会德丰的抉择时刻 分拆三年后或将私有化九龙仓

　　观点地产网对会德丰集团私有化九龙仓集团的讨论，已持续了三年之久。

　　虽然在2017年末分拆九龙仓置业上市后，就有市场声音立即提出，当时是要约收购退市的合适时机，但公司管理层对此一直讳莫如深。

　　“我从头到尾都没说过九龙仓集团和会德丰将合并重组，亦从没想象过分拆后的市值。” 九龙仓集团主席兼常务董事吴天海在公司分拆除权前的一场记者会上，首次回应了外界的疑问。

　　此后每逢被问起有关私有化的问题，他每次都以无可奉告予以反驳。会德丰主席吴宗权亦一直守口如瓶。

　　但目前，九龙仓一直走低的股价与市值，似乎让会德丰终于下定决心执行整合计划。

　　2月24日午间，据彭博社引述投资顾问公司United Fiest Partners亚洲研究部负责人报道，会德丰或会从少数股东手中回购九龙仓股份，作价每股27.58港元，较该公司停牌前的每股19.7港元溢价40%。

　　这天早间时候，会德丰、九龙仓集团、九龙仓置业更齐齐发布公告，宣布短暂停牌以待发布属公司内幕消息的公告。

　　“过去一年（指股市上）九龙仓表现都差过会德丰。”上述United Fiest Partners负责人，认为现时私有化时机已到。

　　事实上，自从分拆九龙仓置业之后，九龙仓集团在股市上的表现一直较为疲弱。由于被分走最贵重的六项收租物业：海港城、铜锣湾时代广场、卡佛大厦、荷里活广场、会德丰大厦以及当时正在改建中的美利酒店。这些物业被吴天海称为贵重程度“在香港乃至全球都罕有”的资产组合。

　　九龙仓集团在资本市场的地位也逐渐下滑。

　　资料显示，2017年11月16日九龙仓集团股份首次以除权方式买卖，当日股价相应调整，最终以26.9港元收市。而前一日的收盘价为73港元。剥离资产前后，九龙仓集团市值从约2500亿港元减少至816.75亿港元。

　　而会德丰11月16日的股价表现则仅下跌1.71%，报收51.48港元，市值录得1111.57亿港元。

　　截至最新短暂停牌前，九龙仓最后一日报收19.7港元，市值600.74亿港元不足分拆前的三成。

　　以下为2017年11月16日、2017年最后一个交易日、2018年最后一个交易日、2019年最后一个交易日，及2020年2月23日会德丰集团与九龙仓集团分别的股价与市值表现：

　　数据来源：观点指数整理

　　花旗银行在2018年1月就曾发表报道表达对会德丰私有化九龙仓的看法：“九龙仓经分拆后市值大幅减少，对完成私有化过程有利。”

　　近半年来，九龙仓集团股价与市值达到了近年来的新低。有分析人士认为，会德丰或看到了整合九龙仓集团的最佳时机，鉴于会德丰旗下受香港零售业低迷冲击的JOYCE，也是在近期（2019年12月）宣布私有化退市。

　　大和证券在去年10月18日的一份研究中就提到：“九龙仓的股价自7月开始下跌是反应过度，相信当市场情绪稳定后，其股价或有130-300%的反弹。”当日，该公司的收盘价为17.6港元。

　　而近年来，会德丰对九龙仓集团的持续增持似乎也是在为最后的私有化作准备。其中，会德丰仅在2019年11月以来就出手了4次。

　　最近一次增持发生在去年12月17日，当天会德丰以在场内以每股平均价19.356港元的价格，增持九龙仓154万股，斥资约2980.82万港元。会德丰对后者的持股亦上升至70.03%，而在2017年这一比例为62%。

　　回到最新的私有化传言，若会德丰最终决定执行计划，其将要向小股东收购约9.14亿股股份，以最新消息中每股27.58港元的收购价格，会德丰总收购金额将至少达到252亿港元。

　　另一方面，尽管私有化从未被最终证实，但市场对这宗交易一直以来都持积极态度。“九龙仓的业务策略与会德丰部分重叠，可以透过两者合并重组，继续发展中港物业市场。”花旗曾称。

　　人们都看好两间公司的合体，能对它们旗下的中港业务资源进行重新整合和分配。

　　分拆后，九龙仓集团现时除在香港也保有一些地产、物流和酒店业务之外，主要专注于内地的市场。随着业务聚集，九龙仓原本均衡的业务版图也开始向内地的住宅业务以及投资物业倾斜。而这对于九龙仓集团而言，无疑需要一点适应的时间。

　　自2018年以来，香港物业收入的大幅下滑持续影响着九龙仓的收盈利水平。但同时，中国内地业务的发展壮大还需时日。“九龙仓集团将需要一点时间去转身。”吴天海在去年3月份的年度业绩会上说。

　　只是目前受全球和中国国内经济环境变化，九龙仓可能需要一段更长的缓冲时间完成蜕变。这或者是会德丰此时选择私有化的另一原因。