年报诊断④|身体天赋惊人的中海，为什么总差那么点意思？

　　地产财富会

　　几年前，中海“稳健”得像退休的老干部。这两年，中海突然打了针兴奋剂，但身体天赋惊人的他总差那么一点意思。

　　2020-3-26

　　天下没有相同的两片树叶，房企亦是如此。

　　每家企业的身体机能、状态、天赋都不尽相同，在特定的环境氛围下，他们养成了各自特有的性格。

　　有人逆风冒险往前冲，把自行车踩成风火轮；有人不疾不徐晃悠悠，把法拉利开成拖拉机。

　　对于央企老大哥中海来说，过去的几年间，原本可以冲到更前面的阵营，但他偏偏没有利用好自己的天赋异禀，以至于错过最好的发展红利期。

　　前些年的中海实在是太稳了，稳得你眼睁睁看着他掉队。

　　近两年的中海似乎又跟打了兴奋剂似地突然觉醒，可你几乎看不到他在前进。

　　后院着火

　　惊人天赋却只换来无奈的“稳健”

　　3月26日午间，中海(00688.HK)发布2019年业绩公告，公告显示：

　　2019年全年中海实现合约销售额港币3,771.7亿元，同比增长25.2%；实现收入1636.5亿元，同比增长13.6%；股东应占溢利416.2亿元，同比增长10.3%，对应净利率为 25.4%；核心净利润343亿元，同比增长10.1%；经营性现金流954.5亿元，同比增长8.61%。

　　在销售额上，同比增长25.2%的中海实现了一次“小进步”，实属不易。

　　在销售额上，年报中写道，这一“销售增速远高于同期TOP100房企平均7%的销售增长率”。

　　但是中海同学，请认清你自己，你可是多年前的TOP3，现在的TOP7！要对比要追赶的至少是TOP6——TOP5的阵营吧？

　　中海目前的销售额、收入、利润看起来都很不错，但放在中海当前的竞争环境中呢？

　　来看看同为三千亿阵营里的中海“对手”——Top6绿地和Top5保利：

　　根据绿地和保利此前发布的2019年业绩快报，绿地2019年全年营业总收入4225亿元，同比增长21%；保利地产(600048,股吧)2019年营业总收入2355亿，同比增长21.07%——

　　全都远高于中海1636.5亿元的营业收入，以及仅仅13.6%的增速。

　　事实是，靠25.2%的增速，中海永远也无法在排行榜上前进，甚至可能倒退。这几年来，房地产集中度进一步提升，房企增长分化加剧。尤其是TOP20乃至TOP10，竞争一直白热化，在行业震荡期未来会更激烈。

　　中海持续的“小进步”，实际上可能引发“大掉队”。

　　十强的“修罗场”中，如果只有“小进步”，就可能引发“大掉队”。

　　TOP10的竞争不同于TOP100。大家都是数千亿规模的大基数，每个0.1%都非常重要。

　　强对手虎视眈眈之下，进得不够对手多，就是退。

　　每增长一两名或掉队掉一两名，对房企巨头而言，都很可能是战略性胜利和战略性失误的“大掉队”，是后续可能被对手甩出千亿差距的重要问题。

　　再看利润，中海还是利润王吗？不是了。

　　它追不上排在他前一位的绿地。绿地归母净利润（股东应占溢利）149亿元，同比增长31%，远高于中海10.3%的增长。

　　讲真，中海你长点心吧。要进步，身为TOP7的你得追赶TOP6，而不是对比TOP100沾沾自喜“我可厉害了！”

　　实际上，中海的骄傲是由来已久的。

　　身为央企的中海，确实是业内少有的天赋异禀的一类，而且这种天赋一直保持在中海身上。

　　2012年前，中海还是TOP3级别的房企，居高临下，气吞山河。

　　2012年之后，中海慢慢从TOP3走到了TOP5，而2014年之后滑落到第7位，并多次徘徊，总是上不去。不争不抢，稳若泰山。

　　2019年，根据克尔瑞发布的《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》显示，不论是在全口径金额还是在权益金额上，中海都稳稳排在了第7。

　　2019年年度销售榜单TOP200截图

　　图片来源：克尔瑞

　　但中海的“稳健”实际上是一种“被稳健”，是无奈的“稳健”。

　　13年到17年的几年间，中海地产的销售金额平均增长率及复合增长率分别为17.3%和16.8%，在十强企业中处于末位。

　　图片来源：克尔瑞

　　导致中海这些年销售增长率较低的原因还在于，这几年，中海先后经历了两轮调整，其中2013、2014年中海与中建整合，2016、2017年中海又经历了中信收购及内部调整。

　　2016年11月15日，中海急发公告，宣布郝建民辞任公司执行董事、主席兼行政总裁的职务。事发突然，在公告发出之前，公司几乎无人知道此事，包括郝建民本人。

　　中海原执行董事、主席兼行政总裁郝建民

　　图片来源：网络

　　随后，颜建国代替郝建民掌舵中海。

　　瞻前难顾后，一番乱斗后院着火后，中海一地鸡毛，颜建国也无力在短时间内力挽狂澜。

　　再次坠入“稳健”怪圈

　　重回TOP3遥不可及

　　2018年，中海尝试冲刺起来，可总差点意思。

　　18年，销售金额同比增长30%，增速达近五年最高，但依然低于18年百强房企35%的平均增速。

　　克尔瑞《2018年房企销售金额TOP200排行榜》中，中海以2687.9亿元的流量金额排行第7。

　　中海就是这么稳健，稳健到你看或不看，中海都在那个位置。

　　明明可以用很好的天赋去冲刺更好的成绩，但中海偏偏再“被稳健”之后再次坠入了稳健的怪圈。

　　即便是2019年，中海在2018年基础上再度冲刺，可依然略显乏力。

　　公告显示：2019年中海全年拿地53幅，总地价1485.2亿元。在负债率方面，中海仅为60.06%，净借贷比率为33.68%，继续维持在行业较低水平。

　　众所周知，中海的负债率一直是行业中的一股清流，年均负债率常年位于行业低位。

　　在大家疯狂高杠杆高周转的那些年，中海没有用好杠杆，到了19年，中海还是没想着发挥杠杆的作用。

　　在布局方面，中海同样稳健保守。中海尤其喜爱重仓风险最小的一二线城市。

　　公告显示：截至2019年12月31日止，中海系列公司土地储备为6522万平方米，集团系列公司合计土地储备达到8923万平米，超过八成土储分布于一、二线城市。

　　中海的稳健和保守，同样体现在了其掌舵者的一言一行中。

　　中海董事局主席颜建国

　　图片来源：网络

　　今日会上，中海董事局主席颜建国表示：中海走过40年发展历程，历经多轮经济与房地产周期，坚持以更长远的眼光看待市场，我们致力于为股东实现确定的长期持续稳健增长。

　　用最好的天赋做最稳健的中海，这是中海不得已选择的发展之路。

　　但现在，对于中海来说，也许重回TOP3早已不是垫垫脚尖的事了，而是一个越来越遥不可及的梦。

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