赴港上市传言坐实 金辉集团正式递交招股书

　　2020年3月25日，金辉集团正式向香港联交所递交上市申请，农银国际融资有限公司、中信里昂证券资本市场有限公司、海通国际资本有限公司将担任金辉集团本次上市安排的联席保荐人。

　　金辉集团成立于1996年，前身为福建金辉房地产有限公司，实际控制人为林定强。目前国内TOP50房企中，金辉集团是为数不多未上市的一个。

　　当同起家于闽地的房企纷纷迈过千亿时，金辉集团近年开始发力，并于2017年~2019年分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿、888.6亿。

　　规模扩张下，金辉集团急需拓宽融资渠道。此前，该集团仅通过销售回款、银行贷款、公司债券等补血，还曾动用涉及股权质押、定期回购的信托融资。随着金辉融资活动所得现金流逐年减少、经营活动产生的现金流再次转负，登陆资本市场已迫在眉睫。

　　“金辉前几年过于稳健，包括资金的安排、投资的策略都偏谨慎。”集团管理层曾于2016年接受媒体采访时表示。

　　成立五年后，金辉开始寻求全国扩张。但直到2009年，集团才将总部搬至北京，确立全国化战略布局。此后金辉相继进入上海、重庆、西安等城市，但一直被外界解读为扩张速度不快。直到近三年，金辉才稍露锋芒，从投资到销售均开始提速。

　　据中指院数据，2019年，金辉拿地金额272亿，位列行业第35位，同期集团销售额排名为行业第40位。扩张后，金辉进入长三角、环渤海、华南、西南及西北等城市群，布局城市30座，其中有98.6%位于二线城市及核心三线城市。

　　2017年~2019年，金辉持续经营业务收益分别为117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率48.5%；净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元，复合年增长率10%，其中2019年增幅为16.96%。

　　但扩张的后遗症显而易见。近三年，金辉毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元；毛利率由2017年的32.2%直线下跌至2019年的21.8%。毛利率下跌主要因所交付项目土地收购成本增加，如南京、上海土地收购成本较高。

　　据金辉债券募集书，2017年~2019年中期，金辉拟开发项目、在建项目和已完工项目大部分处于二三线城市，市场前景难以判断，存货变现能力存在风险。同期，金辉的存货周转率分别为0.48、0.19、0.17和0.09，呈逐年下降趋势。

　　组织架构动荡随即而来。据市场消息，近期金辉华东区域公司“大震动”，仅保留少数工作人员。对此金辉表示，集团之前有环渤海、西北、西南、华南、长三角、华东六大区域。其中长三角和华东区域交互较多，区域重复。

　　“集团在2020年2月进行区域整合，原华东区域的大部分项目并入长三角区域，部分项目并入其他区域。”金辉称，原华东区域的总部在南京，人员由区域平台下沉至南京城市公司平台，并结合员工意愿进行合理内部调配，没有裁员计划。

　　融资方面，随着国内融资环境持续收紧，金辉向外找钱已越来越难。2017年，集团融资活动所得现金流量净额为131亿元，到2019年已骤降为55亿元；成本也越来越高，2017年~2019年，上述融资的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%。

　　银行借款是金辉外部融资的主要来源，亦发行公司债券满足经营需求。截至2017年、2018年及2019年12月31日，金辉银行借款及公司债券分别为144亿元、205亿元及265亿元。

　　多位受访人士认为，如果成功赴港上市，将有助于金辉获得更多融资渠道，以及更低的融资利率，降低负债水平。此外，该集团家族色彩浓厚，集团管理层有多名林定强亲属。“上市后企业运作更加规范，有助于企业健康和科学化发展。”

　　（文章来源：第一财经）