佳兆业上半年旧改红利初显现 全年1000亿目标不变

　　上半年佳兆业实现合约销售金额360亿元，销售面积210万平方米，分别同比增长4%及8%。期内其毛利率增加0.4个百分点至33.8%，处于行业较高水平。

　　对于1000亿元的销售目标，佳兆业执行董事兼总裁麦帆在2020年下半年业绩展望的时候表示，集团将加快供货推货，下半年整体可售资源约1200亿元，可售面积约660万平方米，保持正常去化即可达成千亿目标。

　　收益利润双增长

　　8月27日，佳兆业集团控股有限公司(股票代码：1638.HK)(下称“佳兆业”)线上举行2020年中期业绩发布会。

　　业绩会相关内容显示，上半年佳兆业合约销售金额360亿元，销售面积210万平方米，分别同比增长4%及8%。根据克而瑞权益金额排名，佳兆业排名第27位。从合约销售的分布看，大湾区是销售的主力，销售额占比达57%；一线及重点二线城市销售占比达90%。

　　此外，上半年佳兆业总收益也呈上涨趋势。查阅半年报可以得知，上半年佳兆业的收益主要来自物业发展、物业投资、物业管理、酒店及餐饮业务；戏院、百货店及文化中心业务；水路客货运业务和其他。其中，由于佳兆业上半年交付建筑面积的平均售价有所增加，所以物业销售同比增长11.6%，同时由于其92.6%的收益都来自物业销售，所以佳兆业截止2020年6月30日止六个月的总收益较2019年同期增加10.9%至约人民币223亿元。

　　同样，由于向买家交付的物业售价整体处于较高水平，上半年佳兆业毛利较2019年同期增加12.4%至约人民币75.4亿元，期内毛利率增加0.4个百分点至33.8%，处于行业较高水平。

　　对于企业负债较高的问题，佳兆业首席财务官吴建新说：“在规模、现金流和利润方面我们感觉压力山大，但是合理的控制负债、优化债务结构、提升利润率，保持发展与债务之间的平衡一直是财务的重要工作方向。”他还表示2017年以来，公司已经实现净负债率五连降，降到了130%。三年半的时间公司有息负债仅增长100亿，复合年增长率不到3%，但三年半公司合约销售的规模复合增长率大概有40%，结转的销售收入复合增长率年化也在20%以上，可见公司始终保持发展与债务之间的动态平衡。

　　对于债务结构的优化，佳兆业高级顾问谭礼宁认为应该从两个方面着手：“运营方面，公司会加强销售回款率，降低成本，提升利润率，降低有息负债。债务管理方面，公司会进行回购、长债换短债，另外，也会在海外拓展融资渠道，除了发债，还会进行银行贷款。2020年我们的净负债率计划降到120%，就是从去年底的144%到今年中年报的时候是130%，希望年底是120%，这个目标跟之前没有改变。”

　　佳兆业上半年现金流宽裕稳健，偿债能力持续增强。业绩会内容显示，截至6月30日，公司拥有现金储备约405亿元，较去年同期增长35%，较上年末增长9%，现金短债比从上年末的1.1倍提升至1.2倍。此外其回款率较高，约为87%，较2019年增长12%。

　　深耕大湾区，深耕旧改

　　一直以来，佳兆业坚持布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。业绩会内容显示，截至上半年，佳兆业总土地储备约2680万平方米，总货值超5800亿，其中78%的土储面积位于一线及重点二线城市。目前大湾区占总土储备面积的52%，货值近4000亿，其中深圳、广州两大核心城市占总土储货值约50%。优良的土地储备，给佳兆业保持业绩稳健增长带来信心。

　　佳兆业在旧改方面厚积薄发，继续深耕大湾区。在旧改储备方面，业绩会内容显示，截至上半年公司储备项目占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99%都位于大湾区，其中深圳旧改占地面积占比27%，有112个项目；广州占比36%，中山占比22%。在旧改拓展方面，今年上半年新拓展项目20个，旧改项目总数达167个。

　　项目转化方面，今年上半年转化5个旧改项目，分别位于香港、深圳及广州，这些项目可售面积70万平方米，可售货值近270亿元。下半年预计有5个深圳的旧改项目实现供地，为集团全年利润增长发挥重要作用。

　　作为旧改龙头企业，佳兆业的城市更新红利已经逐步体现在公司财报上。上半年旧改项目对合约销售金额的贡献超过30%，是佳兆业业绩增长的一大亮点。值得注意的是，目前，佳兆业在深圳旧改的土地成本约1.4万元/平方米，相较住宅的均价有很大的利润空间。公司可以通过旧改获得低成本土地的优势，确保集团利润率保持在健康水平。

　　随着存量房时代的到来，百强房企纷纷入局“城市更新”，竞争明显加剧。在这个赛道上，佳兆业相比后来者有什么领先优势？麦帆对此说了三个词：心态、逻辑和团队。

　　对于心态，麦帆解释道：“城市更新，我们做了二十几年，搞成了几十个项目，我们可以不走错路、少走弯路，但是要确保不停地走创新之路就是要有一个归零的心态。对于我们来说，每一个项目都是新项目，每一个项目都要用全新的理念、全新的社会潮流来研判它。”

　　对于逻辑，麦帆表示城市运营的核心逻辑是经济、文化、社会、生态、科技五位一体，而对于团队，麦帆则表示佳兆业有专职专业的城市更新团队800人，这800铁军，转换能力以及服务意识都非常到位。

　　对于年初定的千亿目标是否会调整这个问题，佳兆业执行董事李海鸣明确表示不会调整，同时公司有足够信心去完成这一目标。

　　麦帆在2020年下半年业绩展望的时候也表示，集团将加快供货推货，下半年整体可售资源约1200亿元，可售面积约660万平方米，保持正常去化即可达成千亿目标。

　　（文章来源：华夏时报）