国泰君安(香港)：华南城给予买入评级 目标价1.2港元

　　公司2020至2023财年的合约销售预计将以3.8%的年复合增长率平稳增长。华南城从八城联动的多元化商业模式中获得协同效应。公司实施与地方政府双赢的发展策略，以获得低单位成本的土地。我们预计公司会放慢土地收购进程。

　　2019至2022财年持续性收入预计将以16.9%的年复合增长率快速上涨并且占总收入比重越来越大，从2019财年的22.5%上升到2022财年的27.9%。从持续性收入中产生的现金流会有助于公司加强偿付能力、减轻资本压力并促成健康的债务结构，预计2020财年净负债率将同比下降4.3个百分点至64.7%。

　　2020财年股东核心净利润预计将同比上升11.9%至1，958百万港元。我们预计2020财年的收入将同比上升7.5%至11，047百万港元，毛利润将同比上升11.0%至4，929百万港元。2020财年毛利率、股东净利率和股东核心净利率预计分别为44.6%、34.7%和17.7%。

　　我们给予公司1.20港元的目标价。相较于2021财年每股估值3.25港元有63%的折让，也分别相当于5.0倍2020财年核心市盈率和0.2倍2020财年市净率。投资评级为“买入”。风险因素包括：1）卫生事件影响，2）未来单位土地成本的上升和3）运营的失利。