新湖中宝押宝绿城 资本大鳄黄伟谋划局中局

　　地产江湖风雨多，新冠肺炎疫情下尤甚。2020年，房企合纵连横、股权投资的大幕被拉开，开发商如履薄冰，抱团取暖，一切行为都指向“生存”。

　　日前，两家浙系房企在危机之年深度“联姻”，【新湖中宝(600208)、股吧】(600208.SH)拟以现金30.685亿港元认购绿城中国(03900.HK)3.23亿股H股股份，摇身变为绿城第三大股东。

　　30亿港元入绿城，看似轻描淡写，但背后错综的关联交易却并不简单。因新湖入股之前，曾先后多次向绿城出让项目回笼资金纾困，累计涉及资金已超70亿元。

　　同时，即使频繁出让项目之后，新湖中宝的资金压力也仍未消除。3月27日，在国际资本市场急剧波动的背景下，新湖依然完成在境外发行总额2亿美元的债券，且票面年利率高达11%。彼时，国内规模房企几乎都已经暂停海外发债行为，而新湖高达11%利率发债，显示公司对于资金的饥渴。

　　4月17日，穆迪将内地房地产行业前景转为负面，并称虽然大多数高收益债券的发展商能解决未来12个月的在岸及境外债务，但有4家“内房”将面临非常高的再融资风险，包括新湖中宝、泰禾集团、绿景中国及亿达中国。

　　新湖方面对第一财经表示，集团没有退出地产的打算，以合理价位购入绿城资产是双赢局面。

　　30亿押宝绿城

　　游弋在资本市场的“新湖系”掌门人黄伟，再次展现其长袖善舞的投资能力。日前，新湖中宝的投资版图再添一角，拟以现金30.685亿港元认购绿城3.23亿股H股股份，每股价格9.5港元。

　　交易前，绿城前三大股东为中交集团、九龙仓、宋卫平，分别持股28.78%、24.9%、9.97%；交易后，中交、九龙仓、新湖中宝、宋卫平持股比例将变为25.06%、21.68%、12.95%、8.68%，新湖中宝将向绿城提名一名董事候选人。

　　在香港上市的中资地产股中，绿城属于“滞涨”股之一。由于股价长期低迷，绿城中国董事会主席张亚东还曾向股东致歉。因此，若以绿城董事会召开之日前十个交易日加权平均价格计算，此次交易溢价率达31%，直接抬高绿城股价，公告次日涨幅达8.13%。

　　即便这样，熟悉此次交易的人称，在新湖中宝看来，上述交易价位较为合理。因为截至2019年12月31日，绿城总资产3370.92亿元，每股净资产12.73元，折合港元算，与此次交易价格折价超四成。同时值得关注的是，绿城自张亚东接手以来，逐步提速，去年开始加大土地投资力度，大有重新发力的趋势。黄伟此际入股绿城，有机会分享股价上涨红利。

　　另外，新湖中宝方面告诉第一财经：“新湖与绿城的合作关系由来已久，此次由项目上升至股权投资层面，可进一步深化双方合作关系，互信互利。同时以低于每股净资产的价位投资绿城，对新湖来说也是一笔划算的买卖。”

　　而绿城看上的，是新湖中宝手握的大量土储。截至2019年6月底，新湖中宝拥有开发项目数量约50个，项目土地面积约1200万平方米，加上江苏启东和浙江平阳的海涂项目，土地储备总面积达3000万平方米。

　　由于新湖中宝资产性质复杂，绿城所付交易款中包含向其提供的财务资助，以4月19日出让的上海中翰项目为例，13.83亿元财务资助按年利率10%计息，所有本金及利息须由目标公司在不迟于2024年3月28日前付给买方。

　　旧改沉疴待解

　　对黄伟和新湖中宝来说，过去的2019年显得沉重。

　　而新湖中宝在频频甩卖资产之余，销售业绩也出现下滑。克而瑞数据显示，2015~2018年，新湖中宝销售额分别为110.8亿元、147.9亿元、142.5亿元、168.8亿元，到2019年，这一数据跌至138.4亿元。

　　盈利情况也频频波动。2016 年~2019 年上半年，新湖中宝营业收入分别为136.26亿元、175.00亿元、172.27亿元和72.75亿元，归母净利润分别为58.38亿元、33.22亿元、25.06亿元和17.21亿元。

　　业绩迟滞不前，但新湖中宝并非手无存粮，该集团合计3000万平方米土储分布于上海、江苏、浙江、江西、山东、辽宁、天津等省市，却迟迟无法转化为销售业绩，背后原因何在？

　　“新湖中宝大量资产集中于长三角，当年切入市场时，由于招拍挂成本高，转而走旧改的路子。但上海旧改情况复杂，许多项目都是经好几个企业接手才能完成。”据接近新湖方面的人士称。

　　2001年，新湖中宝首入上海，拿下上海普陀区东新村旧改地块，此后新湖中宝先后在闸北、黄浦获得多个旧改项目。但这些项目中，不少开发时间超过十年，因为开发速度过于缓慢，新湖中宝还曾收到深交所问询函。

　　数据显示，2016年~2019年6月末，新湖中宝存货分别达517亿元、594亿元、703亿元及730亿元，占公司总资产的比重分别为46.34%、47.66%、50.30%及49.84%，主要为房地产存货。

　　不过上述人士表示，新湖并非有意囤地，一些项目前期已投入上百亿元资金，但因政策复杂和旧改推进缓慢等问题，迟迟难以转化为业绩，同时该集团还承担着高昂的融资成本，导致如今的债务局面。

　　2020年3月17日，穆迪将新湖中宝企业家族评级从B2下调至B3。“评级下调反映了我们对经济形势转弱将增加新湖中宝再融资风险的担忧，因为该公司未来12~18个月将有大量债务到期。”穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示。

　　穆迪称，新湖中宝持有228亿元人民币的巨额短期债务，将于2020年9月底到期。“截至2019年9月底，该公司现金水平为129亿元人民币，加上经营活动产生的现金流，将不足以支付这些到期债务。”