中金：雅生活服务目标价55港元 维持跑赢行业评级

　　中金发布研究报告，维持雅生活服务（03319）跑赢行业评级，将目标价上调12%至55港元，对应27倍2021年市盈率，较当前股价有35%的上行空间。

　　中金认为，物业管理行业增长的持续性和确定性将持续吸引资金流入，同时稳健的中期业绩和下半年物业管理公司集中上市有望进一步催化行业估值。

　　中金指出，公司上市以来雅生活通过收并购实现快速增长，目前公司在五个中国前十大区域市场中的市占率均超过3.5%。此外，雅生活还实现了全物业类型覆盖（超40%的管理面积为非住宅业态，高于大部分同业），因此能够投标不同类型的项目。预计2020-2021年公司通过双股东支持（绿地和雅居乐）、独立竞标以及收并购将实现管理面积年化46%的增长（若不考虑中民物业和新中民物业，预计复合年增速为15%）。

　　中民物业并表进展顺利。中金认为中民物业旗下各公司均完成了第一阶段的信息系统建设，以及财务和收费系统与雅生活的对接。预计在2019年末实现总部人员优化后，中民物业将每年节省超过3，000万元的经营费用。2020年起中民物业也将被纳入业绩考核范围。中金指出，从3月末或4月初起中民物业并表正式生效。新中民物业方面，中金认为其并表将在债务问题得到妥善安排后再开始，且不早于2021年下半年。

　　2019年外延增值服务贡献35%的收入，中金认为该板块贡献收入的比例在三年后将下降至20%左右，预计其他业务板块增速将超过该板块，收入结构改善将有助于提高公司盈利质量并提升公司整体估值倍数。