合伙人翔龙 融创联合体34.54亿摘广州宅地里的拿地账本

　　五一节后的首个工作日，房企拿地布局的动作依然在继续，广州土地出让或将迎来一波小高潮。

　　5月6日，广州黄埔区年内首宗宅地入市，最终广州君梓房地产开发有限公司以底价35.54亿元竞得HBPQ-D1-1地块，扣除回购面积后，折合楼面价17321元/平方米。

　　资料显示，广州君梓房地产开发有限公司由融创及广州翔龙城市更新集团有限公司分别持股53%及47%，后者由广州翔龙集团有限公司全资持股。

　　虽然翔龙集团作为开发商名不见经传，却是在广州拥有20余年发展历史的本土开发商，其在珠江新城打造的尚东君御雅苑项目是代表作之一。据悉，该项目被称为广州城市中轴线旁最后一个住宅项目。

　　在余英加盟后，融创在广深区域的投资布局进度条显然快进了很多。2017年，融创在广州增城操盘的首个项目融创御园面市，至此打开了广州的市场，只是广深区域作为集团销售软肋，近几年依然会被人提及。

　　布局广州市场方面，融创多以合作拿地的模式进入，获得地块普遍以低溢价或底价为主，这次也不例外。

　　合伙人翔龙

　　据观点地产新媒体了解，此次融创联合翔龙拿下的地块，为广州黄埔区年内出让的首宗宅地，此前已有市场消息称，地块已被广州君梓房地产开发有限公司内定。

　　该地块位于科学城，分为3个小地块，含2宗宅地及1宗教育地块，总用地面积7.26万平方米，其中住宅用地面积6.23万平方米，容积率不大于3.2，计容建筑面积不超过19.94万平方米。

　　出让公告显示，该地块为广州黄埔区联和街道黄陂社区经济联合社、华沙社区经济联合社经济发展用地收储出让项目，竞得人须与黄陂社区经济联合社、华沙社区经济联合社签订《自留发展用地合作开发协议》。

　　竞得人须为黄陂社区及华沙社区在复建地块上建设集体物业并承担全部的资金和费用，开发建设的物业归竞得人所有。协议还规定，此次融创联合体所缴纳的部分土地出让金，将作为复建物业的复建费用。

　　据了解，黄陂社区及华沙社区名下集体经济留用地面积共计6.6万平方米(合计约98.95亩)，地上须复建物业计容建面合计不少于15.58万平方米。

　　若不考虑复建部分，综合考虑教育设施及社区其他配建成本，该地块实际楼面价约为18964元/平方米。

　　广东中原地产项目总经理黄韬向观点地产新媒体表示，这次融创联合体拿地的成本中规中矩，比之前两万多的楼面价便宜，属于市场价，科学城附近现在卖四万左右，这个项目还是有一定盈利空间的。

　　事实上，此次出让地块的周边一手房项目仅有华标峰湖御境项目，房天下信息显示，该项目建面328至586平方米的大平层电梯洋房单位，均价为50000元/平方米，另有小户型产品在售，价格38000元/平方米。

　　该地块为科学城板块又一出让的宅地，目前科学城在售一手房项目有龙湖云峰原着、品秀星樾、绿地杉禾田晶舍、大壮名城、科城山庄峻森园等项目，均价在37000至45000元/平方米不等。

　　另据合富研究院高级分析师吴智杰表示，目前科学城的产业和城市配套已进入成熟期，此次融创联合体竞得的地块发展方向可作为科学城内改善或再改类项目。

　　值得一提的是，此次融创的合作方翔龙集团成立于早年曾在广州天河区CBD珠江新城及海珠区打造过住宅项目，分别为尚东君御及尚东峰景，从名字看这两项目均为翔龙联合尚东地产集团的合作项目。

　　2009年珠江新城尚东君御雅苑项目开工，3年后封顶浇筑，于2012年底开盘，据悉，开盘当日的销售额便超过5亿元，这对当时的房地产市场而言，翔龙可以说是取得不错的成绩。

　　除了上述两个项目外，翔龙集团还打造了黄埔东部新城万科·里享家，随后的这几年间，翔龙在房地产开发似乎按下了暂停键，转而介入了广州旧改。

　　本次成交的地块附近为黄陂社区长安片区旧村改造项目，2019年初，长安片区旧改项目的实施主体确认为黄陂社区经济联合社的全资子公司广州君御房地产开发有限公司，该旧改项目9个月便完成征拆工作，合作伙伴便是翔龙集团。

　　截至2018年底，广州翔龙集团的在建项目面积仅约为50万平方米，待开发面积约为220万平方米。

　　融创土地账

　　此次找上翔龙集团，融创似是有自己的小心思，其想在华南做出点成绩，拿地是第一步。

　　吴智杰认为，融创在广州获得土储的方式主要以收并购为主，此次联手翔龙，亦符合融创在广州的拿地策略。而近一年内融创在华南陆续补充土储，获得的地块普遍以低溢价或底价为主。

　　此次拿地的企业广州君梓房地产于2016年8月26日成立，查阅过往资料显示，融创与翔龙似乎并无任何合作项目关联，但此次合作来得“迅雷不及掩耳之势”。

　　从时间节点看，此次融创联合体竞得的地块于3月30日挂牌，4月14日君梓房地产进行了一系列的操作，包括股东变更为融创持股53%、注册资本由原来的100万元增至212.756万元，法定代表人变成李万雄，后者为融创广清公司常务副总经理兼广州融创文旅城项目总经理。

　　即是说，融创与翔龙在4月中旬谈拢后，便在4月27日进行网上报价，最终以底价竞得上述地块。

　　市场数据显示，融创上一次在广州拿地已是去年12月31日，彼时同样是联合房企以底价拿地。

　　据悉，融创联合侨建和中建以总价78.86亿元竞得增城区中新镇3宗宅地，补充华南土储面积约46.51万平方米，楼面价不超过11000元/平方米，成为当日广州土拍的最大赢家。

　　今年以来，受疫情的影响，广州土地出让情况不及去年，但在接下来的5月份还将有22宗地块入市交易，绝大部分地块位于天河广氮板块、增城区及从化区，此外黄埔区还将有2宗地块出让。

　　至于融创是否会再现广州土拍市场，还有待进一步观察。

　　观点地产新媒体就广州未来土地市场走势判断采访吴智杰，其表示当前广州土地有所回温，一是参拍房企数量明显上升，二是去年未能成功出让的花都和天河广氮等多宗地块，已成功出让。

　　“但这种回暖属于‘分化’式回暖，对于优质地块房企的争夺相对激烈，对于郊区偏远的冷门地块，仍未能成功出让。未来广州土地‘分化’式的回暖仍会持续一段时间。”上述分析师补充道。

　　另一方面，观察融创今年以来在公开市场的拿地情况，2至3月仅在公开市场上拿地一宗。4月以来融创基本恢复投资布局，单月在公开市场拿地斥资约86.14亿元，月末拿地的动作也较为密集。

        据不完全统计，年初至今，融创在公开市场上拿地布局的金额逾216亿元，13宗地块中溢价拿地的有6宗，其余均以底价成交，溢价或成交金额较大的地块均以联合体或合资的方式拿地，在市场看来，融创拿地的步伐仍然较为谨慎。

　　另据观点指数发布的一季度房企新增土储排行榜显示，含收并购及招拍挂，融创一季度投资布局获得土储逾233万平方米，位列11名。

　　在孙宏斌提出的关于融创2020年要做的三件事情中，就包括一条——谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

　　“我们土地储备存量大，不需要在二、三、四月份抢地。今年二三月份地价还是比较坚挺的，溢价率比去年下半年有上升，且都是热点城市，最后地就贵了。”孙宏斌在3月业绩会上表示。

　　数据显示，融创中国的土地储备货值约3.07万亿元，其中货值超过82%的土储位于一二线城市，总土地储备2.39亿平方米，权益土地储备约为1.53亿平方米，平均土地成本仅为4306元/平方米。

　　（文章来源：观点地产网）