上市真的能解资金难题？港龙中国下半年路如何走？

　　近年来楼市调控不断加码，房地产调控收紧，银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，政策对于房地产开发企业的资金来源的管控水平都有所提升，房企主要融资渠道收窄。

　　而区域性房企等中小型房地产公司首当其冲，面临资金链断裂的压力，选择上市成为最好的求生出路。

　　2020年7月15日，港龙中国地产正式登陆港股，于香港联合交易所主板挂牌上市，成为近半年来首家赴港上市成功的内地房企。

　　公开资料显示，港龙控股成立于1995年，是一家以商业地产投资、开发与运营为核心的地产集团。港龙中国2007年起步于常州，足迹逐步扩展至长三角地区周边城市，并找到了自身的发展路径。

　　2018年，港龙中国在上海、杭州等一线和强二线城市拿地，同时将业务拓展至华中及西南地区，先后落子贵州、河南两省。

　　2019年，其总部迁址上海，在助力公司实现新一轮高质量的发展的同时，积极启动IPO计划。直至今年4月，它以芜湖为启动点进入安徽，并接连拿下数块优质核心土地，进一步完成了深耕长三角的战略聚焦。

　　资产负债率153.9%，急于降杠杆

　　据招股书显示，2016至2018三年间港龙地产的物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元，复合年增长率为87.5%；毛利率分别为21.3%、21.9%和30.8%。净利润在2018年达到3.32亿元，较2017年同期的3280万元大幅飞涨912%。

　　但在收入暴涨的同时，港龙地产的成本也在大幅增加。销售及营销开支自2017年的1825万元增加234%至2018年的6097万元;一般及行政开支自2017年的2987万元增加201.5%至2018年的9007万元；融资成本净额由2017年的431.7万元增加702%至3463万元。

　　因此，港龙地产同时面临着严峻的债务压力，2017和2018年的资产负债率飞速攀升，由2016年的17%增长至98.8%和122.1%。截止2019年6月30日，港龙地产资产负债率高达153.9%。

　　融资不计成本？

　　数据显示，2016年到2019年上半年，公司融资成本净额分别为408.4万元、431.7万元、3462.20万元和1550.9万元，同期利息覆盖率从16.6倍降至1.7倍。

　　根据招股书，港龙地产的外部融资主要来自银行借款、信托融资及其他融资，截至2019年8月31日，其信托融资及其他融资安排占总借款的35.1%，有6.8亿元未偿还。利率方面，截至2019年8月31日，银行借款利率为7.7%，其他借款为11%。

　　由于银行信贷的收紧，信托融资手续相对简便、且放款快，但融资成本几乎是银行的两倍。更糟糕的情况是，最近一年港龙地产外部渠道似乎已经借不到钱，不得不向股东进行借款。

　　在这样的背景下，港龙中国地产成功上市无疑会在一段时间内将在融资端给公司带来更多优势，但上市后公司的运作会否降低融资成本，促进财务结构的持续改善，还有待观察。