业绩会实录|弘阳地产(01996)：产品线与IP模块全面落地，提升项目溢价能力

　　8月27日，弘阳地产集团有限公司(01996)在线上召开2020年中期业绩发布会。弘阳地产执行董事及主席曾焕沙、执行董事及行政总裁何捷、联席总裁袁春、执行董事及副总裁雷伟彬、首席财务官申广平出席业绩发布会并与媒体、投资者进行交流。

　　受到公共卫生事件影响，市场竞争进一步加剧，但作为稳健增长型的上市公司代表，弘阳地产仍持续跑赢大市，财务数据亮眼。

　　获悉，2020年上半年弘阳地产实现合约销售额人民币316亿元，销售排名升至TOP46。实现营业收入人民币96.2亿元，同比增长146.3%，净利润为人民币8.95亿元，同比增长23.5%。核心净利润为8.74亿元，同比增长80.7%。

　　凭借近几年快速发展，弘阳地产于2020年上半年总资产首次突破千亿，达到人民币1017亿元，彰显弘阳地产整体实力再上新台阶。

　　在半年报中，弘阳地产正式官宣了“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的最新布局战略。在此战略指导下，截至2020上半年，弘阳地产已布局全国60多个城市。

　　得益于公司持续稳健的业绩增长，弘阳地产在资本市场的认可度也在逐步提升。除了多家评级机构均对弘阳地产的发展给出了展望稳定的评级，上半年弘阳地产还成功发行3亿美元债并于7月进行增发1.55亿美元。两次发行均获得超额认购，发行利率也有所下降。

　　以下为整理的业绩会问答环节实录：

　　问题一：今年上半年，突发的公共卫生事件对房地产行业带来很大影响，从目前已发布中报的房企业绩来看，不乏一些标杆房企上半年销售增速同比出现下滑。但在此背景下，弘阳地产销售业绩却逆势增长，是什么原因?

　　答：受到公共卫生事件影响，市场竞争进一步加剧。即便如此，上半年弘阳地产销售约316亿元，全国排名升到第46位。特别要强调的是，上半年新一线及二线城市的销售份额达86%。

　　这说明我们聚焦深耕在高能级的中心城市。这是我们业绩增长质量的保证。

　　弘阳地产始终注重产品打造和创新，精细化的产品与创新体验得到业内一致好评，平均合约销售单价约14,642元/平方米，同比上涨13.6%。

　　签约回款率也是弘阳地产有质量增长的重要保障，上半年弘阳地产签约回款率高达91%，回款效率和质量依然保持在行业标杆水平上。

　　上半年弘阳地产的营业收入达96.2亿元，同比增长146.3%。营收翻倍增长，领先于行业平均水平。半年毛利润为24.3亿元，较去年同期增长115%， 上半年净利润近9.0亿元，同比增长23.5%。体现出弘阳地产的利润规模一直在稳定增长。

　　问题二：弘阳升级了布局战略，有哪些关键调整?出于什么样的考虑做出这样的调整?

　　答：我们延续之前的布局战略，初步实现了全国化布局，将“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略布局优化为“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”。

　　首先是做透大江苏不变，江苏房地产市场成熟度最高的区域之一，而且战略纵深很好。弘阳以立足江苏二十余年的经验与优势，通过省内全域化布局，以资金与管理资源集约化投放，推动省内规模效应，目标是进入江苏省top5。

　　优化后的战略布局，将“布局都市圈”改成“深耕都市圈”。首先是因为我们初步实现了全国化布局，下一步要进行重点深耕。其次，作为国家战略，都市圈发展还会进一步加速，弘阳要紧扣都市圈发展的规律，向纵深发展。目前，弘阳地产已经在成熟及高潜力的长三角都市圈、大湾区都市圈、成渝都市圈、武汉-长沙中部都市圈、郑州-西安中原都市圈、济青都市圈等核心都市圈进行深耕。

　　战略中首次提到“中心城”。都市圈的中心城，一般为省会或经济强市、重要节点型城市，经济发展强劲，人口红利持续。同时本身的房地产市场容量大、客户需求强、风险比较小，弘阳地产将进一步提高中心城的市占率。

　　我们深耕覆盖了南京、杭州、成都、重庆、武汉、苏州、无锡、常州、宁波、佛山、济南、青岛、长沙、南昌等40个重点城市，其中，新一线及二线城市的上半年销售份额达86%，都是都市圈的中心城市。

　　土地储备方面，我们一直践行做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城的投资战略。50%以上项目投资持续投入在大江苏地区。2020年上半年共获取21块新地，落子淮安，建立徐州、苏州粮仓项目;战略深耕成渝、广东、安徽。

　　截至今年6月底，弘阳地产总土地储备达1,837万平方米，较2019年末增加8.5%左右，其中76%位于一二线城市。

　　问题三：一直以来，房地产行业都是规模驱动特点明显，从去年开始很多房企开始提出“提质增效”。这个关键词也多次出现在弘阳地产的年报中。弘阳地产的提质增效，与其它房企有什么不同?

　　答：弘阳地产的提质增效，首先是两个中心。以经营为中心，一边保障现金流安全，一边稳定利润增长。以客户为中心，不断完善产品和服务标准。匠心守好每一道精密严控和每一个细节锤炼，珍视每一个家庭的托付。

　　其次，有两个抓手。一手抓现金为王，这是途径，是安全边界。一手抓利润为本，这是结果，是核心能力。上半年，弘阳地产量价稳中有增， 有效贡献经营现金流，2020年上半年毛利额同比增115%。

　　我们将从六个方面，落地完善标准化体系，实现提质增效。

　　其中，投融研管理体系一体化，保证项目投资质量稳定性;产品研发与建造体系一体化，保证项目产品质量稳定性;标准化供应链体系一体化，保证项目供应链质量稳定性;项目开发运营平台一体化，保证项目运营质量稳定性;强营销力的项目营销全流程一体化，保证项目销售质量稳定性;项目服务标准体系一体化，保证项目服务质量稳定性。

　　弘阳地产一直聚焦于主航道，坚持做对的事情。将对的事情进一步形成标准化，能更加有力地实现提质增效。

　　问题四：加快规模扩张是否会影响公司的流动性和债务结构?弘阳地产目前的弘阳目前的债务安全性和融资情况如何?

　　答：总资产方面，截至今年6月30日，我们弘阳地产总资产达到1017.0亿元。这一增长是上市后的里程碑。现金、投资性物业、存货、资产周转性较好。

　　总资产在增加，我们净负债率也正在下降。上半年弘阳地产净负债率由2019年底的70.4%降至68.7%，这个数据也显示出弘阳地产审慎的财务及杠杆管理，更加注重财务稳健。

　　我们对债务结构已进行了持续优化，至2020年6月底，弘阳地产总借贷约321.3亿元，其中短期借款占比由2019年12月31日的42.0%同比下降至36.8%，进一步提升应对市场风险的能力。

　　截至期末，我们弘阳地产现金额增加8.5%至人民币182.8亿元，现金短债比进一步提升至1.54倍。充裕的现金储备，也显示我们资金面的健康与流动性充裕，抗风险能力增强。

　　多元化融资渠道通畅，美元债受到追捧，信用向好。受到境外投资人和信用机构认可，迅速进入资本市场白名单，开启更多银行总对总的合作。

　　问题五：今年以来，不少房企已经明确提出由规模转向利润。但是，从规模转向利润，有一个关键点，就是如何实现溢价。弘阳地产半年报显示，今年上半年平均合约销售均价14,642元/平方米，同比增长13.6%。均价增长的原因是什么?

　　答：弘阳地产上半年均价的提升，核心原因是因为弘阳产品力的持续提高，提升了项目在市场上的溢价能力。

　　弘阳秉承“不完美，不止步”的产品理念，形成了时光、昕悦、宸晖、弘着 4 大主力产品线，覆盖 9 大系统 12 项产品价值点，满足全生命周期的客户需求，先后获得了 IPA 国际地产大奖、REARD全球地产设计大奖、法国双面神设计大奖、亚太室内设计大奖、地产设计行业内权威专业奖项-金盘奖等众多具有国际、国内影响力的奖项。

　　其中昕悦系，刚刚被评为2020年中国匠心美宅产品系品牌价值10强。昕悦系旨在为新中产阶层打造富有品质、底蕴的文化社区，让精英阶层拥有一个更好的邻里互动空间。

　　目前，弘阳在苏州、重庆、无锡、嘉兴、常州、西安、长沙、衡阳等城市有10多个昕悦系项目，都是区域的品牌标杆和热销项目。比如，苏州的昕悦系代表作湖西上辰，是弘阳在苏州的第 20 个项目，在苏沪的第 24个项目，也是弘阳地产集团今年的重磅作品。9月份，在亚洲最大的城市中央公园——重庆中央公园，弘阳地产在西南区域的第11个项目、又一个昕悦系的重磅产品重庆昕悦棠，即将亮相。

　　问题六：行业进入存量时代，房企拿地普遍趋于谨慎，但规模化发展的诉求也很强烈。面对这种情况，弘阳地产的未来战略规划是怎样的?

　　答：一方面，坚持新的布局新战略，在聚焦深耕中，实现有质量的规模化发展。另一方面。坚持大运营精进升级，经营驱动：一手抓现金为王，保障现金流安全;一手抓利润为本，稳定利润增长，兑现对股东承诺。

　　我们以“地产+商业”双轮驱动，在住宅开发和商业运营领域都建立了明显的竞争优势。至2020年6月30日，弘阳地产已开业重资产商业建筑面积50.9万平方米;在建及拟建购物中心建筑面积24.1万平方米。

　　昨天奠基的安庆弘阳广场，不仅填补了区域商业的空白，成为安庆东部政务中心的地标。并且提升了住宅的毛利率。地产为商业引流赋能，商业为地产溢价赋能。在未来，我们会坚持双轮驱动策略，实现区域资源协同共享，持续提升核心竞争力。

　　未来，弘阳地产将继续以经营为中心，经营驱动大运营，兑现对股东承诺。以客户为中心，保障产品和服务品质，提升客户满意度和忠诚度。