看完这则公告 我们看到了奥园健康“轻资产”的决心

　　　　上周，全球资本市场开启“比惨模式”，惨烈程度连创历史，巴菲特也惊呼“活久见”。3月13日(周五)，港股追随全球趋势，哀鸿遍野，“万绿丛中一点红”，物业明星股奥园健康(03662)却收涨4个点，惊艳全场。

　　2019年12月，这只明星股曾遭遇“轻重资产模式”之争，迅即引发市场关注，股价异动。2020年3月13日，奥园健康一纸公告，清晰地向市场表明“轻资产模式”的决心，结束了3个月前的那场争论。

　　“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”。穿越了模式之争，奥园健康带着对医美、大健康的期许，最终将会驶向怎样的远方？

　　“轻重资产模式”之争

　　2019年12月12日，奥园健康曾发布公告，集团间接全资附属公司上海奥慧妍斥资8200万元人民币收购上海市奉贤区土地，以发展康养及医疗美容产业。

　　这一拿地公告，仿佛在市场投下一枚重炮。当时，有市场人士担忧，奥园健康一向因轻资产运营模式而受市场青睐，会否因拿地而改变运营模式，甚至走向重资产。

　　此次公告发出后的第一个交易日，12月13日，奥园健康股价下挫，最终收跌6.3%。股价的波动，说明市场对公司拿地行为的疑虑不在少数，“轻重资产模式”之争成为当时市场的一大热点。

　　市场的争论，引起了奥园健康管理层的关注。公司随即向市场喊话，“奥园健康会继续坚持轻资产模式”，市场不必担忧。这一喊话虽然及时，但并未彻底打消市场的疑虑。

　　直到3个月后的另一份公告，关于奥园健康奉贤拿地的“疑云”，才算烟消云散。

　　根据奥园健康于2020年3月13日发布的公告，奥园健康间接全资附属公司上海奥慧妍，与中国奥园(03883)的间接全资附属公司广州奥盈投资订立合作协议，广州奥盈投资以人民币6150万元(约6827万港元)收购奥园健康早前中标上海市奉贤区地块。

　　公告称，中国奥园将负责该项目的整体开发、建筑、运营及管理，享有项目产生的70%经济利益，奥园健康享有该项目产生的30%经济利益。

　　上述奉贤地块，由奥园健康于2019年12月12日透过上海奥慧妍中标，总代价为人民币8200万元(相等于约9102万港元)，该地块将发展成为健康及医疗美容产业综合体，总面积约为30369.2平方米，而地上总建筑面积约为75923平方米。

　　目前，上海奥慧妍已取得土地使用权证及建设许可证，并将继续作为该地块及该项目的物业权益登记拥有人。

　　奥园健康虽然是奉贤地块及项目的物业权益登记拥有人，但从双方的合作模式来看，项目后期的开发建设将由中国奥园负责，奥园健康则负责轻资产部分的管理运营，并收获相应的管理收益。由此可以推断，奥园健康投资奉贤项目，并没有改变其长期以来的轻资产运营模式。

　　单就公告所说的土地受让而言，奥园健康以8200万元的投入，在收回中国奥园的6150万元受让款后(占总投入额的75%)，还继续享有项目三成的经济收益，这笔买卖做得着实划算。

　　　　预计，奉贤地块开发项目建成后，奥园健康将在项目中提供物业管理、招商引资及大健康产业运营等轻资产服务，也会以合理的价格收取管理、品牌输出等运营费用。

　　事实上，从奥园健康的资产结构来看，截至2019年中期，集团流动资产占重资产比重高达96.32%，再加之奥园健康的业务是以物业管理、商业运营、大健康产业三大业务板块，组成的多元化发展模式。因此，公司的轻资产运营模式，并不会因为单一项目的落地而改变。

　　对奥园健康来说，3月13日的这份公告，等于给市场吃了一颗定心丸，明白无误地表明自己坚持“轻资产运营模式”的决心，也证实了此前对投资者和市场做出的解释。

　　对投资者来说，无需再关注奉贤地块项目是否改变了奥园健康的轻资产运营模式，该看看这个项目能为奥园健康带来哪些裨益了。

　　“东方美谷”魅力何在？

　　奉贤区位于上海市南部及长江三角洲东南端，东与浦东新区接壤，西与金山区及松江区毗邻，南临杭州湾，北面为闵行区。奉贤区有“东方美谷”之称，吸引了若干化妆品及个人护理产品的大型直销商家及众多其他知名化妆品牌。其亦为中国唯一荣获“中国化妆品产业之都”称号的地方。

　　奉贤地块为响应国家“全民健康”产业发展政策，未来将发展成为康养及医疗美容产业综合体，包括于该产业综合体开设大健康产业区域总部、大健康科技孵化中心、医美旗舰店、医美产品研发中心、医美产品展示中心、体验中心以及人才培训中心。

　　分析人士认为，奉贤地块的区位和产业结构契合奥园健康“健康+ 科技”、“健康+ 生态”的创新发展模式，有助于奥园健康把服务延伸至康养及医疗美容领域，扩大公司多元化服务方向，提升服务能力与质量，实现产业升级与融合，为用户提供全方位的健康产业服务平台。

　　奥园健康管理层表示，公司在合作协议下可保留轻资产经营模式，同时又能拓展该地块，把握投资康养及医疗美容业务的机会。“东方美谷”产业园区以打造健康美丽产业为目标，汇集了众多医美及生物医药企业，有利于奥园健康吸引行业人才、整合行业资源。

　　与母企共舞，有望实现双赢

　　奥园健康和中国奥园打造的“东方美谷”合作模式，有望成为双方一次双赢的合作。

　　首先，就标的本身而言，香港券商尚乘国际分析师就此做过一个总体测算，假设奉贤地块建安成本为6000元/平米，则总投资约为7000元/平米，如果每平米租金仅有80元，该项目可获得约14%的投资回报率。

　　根据拿地成本和总建筑面积计算，奉贤地块的土地成本为约1080元/平米。对中国奥园来说，这次通过间接方式拿到的地块，这一成本足以让企业偷着乐了。

　　一方面，中国奥园负责项目的整体开发、建筑、运营及管理，享有项目70%的经济利益；另一方面，通过“东方美谷”模式，奥园也拓宽了土地获取和开发的途径，间接实现了产业拿地，尝试了一种新可能。

　　有地产业人士分析，这种尝试符合中国奥园“一业为主、纵向发展”的发展战略，还让奥园以更低的土地成本参与开发，从而获得更丰厚的收益。同时，这则公告也透露出作为大股东的中国奥园，对奥园健康轻资产模式的支持，这有利于稳定并提升后者的估值水平。

　　对于奥园健康而言，奉贤项目可以使其继续在成熟的轻资产商业模式下运营。奥园健康通过提供服务和管理输出，能够获得运营管理、品牌输出等盈利回报，形成稳定的现金流入，而轻资产服务得以拓展，大健康产业服务切实落地，可以获取众多东方美谷的大健康医美资源。同时，奥园健康还保留项目30% 的经济收益权，拓宽了收入来源，也给公司提供了长远收益。

　　因为提供服务的预售陈列单位及销售办公室数量、物业管理服务在管物业建筑面积、商业运营服务中新开设的购物商场数目及在管购物商场建筑面积均获得全方位增长，截至2019年12月31日止，奥园健康预计年度净利润较上年同期将取得不少于80%的增幅。

　　运营好“东方美谷”的模式，奥园健康和中国奥园未来的业绩增长，或许还能爆发出更多看点。我们甚至可以憧憬奥园的“东方美谷”模式在全国的复制与落地。

　　当然，这尚需时间的检验。

　　（文章来源：智通财经网）