高管频繁变动又引职业经理人 宝龙商业前景如何？

　　新城控股原联席总裁陈德力的去向最终被证实，6月1日，宝龙地产、宝龙商业双双发布公告称，陈德力正式担任宝龙地产联席总裁、宝龙商业行政总裁。这成为宝龙近期引入的第二个同时具有万达和新城工作经历的职业经理人。

　　量身定制的职位

　　陈德力的新头衔，分为地产集团和商业集团两个层面，而“宝龙地产联席总裁”一职，在宝龙地产之前的组织架构中，是没有的。根据宝龙地产2019年年报，在公司的高管团队中，创始人许健康的儿子许华芳任行政总裁，张洪峰、华立冲、王亚军任执行副总裁，廖明舜、洪群峰、吕翠华、张俊、黄文钟、黄耀明、沈建政任副总裁。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，不少房企中都设有“联席总裁”的职位，一般是承接、分担总裁或更高级别管理层的指令与工作，这意味着，陈德力空降宝龙后，在高管团队中的地位仅次于许华芳。根据公告，出任联席总裁后，陈德力主要负责公司相关业务整合事宜及协助行政总裁处理公司业务运营管理。

　　为陈德力量身定制的职位，正好匹配他在新城控股的职务，即新城控股原董事、联席总裁。46岁的陈德力，有着20多年商业地产领域的工作经验，在进入新城控股之前，近6年的万达工作经历，为其增光不少。

　　资料显示，2010年8月，陈德加入万达，出任过万达商业地产股份商业管理营运中心常务副总经理、万达商业管理集团副总裁兼招商中心总经理、常务副总裁兼营运中心总经理、万达商业地产股份副总裁兼商管公司常务副总裁、综合管理中心总经理等职务。

　　2016年8月，陈德力入职新城控股，担任公司董事、副总裁，后来升任联席总裁。报道称，陈德力一加入新城控股，便提出了“有情怀、不复制、具规模”的商业理念，并在2016年首次亮相新商会时明确了新城“到2020年实现100个开业项目”的目标。截至2016年末，新城控股累计开业的吾悦广场数量仅为11座。

　　虽质疑不断，但在陈德力主导商业地产项目发展后，新城“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式最终取得成功。2019年年报显示，新城控股当年开业21座吾悦广场，累计达63座，实现租金及管理费收入40.69亿元人民币，同比增长92.28%，平均出租率达99.16%。按照计划，新城控股今年将新开业30座吾悦广场，总收入超过55亿元，逼近陈德力4年前的目标。

　　加盟宝龙地产，陈德力仍负责熟悉的商业地产项目，而宝龙也一直有意加大宝龙商业的发展力度，可谓一拍两合。2019年底，从宝龙地产拆分出来的宝龙商业在香港上市，今年3月份发布的第一份年报显示，2019年，宝龙商业实现营业收入16.20亿元，同比增长35%，其中，商业运营服务收入达13.35亿元，同比增长36.3%；归母净利润1.79亿元，同比增长34%。

　　根据公告，陈德力出任宝龙商业行政总裁，全面负责宝龙商业的运营及管理。前行政总裁张云峰调任首席财务官，并继续执行董事。

　　流水的职业经理人

　　宝龙地产从2003年起专注开发运营综合性商业地产项目，2007年成立了上海宝龙商业，开始提供商业运营服务。慢慢地，一些媒体报道上开始出现“北万达，南宝龙”的说法。

　　但时过境迁，这一说法之后较少被提及。如今，万达早已经成为商业地产方面的龙头，截至2019年底，万达商管拥有及运营管理的已开业万达广场数量就有323个，而宝龙商业在管的项目为51个。

　　有媒体称，由于宝龙地产此前将发展重心放在三四线城市，发展的规模与速度都被同行赶超。另一方面，宝龙地产明显的家族式治理模式，也被外界认为有碍企业的长远发展。

　　在宝龙地产董事会，五位执行董事中有三位是许家人，分别是许健康(董事会主席)、许华芳及其妻子施思妮，另外两位，一个是许健康的同乡肖清平，另一位是职业经理人张洪峰。董事会中唯一一个非执行董事是许华芬，她是许华芳的姐姐。

　　宝龙商业的董事会中，有两位执行董事，一位是董事会主席兼总裁许华芳，另一位是首席执行官张云峰；非执行董事也有两位，分别是许华芬和许华琳，后者是许华芳的堂妹。

　　就宝龙商业而言，其先后引入多位职业经理人，但每个人都干不长久，走马观花般上任，又先后离去。施思妮曾任宝龙商业集团总经理数年，2017年2月，沃尔玛亚洲不动产租赁及资产管理原副总裁潘丽君加入宝龙，担任宝龙地产副总裁兼商业集团总经理。仅仅半年，这位在商业地产领域工作20余年“老兵”，就选择离开宝龙。

　　接替潘丽君的是从万达出来的王寿庆，职务仍是宝龙地产控股副总裁兼商业集团总经理。王寿庆，在商业地产领域拥有一定的名声与成绩，报道显示，2012年10月，他从万达集团副总裁、商管常务副总裁的职位上离职，先后转战两家企业后，又回到了万达，但不足一年便再度离开。2017年8月，他加盟宝龙。

　　王寿庆的到来，外界一度对宝龙商业的发展抱有很高的期望，可令人意外的是，2018年1月底，他就因为“自身职业规划有变”而离职。王寿庆去职后，许华芳亲自担任了宝龙商业总经理。

　　谢逸枫称，家族治理模式存在不少弊病，对职业经理人也会形成掣肘。不少企业在壮大的过程中，都会逐渐减少家族成员在董事会、管理层中的职位，给有丰富经验的职业经理人充分授权，促进企业治理模式的转型。

　　商场数量5年翻3倍能否实现？

　　在宝龙正式官宣陈德力入职的前几日，新城控股商管集团原副总裁唐剑锋已入职宝龙商业集团，获任为宝龙商业集团常务副总经理。唐剑锋除了在新城控股是陈德力的部下，两人还都曾在万达工作。

　　在现任管理层中，有过万达工作经历的高管还有3位，分别是张云峰、副总经理庞梦轩、副总经理潘啸涛。谢逸枫称，近些年不少房企都在加速商业地产领域的发展，万达自然成为同行模仿的对象，有万达工作经验的高管也成为各方青睐的人才，但不管是时机还是自身的影响力，宝龙都不能与万达相比较。

　　2019年底成功上市，今年又相继引入两位职业经理人，宝龙商业颇有加速发展念头。在今年的业绩会上，许华芳表示，上市对于宝龙商业而言是一个很重要的发展契机，“我们的整体想法是，母公司跟管理公司战略同步，在长三角、珠三角深度渗透。”

　　许华芳透露，未来母公司平均每年会向宝龙商业提供不低于10个商场进行运营管理，到2025年，管理商场数量达到150个，其中，100个项目布局在长三角区域。收并购方面，张云峰称，公司关注江苏、浙江、广东的项目，外拓以这三个地方为主。疫情的影响下，会有一些更好的机会，对并购也是一个小利好。

　　成功上市后，宝龙商业的资产负债率从2018年底的89%大幅下降到2019年底的49%，截至2019年12月31日，现金及现金等价物26.16亿元，较2018年底增长4倍还多，资金状况充裕不少。不过，年报显示，宝龙商业2019年零售商业物业的平均出租率只有89.4%，低于规模性商管物业企业的出租率，也低于起步较晚的新城控股吾悦广场99.16%的平均出租率。

　　克而瑞研究中心此前的报告称，截止至2019年中期，宝龙可租售面积为307.79万平方米，高于新城控股同期的水平，但在运营方面，宝龙的平均出租率、租金及管理收入、估算的单月单位租金均低于前者，一定程度上反映了宝龙的运营管理能力有待加强。于宝龙而言，规模扩张的同时，提高商业运营能力同样重要。

　　2019年年报显示，宝龙商业的商业运营服务、住宅物业管理服务的毛利率，均较2018年有不同程度下滑，商业运营服务毛利率微降0.8个百分点，住宅业务管理服务毛利率下降1.4个百分点。