地产行业速评：中国奥园上半年股东应占核心净利润为人民币24.5亿元

　　中国奥园(03883.HK)公布2020年中期业绩。2020年上半年营业额为人民币282.4亿元，同比增长19%；实现毛利润人民币82.8亿元，同比增长18%，毛利润率29.3%；核心净利润人民币28.3亿元，同比增长14%，核心净利润率10%；股东应占核心净利润为人民币24.5亿元，同比增长21%，股东应占核心净利润率8.7%；每股基本盈利为人民币89.61分，期内每股摊薄盈利为人民币89.51分。

　　销售方面，中国奥园前七个月实现物业合同销售约人民币604.2亿元，与去年同期基本持平，已完成全年1320亿元销售目标的46%。预计全年可售资源约人民币2200亿元，完成全年目标压力较小，同比增长12%。此外，公司计划于2022年以及2023年分别完成2000亿元以及2500亿元的销售目标。

　　土储方面，中国奥园2020年上半年新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米(收并购项目占63%)，新增货值逾人民币832亿元(平均土地成本为每平方米人民币3,812元)。此外，2020年7月完成收购【京汉股份(000615)、股吧】(000615.SZ)附带投票权股份29.99%，将并入报表。截至2020年6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%，总货值约人民币5015亿元，计入城市更新项目(2020年预计可转化634亿元；2021-2022年预计可转化1687亿元；2023年及以后预计转化4266亿元)后的总货值约人民币11602亿元，满足未来四至五年的发展。

　　于2020年6月30日，中国奥园已售未结合同销售约人民币1,800亿元，将于未来2年逐步确认(预计2020年下半年确认约450亿元)。截至2020年中期，中国奥园净负债率为79.8%，较去年底上升4.9个百分点，平均融资成本为7.5%，现金回款率约90%，总现金约人民币694.4亿元，为短期借贷的1.5倍。估值方面，彭博市场预计调整后20/21年EPS为2.32/2.97人民币，现价对应20/21年预测市盈率为3.75/2.94倍。市场平均目标价为13.41港元，潜在上升空间约为38%。