新城悦“缓慢增长”的第三方物管算盘

　　近期，大大小小的物管企业除了赴港上市惹人关注外，还出现不少收并购案例，其中就包括沉寂半年多的新城悦服务。

　　5月7日，新城悦服务集团有限公司发布公告称，公司控股子公司西藏新城悦以1.0455亿元收购成都诚悦时代物业服务有限公司61.5%股权。收购完成后，目标公司将合并计入新城悦集团的财务报表。

　　这是新城悦服务在2018年底上市以来，第一次公开披露收购独立第三方的物业项目，且收购项目资产并非大本营长三角地区，而是川渝地区，同时项目非住宅的占比不小。可以说，这对新城悦服务而言也是一次新挑战。

　　和近几年备受看好的物业上市的情况来看，新城悦踏上资本市场时略显“尴尬”，香港市场认购不足与股价开盘微增1.38%的表现，让这家背靠新城的物业公司渐渐淡出人们的视野。

　　随后遭遇王振华“黑天鹅”事件，更是让新城悦服务沉寂了好长一段时间，利用这段时间，新城悦服务更专注于解决股权高度集中的问题，前十大股东持股下降至81.97%。

　　从资本市场的反馈来看，这次收购成都物业公司似乎获得投资者的认可。截至5月8日收盘，新城悦服务股价涨7.57%，报19.32港元/股，当日最高报价19.82港元/股，站上年内股价的最高点。

　　　　1亿收购物业公司

　　作为一家传统的物管企业，新城悦服务的物业组合仍以住宅为主，其最新披露的年报中提到，新城悦服务管理的物业组合包括住宅物业及非住宅物业，后者包括写字楼、多用途综合体、工厂至公园及技术产业园。

　　但关于近几年非住宅物业的发展情况，新城悦服务的年报里惜字如金。是次收购成都物业公司，或许能为新城悦服务拓展非住宅领域开个好头。

　　据观点地产新媒体了解，诚悦时代物业公司成立于2004年10月，主要从事提供以住宅、商业、写字楼、产业园区为主的综合性物业服务。

　　截至2019年底，诚悦时代物业公司的总建筑面积约为522万平方米，在管项目有成都市春熙路商圈的地标性写字楼项目——成都时代广场。于去年末，该公司经审核资产净值约为人民币3381.5万元。

　　公告显示，对于是次收购，新城悦服务认为，将进一步提升其在商业写字楼的管理能力，并在探索非住宅领域中创造更多商机，同时将进一步增强公司在川渝市场的市场占有率及品牌影响力。

　　和多数物业并购的案例一样，此次收购成都物业公司，新城悦服务也立下了业绩承诺。据了解，2020年至2022年三年间，诚悦时代物业公司的并表归母净利润不得低于1727万元、1884万元以及2041万元。

　　若对比去年该公司完成业绩的情况，诚悦时代物业公司去年的除税后净利润约为1636.3万元，上述业绩承诺对于新城悦而言，压力并不会太大。

　　据观点地产新媒体了解，今年以来，不少物业公司都迈开了并购的步伐，其中奥园健康拟2.48亿收购【京汉股份(000615)、股吧】旗下乐生活智慧小区物业公司；时代邻里拟3272.3万元收购广州浩晴物管公司等。

　　此次新城悦看上成都物业公司的资产兴许是其背后的写字楼项目成都时代广场。这一收购逻辑，和去年万科物业与戴德梁行成立新公司，整合商业物业的逻辑大同小异，意欲拓展写字楼等非住宅领域的占比来增强业绩表现。

　　资料显示，成都时代广场地处成都市锦江区核心商业中心地带，共计35层，包括地下3层和地面32层，属于甲级写字楼，楼盘占地面积8787.31平方米，建成于2005年，由国嘉地产联合泰然置业开发建设。

　　房地产评论人黄立冲也表示，非住宅和住宅物业的混搭是可以的，一般来说非住宅经营要求比较专业，住宅比较琐碎，至于利润高低主要取决于定下的管理费，管理费一般无法上涨。

　　对比以商办物业为主的金融街物业的业绩表现来看，2019年前三季度，金融街物业的写字楼的毛利率达30.3%。这与新城悦服务前不久发布的2019年毛利率水平相当。

　　2019年，新城悦服务的收入为人民币20.24亿元，同比增加72.5%；毛利5.999亿元，同比增长73.9%，毛利率为29.6%；年内利润为3.02亿元，同比上升82.9%；权益股东应占净利润为2.82亿元，同比增长85.3%；净利润率为14.9%。

　　值得注意的是，与新城悦服务同为“兄弟企业”的新城，目前旗下拥有庞大的商业项目资产，如开业加储备的吾悦广场就有124座，2019年吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28%。

　　观点地产新媒体从一位接近新城的内部人士中获悉，这部分商业项目(吾悦广场)的物业服务并未交由新城悦服务去管理，而是由商管公司负责。

　　换言之，新城悦服务在非住宅物业领域还有待进一步拓展，此次收购成都物业公司只是发展其中的一步，未来的路还很长。

　　　增长的第三方在管面积

　　对于在管面积已超过6000万平方米的新城悦服务而言，这次收购成都物业公司能增加总建面约522万平方米，1亿收购代价也将花掉上市募资净额约五分之一。

　　但作为第一次披露收购的第三方物业，对观察新城悦服务未来的发展轨迹或许有一定的借鉴意义。若从第三方占比的角度来看，新城悦服务近几年第三方的占比增长略显缓慢。

　　从2016年开始，新城悦服务的在管面积每年都处于正增长趋势，2019在管面积净增加40.3%，达到6015.2万平方米，但来自第三方的占比不增加，反倒略有下滑的态势。

　　数据来源：企业年报，观点指数整理

　　数据显示，2015年至2019年，新城悦服务来自第三方在管面积的年复合增长率达到216.43%，其中2015年为79.1万平方米，占总在管面积的比重为4.09%，2016至2019年的占比提升至20%以上，分别为24.33%、27.84%、28.95%以及28.85%。

　　即是说，近四年来，新城悦服务来自新城和第三方的在管面积基本保持在7比3的比例。

　　截至2019年末，新城悦服务来自新城系的在管面积达到4279.7万平方米，而第三方在管面积为1735.5万平方米。可以看出，外拓能力维持在一定的量，更多依靠兄弟公司的规模增长。

　　两年前港交所上市那天，新城悦董事会主席戚小明就在现场表示，未来会继续加大外拓的力度，采取项目拓展、公司并购的方法提升外拓能力，保持目前7比3的比例。

　　据上市募资的使用情况来看，新城悦服务上市募资的净额约5.38亿元，其中48%将用于物业管理服务业务拓展，12%用于获取多元化物业管理项目；扩张增值服务业务、投资先进技术方面各占15%，运营资金及一般用途占10%。

　　截至2019年末，新城悦服务仅仅已动用上市所得款项的2160万元用于获取物业管理项目，仍有3.01亿元的账面款项未动用，可以预见，未来新城悦服务在项目拓展和服务领域上有更多可能的方向。

　　2019年，新城悦服务取得物业管理服务收入8.49亿元，同比增加16%，占收入的比例为41.9%；开发商增值服务收入6.48亿元，同比上升118.3%；社区增值服务录得大幅增长，收入达到1.76亿元，同比上升267.7%；智慧园区服务的收入为3.51亿元，同比上升263.1%。

　　（文章来源：观点地产网）