5月房企债券融资井喷 多城土拍溢价走高！长三角已经“热爆”

　　继4月创近几年单月新高后，5月房企境内债券融资继续井喷，与此同时，房企美元债也于5月“破冰”。在销售放缓的压力下，房企融资力度进一步加大。

　　与此同时，房企拿地热情不减，重点城市土地市场延续了4月的火热成交，多家房企高溢价抢地。重点城市土地周溢价率创年内新高，其中，长三角区域土地市场热度最为凸显。

　　业内人士认为，在信贷政策相对宽松及优质地块持续供应的背景下，当前土地市场热度短期内仍将延续。中长期来看，杭州、宁波等城市拿地机会更值得重点关注。

　　境内债券融资井喷

　　继4月创近几年单月新高后，5月房企境内债券融资继续井喷。

　　券商中国记者梳理了房企近期发债的情况：

　　5月28日，上交所公告显示，融创已于27日发行33亿元公司债券，票面利率为5.60%。

　　5月27日，旭辉宣布成功发行31.2亿元公司债，利率最低3.8%；金科股份公告发行17亿元公司债，品种一票面利率5%，品种二的票面利率为5.6%；万科总计25亿元公司债在深交所上市，票面年利率分别为2.56%和3.45%。

　　5月25日，恒大40亿元公司债确认利率为5.90%，拟用于偿还到期或回售公司债；时代中国两笔私募债券状态更新为“已反馈”，合计总额51亿。

　　5月21日，上交所信息显示，绿城拟发行115 亿元公司债券状态更新为“已反馈”。

　　5月20日，上交所信息显示，龙湖50亿住房租赁专项公司债券状态更新为“已反馈”。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截止2020年5月27日，房企融资中的债券发行井喷，年内已经高达3076亿，而2019年全年只有5800亿。在疫情影响下，4月单月房企债券融资就高达971亿，刷新了最近几年的单月记录。5月房企债券发行继续在高位运行。整体看，年内债券融资同比上涨已经接近25%。

　　“房企不仅最近债券发行暴涨，定价利率也持续下调。”中原地产首席分析师张大伟说，多家房企债券利率已经在2字头。

　　对于近期房企境内债券融资井喷的原因，张大伟认为，海外资本市场的动荡基本封死了内地房企海外融资的可能性，同时，房企销售放缓，资金压力加大，最近在增加一切融资手段，加大融资力度。

　　5月房企美元债“破冰”

　　受疫情影响，境外资本市场波动较大，近一段时间，房企境外融资基本暂停。

　　据克而瑞研究中心统计，3月12日-5月5日，被监测的95家典型房企无美元债发行，房企美元债发行“断档”超过50天，2020年4月是自2017年房企海外发债潮以来美元债首次出现的单月零发行的情况。

　　　　4月27日，时代中国公告称，拟发行2亿美元优先票据，票面利率6%，并将于5月6日在港交所上市发行。克而瑞研究中心认为，这标志着中资美元债的重新启动，实现破冰。截至5月25日，正荣、碧桂园以及力高集团也陆续成功发行了境外美元债，房企重启了美元债进行融资，这四家房企美元债发债总额达到10.94亿美元。

　　5月20日，碧桂园公告发行5.44亿美元优先票据，票面利率5.40%；同日，力高集团公告称，公司连同附属公司担保人与瑞信及法国巴黎银行就票据发行2023年到期的1.5亿美元13.0%优先票据订立购买协议；5月21日，正荣地产公告称，2亿美元2024年到期的优先票据将于5月22日在香港上市及买卖，年息8.35%。

　　克而瑞研究中心指出，从融资成本来看，相对于房企历史同年限或同规模等可比美元债，碧桂园及正荣有稍许下降，其中碧桂园本次发行的美元债相较于2019年的3月发行的5.5亿美元的5年期美元债利率下降1.1个百分点，而力高集团则相较于其计划替换的2020年11.0%票据成本高出了2个百分点。整体来看，由于龙头房企在偿债能力方面体现出优势，目前在经济短期流动性宽松下，龙头房企融资成本相较于中小房企成本更优，较以往的降幅更大。

　　除了销售端回款下降带来的压力，近两年的境外债偿债高峰的到来，也是房企融资压力加大的重要因素。

　　克而瑞研究中心统计，根据95家房企的美元债到期情况来看，2019年全年到期额约达1700亿元人民币，2020年房企的境外债到期额仍持续高位，2020年上半年到期约1020亿元人民币，下半年虽稍有下降但仍在高位约有937亿元人民币；2021年上半年房企到期境外债达到近几年的第二高峰，到期额有1782亿元，高过2019年的全年到期额。

　　重点城市土地周度溢价率创新高

　　近期，重点城市土地市场延续4月的火热成交，多家房企高溢价抢地。

　　其中，仅5月27日一天，碧桂园就在三个城市拿下三宗商住用地，有两宗溢价率超100%。

　　根据媒体公开报道信息，5月27日，经过228轮竞价，碧桂园以6.59亿元竞得江苏省南通市一宗商住地块，楼面价10285元/平方米，溢价率51.93%。

　　同日，经过846轮竞价，碧桂园以6.55亿元竞得江苏省盐城市一宗商住用地，楼面价3776元/平方米，溢价率高达125%。此外，经过近七个小时、1148轮竞价，碧桂园以2.48亿元竞得山东省烟台市一宗商住用地，楼面价3417元/平方米，溢价率高达118.78%。

　　4月以来土地市场的热度在5月中旬上升特别明显。据克而瑞研究中心统计，5月11-5月17日，重点城市土地周度溢价率已经升至26%，创下今年以来的新高，较4月第一周溢价率12%已经翻番。其中，一、二线城市溢价率均高达27%，三四线城市稍逊色，但也高达24%。另外，溢价率超过30%的地块成交幅数高达36块，环比增加33%，也突破今年以来的新高，土地市场热度高涨；周内合肥、宁波、绍兴溢价率达30%的土地均为4幅，长三角区域土地市场热度最为凸显。

　　　　那么，哪些房企拿高热地块较多？

　　根据克而瑞研究中心统计，从就高热度地块(溢价率超过30%、最高限价、成交总价在10亿元以上三个条件符合其一的土地)的竞得企业来看，金地竞得地块最多，高达10幅，其次是恒大，竞得9幅，万科、新城、旭辉、建发、中海、中南、首开、龙湖、融创等房企落子也较频繁，竞得高热地块幅数均超过或等于5幅。

　　　　而从房企拿地区域来看，克而瑞研究中心指出，大多数房企仍在积极扩张版图，在投资的重点依然集中在长三角、京津和粤港澳三大区域，其中以长三角布局最为积极。

　　克而瑞研究中心认为，考虑到当前信贷政策相对宽松，优质地块供应也在持续之中，当前地市热度之势短期内仍将延续。近期优质地块土地出让较为集中的杭州和南京等城市仍是房企拿地重点；中长期来看，杭州、宁波等城市，由于产业经济好、购买力强，使得人口吸引力较强、购房需求支撑性佳，拿地机会更值得重点关注。