房地产行业：地产销售全面复苏 物业并购外拓再下一城

　　全国商品房销售额上半年约66,900亿元，下降5.4%。根据克而瑞数据，百强房企五月及六月销售(全口径)分别约10,900亿元及14,500亿元，同比上升约12.2%及13.8%，销售情况基本已全面恢复过来，头部房企平均销售已回复至去年同期水平，港股房企中，销售增长较快的有金茂、禹洲、建发、绿城及龙光，上半年增速在20%以上。平均上半年销售完成率约40%，预计下半年销售增长将要提速。物管方面，是少数受惠于卫生事件的行业之一，我们继续看好头部物业公司。新城悦在周未发出盈喜。我们估计碧桂园服务及永升上半年盈利增长强劲，较大机会发出盈喜。随着下半年并购活动增速，我们亦看好蓝光嘉宝。

　　内容摘要

　　房企们二季度销售全面恢复。全国商品房销售额上半年约66,900亿元，下降5.4%。根据克而瑞数据，百强房企五月及六月销售(全口径)分别约10,900亿元及14,500亿元，同比上升约12.2%及13.8%。撇除重复计算的因素，百强权益销售额五月及六月分别约7840亿元及10,270亿元，同比上升约8.4%及13.4%。全口径及权益销售增长都录得较大升幅，在四月份复苏的势头上再下一城，销售情况基本已全面恢复过来。上半年整体而言，头部房企平均销售已回复至去年同期水平，港股房企中，销售增长较快的有金茂、绿城、龙光、禹洲及建发，上半年增速在20%以上。

　　下半年销售发力。2020年在疫情加上外环因素下，房企倾向保守，以稳为主。大型房企在高基数效应下，2020年的销售增长平均在13%之水平，中型房企在冲规模争排名的诱因下销售增长较高，目标增长约15%。截至7月大部分我们跟踪的房企销售目标都保持不变，平均上半年销售完成率约40%，预计下半年销售增长将要提速。上半年销售增长落后的房企如融创、旭辉、奥园等将会发力；而今年目标增长进取的房企如世茂、金茂、禹洲、建发、宝龙、龙光等，下半年销售将要维持较高水平。

　　物管增长保持高速。物管方面，新城悦发出盈喜，公司预计2020上半年权益净利润将较增长至少50%，主要受惠于在管规模及增值服务收入的上升所至。根据2019下半年盈利情况作估算，我们估计碧桂园服务及永升上半年盈利增长强劲，较大机会发出盈喜。此外，奥园健康(核心净利)、蓝光嘉宝及雅生活的增长亦处于较高水平。物业公司二季度并购活动逐步恢复，预计下半年外拓并购势头将再持续。

　　下半年增长稳定。销售在卫生事件后复苏情况良好，以一、二线及长三角的复苏情况较佳。考虑疫情下的不确定性，房企们2020年销售目标都较为保守，上半年整体完成度高，其中金茂、禹洲、建发、绿城及龙光较佳，部分房企如融创等销售增长预计下半年将会提速，成为短期催化济。物管方面，受惠去年底新增项目的盈利贡献，盈利增长较为强劲。随着下半年并购落地，加上合景、世茂、金科等头部物业上市，行情预期将保持较热。继续看好头部物业公司如新城悦、永升、碧桂园服务、雅生活及蓝光嘉宝等。

　　风险提示：i) 经济下行对销售压力；ii)调控政策持续；iii) 疫情情况反复。

　　（文章来源：安信国际）