。

　　林龙安介绍到，禹洲长期在一二线核心城市深耕是近期发展快速且优于其他房企的首要原因，2019年新增土地中的95%都在上海，合肥，南京，苏州，无锡，青岛等一二线城市。其次，保持充足的货值是第二大原因，全年有1,800亿货值可推，其中90%的推货仍分布经济强劲复苏的一二线城市。第三，营销策略实施得当和产品设计越来越被客户认可也是取得良好销售成绩的重要法宝。

　　从禹洲集团副总裁张岩处还了解到，疫情发生后，禹洲针对不同客群采取相应的应对策略，比如率先利用线上平台宣传蓄客引流，3月下半月已见明显的销售回暖，良好的销情一直延续 。比如在合肥，禹洲先后开发建设了18个优质项目，今年前9个月稳居合肥市房企商品住宅权益榜流量榜双榜第一。另外，今年禹洲“营销铁军”在持续推进提升全面营销能力的同时，通过大数据公司进行数据和科技赋能，国庆期间，销售业绩同比增长81%。

　　按照这一趋势，完成今年的目标或许已经不远。有人戏称，禹洲如今已经是半只脚踏入了“千亿俱乐部”的大门。

　　禹洲二十不惑

　　尽管如今一切向好，但事实上，从偏安一隅到如今冲击千亿，成立于1994年的禹洲走了风雨坎坷的二十六年。

　　而作为禹洲这艘大船的掌舵者，林龙安对于过去二十年的发展历程记忆犹新。

　　“2000年到2008年，这是禹洲关键的八年，是禹洲从一家城市级的房企，向区域级的房企跨越的阶段。”经过前六年的沉淀，让厚积薄发的禹洲在进入千禧年之后迎来了一轮快速发展期。

　　上世纪九十年代初开始，生长于福建的林龙安选中厦门作为禹洲的第一个大本营。几年的发展后，已经在厦门扎稳根基的禹洲开始北上，并先后开拓出福州、合肥、上海、天津等区域城市市场。

　　在稳步前行了八年之后，禹洲于2009年11月2日敲响了港交所的那面铜锣。对于这个里程碑式的时刻，林龙安对观点地产新媒体表示：“这意味着禹洲开始从一家家族企业转变成一家公众公司，这也是后续能够吸引到大批职业经理人加入的基础条件。”

　　与此同时，资本路径的也让禹洲有了快速扩充土地储备的底气。能够看到的是，禹洲上市第二年，新增地块数量较2009年增长了一倍；同年，禹洲营业额也创下了成立以来的新高，增长幅度达到114.2%。

　　数据来源：企业公告、观点指数整理

　　不过，事情的后续发展并未像大家猜测的那样。事实上，禹洲近十年的发展历程并非是一路高歌猛进，而是存在着某种周期性的起伏。

　　上市红利期的那几年过去后，禹洲在2014年、2015年时来到了发展的“瓶颈期”。随之而来的，是禹洲发展路上的第二个关键节点。

　　2016年底，急需求变的禹洲选择将总部迁至上海。“随着我们在长三角布局的城市和项目数量越来越多，长三角逐渐成为禹洲业绩的重心和重要来源，所以我们决定将总部搬迁到上海。另外，也是为了利用上海在资本、人才等方面的优势，助力禹洲能够实现更高的目标。”

　　林龙安介绍说，在搬到上海后，禹洲提出了“区域深耕，全国领先”的发展策略，并开始打造由长三角、海西、环渤海、华中、西南、大湾区6大城市群组成的发展格局。从数据上看，这一“迁都”策略似乎颇为奏效。于2017年，禹洲实现销售403.06亿元，同比增长了73.69%。

　　此后两年，禹洲再度放慢了脚步，增长幅度分别回落至38.94%和34.13%。尽管这一速度从行业看来似乎并不算慢，但禹洲显然对此并不满足。

　　历史的长河中总会有相似的戏码在不断上演，和当初来到上海类似的是，禹洲在2020年正式启动上海深圳双总部战略。

　　“大湾区在禹洲的战略规划里，是双核之一。禹洲也希望随着上海深圳双总部战略的落地，能够深耕大湾区，同时，大湾区能够成为禹洲的第二业绩增长极。”林龙安如是说道。尽管未到“三十不惑”，但“二十六岁”的禹洲似乎已经有了更长远和清晰的计划。

　　千亿后愿景

　　当然，除了规模之外，需要林龙安和禹洲思考的问题还有很多。

　　改革开放后，内房股企业经历了高速爬坡期，追求规模效应。但时至今日，行业面临增量天花板，过往那套高杠杆和高周转模式的风险也越来越明显。

　　在历经了年初的疫情之后，林龙安也感慨道：“低负债率、充沛的现金流，是面对疫情发展受限的最大底气。在行业发展顺境时，铤而走险加杠杆所带来的高额收益，在行业下行坎坷时，会成为加倍的损失。”

　　在林龙安看来，在这方面，香港房企至少50年以上历经市场考验的经营风格对于新形势下的内房股存在着借鉴意义。

　　“我一直推崇香港房企的风格，稳健增长，不盲目冲量。增量见顶的房地产下半场，企业规模不再具有决定性意义，而创造价值，具备盈利能力则成为核心能力。”林龙安直言，在千亿之后，禹洲将会在规模保持一定增长幅度的基础上，更加重视利润目标的实现。

　　对于近期土地市场的火热，林龙安认为并非是普遍现象。他指出，疫情结束一段时间之后，随着各家企业的补仓需要，一些城市土地市场自然会随之升温。“但总体来说，稳房价、稳地价、稳预期还是整个市场的共识。”

　　具体到禹洲，其表示，禹洲下半年的拿地会根据负债比例以及销售情况来决定，确保负债和利润都能够有所把控。在区域上，禹洲则会继续关注长三角、大湾区、西南板块等的一二线城市。“原则上，三四五线城市我们是坚决不进入的。”

　　除此之外，林龙安也指出，禹洲会在产业拿地和收并购方面加大力度。不得不说，随着调控的持续，搭配着其他产业进行勾地俨然已是行业内常见的手法。

　　2018年，禹洲成立了产城事业部，并在2019年10月初成功在合肥落下首个产城项目。在产业拿地的另一面，所反映出来的还有禹洲的多元化策略。

　　能够看到，在坚持住宅地产主业的同时，禹洲也在尝试包括物业、商业、酒店、金融、长租公寓、文旅等多种业务。2018年初，禹洲还成立了租赁事业部，初步试水多元化创新业务。同年，禹洲与华侨城(亚洲)达成战略合作，双方将在商业管理和文旅运营上开展合作。

　　2020年6月，禹洲正式从“禹洲地产股份有限公司”更名为“禹洲集团控股有限公司”。对此，禹洲颇为直白的表示：“更改公司名称旨在反映集团长期多元化业务策略，以及更有效地宣传其企业形象及推动日后业务发展。”

　　林龙安表示，禹洲如今正在加快同产业合作方的资源整合，在文旅、医疗、科技、教育四大重点方向正在洽谈多个合作项目，力争尽早落地禹洲特有产业板块，形成禹洲完整产业链资源优势。

　　当然，尽管规划很圆满，但从时间上看，禹洲进入各项多元业务的时间都还不长，主业之外的这一系列板块最终能否给到禹洲一个满意的回报，还有待时间去验证。

　　（文章来源：观点地产网）