房企二代接班众生相 哪家更值得投资？

　　　　2019年已经落下帷幕，房企销量分化明显。割肉降负债，逆周期上杠，丑闻黑天鹅，政策风口等充斥地产行业一整年。

　　如今地产“看人”的操盘能力已成为业内共识，盲目拿地冲规模已一去不复返，更加讲究“地产+”的复合发展。

　　有句老话，创业难，守业更难。

　　地产走过的这二十年内，随着一代创始人逐渐隐退，二代接班相继走向前台，其中以下四家房企的二代在2019年里的风头正盛，也不多不少反映了这四大房企未来的经营重心。

　　融创拓文旅、世茂冲规模

　　A. 融创中国

　　2019年2月15日，融创中国董事长孙宏斌的长子孙喆一在青岛东方影都以融创文化集团总裁的新身份首次公开亮相，随后融创中国官网也都更新其职务信息。

　　这位年轻的90后毕业后至2014年5月才正式加入融创中国，随后岗位频繁调动，可以说是一路从低往上做，宜化股票。

　　　　如今负责的文旅产业也是融创未来发展的重中之重， 融创因当年收购万达文旅资产包以及部分乐视资产后声名鹊起。但因各种因素才导致交割时间一拖再拖，至2018年12月才成立文旅部门，而部分商业调查，管理等诸多问题依然急需解决。

　　截至2019年上半年，文旅板块营收贡献不到2%，虽说以卖地为主，但依然沉淀大量资产。

　　　　西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨以及青岛文旅项目陆续推入市场后产生的收益尚未出现质变，产品、品牌力仍需打磨、发酵。

　　此外下半年无锡、广州、昆明文旅相继开业，开业后人流潮涌，一副火爆现象。12月23日董事长孙宏斌写道：“融创文旅全线发力，经营渐入佳境，祝贺文旅集团的兄弟们。至于下半年数据是否改善，需要等到年报方可知道。

　　但可以确定的是2020年待开业的重庆、成都、桂林和海口，2021年的济南项目都预示融创未来一两年将持续产生较大的资本支出。

　　目前融创股价仍能升，并不是销售卖得有多牛，而是整个市场都在预期并相信融创能够通过低价圈地盘活整个文旅产业，借此提高销售规模。

　　虽文旅产业有明显的地域垄断性质，但产品、口碑、地理位置、运营等因素都是硬骨头，极其考验二代孙喆一的运营能力，如果能够盘活整个文旅资产，可以说是融创股东之福。

　　相比融创少主孙喆一暂时谜一样的能力，世茂集团的少主许世坛则早已从后台走向前台主事，对掌握世茂已驾轻就熟。

　　B. 世茂房地产

　　2019年1月30日，世茂房地产（HK.00813）发布公告称，已委任本公司副主席及执行董事许世坛为公司总裁，接过其父许茂荣的权杖，名正言顺的开启属于自己的时代。

　　已到不惑之年许世坛对公司未来的发展如物业、酒店分拆上市时间表、规模排名冲刺目标等规划十分清晰，一毕业就入职集团的他已经有近20年的集团工作经验。

　　过去世茂集团面对宏观调控踏错了节奏，库存问题迎面而来，至2016年地产销售排名下滑至第16名。之后2017年地产行业销售高峰终令世茂集团喘过气，开始调整经营策略。

　　2018年开始现加杠杆趋势，2018年新增土地储备1615万平方米，合约销售至1761亿元，同比增长75%；

　　2019年初，开始全面接管世茂房地产后，个人经营风格更加鲜明。

　　或出于自身对行业多年来的判断，2019年的世茂房地产不管是在土地储备还是合约销售都显得狼性十足。

　　2019年合约销售为2600.7亿元，同比48%，继续维持高速增长趋势；2019年上半年通过并购的方式吞并泰禾、明发、万通等房企项目，新增土地储备1412万平方米，新增规模已基本与2018年相当，高端制造业龙头股票。

　　　　下半年的土地新增情况虽未披露，但公司偏低的净负债率仍有向上加杠杆的空间，如若最终成功并购福晟部分资产就已足以新增数千亿货值，因此下半年新增土地面积仍有望继续上升，这一悬念也将留至年报披露。

　　不仅如此，销售单价更是从2017年的1.66万/平方米上升至2019年的1.77万/平方米，是为数不多能够在2019年仍能保持整体销售均价上升的房企之一。

　　规模冲高，土地储备及销售均价上升，基本锁定未来两年业绩。

　　此外据IFR报道，世茂房地产考虑让物业管理服务子公司在2020年进行IPO，预期集资39-46.8亿港元，至于贵不贵，值不值得给溢价需看每个人的理解。

　　新城、宝龙心系商业

　　C. 新城控股

　　2019年下半年对新城控股(601155,股吧)而言可谓极具挑战。

　　过去抓住了棚改、开足马力上杠杆的新城控股，销量规模从2015年的319亿元快速攀升至2018年的2210亿元，沉淀了数十座吾悦广场，一跃成为前十的巨头房企。

　　2019年上半年新城控股继续逆周期拿地，新增土地80块，总建筑面积达2459.20万平方米，正当准备继续大干一场的新城，因老王事件年中翻车，银行停贷、债务压身、评级下降等困境问题随之而来。

　　作为家族企业的新城，随即让年仅31岁的二代王晓松临危受命，紧急上位。虽年纪轻轻，但其自2009年大学毕业后就到新城控股集团工作，对集团业务可谓相当了解并有一定的经营经验。

　　以至于掌舵后的他迅速做关系切割，但效果不明显，市场情绪依然恶化，随后果断刹车，对外变卖资产包降负债、降价促销、稳债权人，对内推行股权计划，捆绑核心人员，凝聚员工。

　　接下来见到每月近250亿元的销售规模及数十个项目出售的以及员工激励政策的公告。

　　截至2019年三季度，持有货币现金466亿元，基本能够覆盖短期负债本金及长短期利息，并随着市场担忧情绪的消退，最终，资本选择相信了他。

　　　　如今的新城已逐渐被上调评级、获得小部分商业银行贷款，并开始小规模拿地，不过在2020年放水潮下，错过了半年拿地窗口的新城以及最近拿的地类型来看，发展逻辑已开始出现改变即“稳规模，发展商业”。

　　公司不再以追求销售规模的高增长为目的，而是转向稳定、高质量的商业地产，做一个“收租公”。

　　其实这对公司而言是一个明智的选择，各地产商纷纷追求“地产+”的产业联动发展。

　　此外一方面是如今公司自身体量、市场行情等因素都表明规模高增长并不是一个好选择，所以过往销售规模动辄增长40%+已不现实；另一方面是公司旗下吾悦广场出租率达到98%，商业优势明显。

　　而有关未来几年业绩方面，其实从股权激励方案就基本知道端倪，可以看作是最保底的业绩增长。

　　　　现在的价位，有部分投资者觉得贵，有部分觉得不贵，主要在于修复后的股价在日后的升幅主要是赚EPS的钱，想知道EPS是多少的投资者可以去计下。

　　新城控股已有惊无险的提前完成新老交替，且“二代”也具备处理重大危机的能力，因此接下来的新城大概率是稳定发展，至于信不信新城控股的保底业绩在于投资者是否相信新城控股少主王晓松的能力

　　同样是位于长三角，并以物业地产为主的宝龙与新城存在经营竞争范围存在重叠性，所以当初新城出事后，很多投资把宝龙当作新城控股的发展逻辑去炒。

　　D. 宝龙地产

　　作为闽系的宝龙地产，亲属基本任职公司高层，家族色彩十足，宝龙地产总裁许芳华作为创始人许健康的二代，从长江商学院毕业后入职宝龙集团至今已有16载。

　　2009年宝龙集团赴港上市，2010年将集团总部从厦门迁置上海，2013年提出了“以上海为中心，深耕长三角，发力海西和环渤海”及多元复合化方针与战略，最后2018年初任职宝龙商业集团总经理，并于2019年年底完成分拆上市，这些动作的背后基本由许芳华操盘及协助其父共同推动。

　　　　虽然宝龙集团的地产、商业板块均已上市，但各自依然存在不少问题急需管理层解决。

　　例如宝龙地产2019年合约总额为603亿元，同比增长47.1%，虽然大幅超过全年550亿的目标，但销售规模仍未达到1000亿，规模效应尚不明显。

　　公司一直以来的发展以商业地产为主，曾获在十年前获“南宝龙、北万达”的美誉，初期发展商业地产不得不沉淀资产，也因此令到公司债务高企。

　　从最近宝龙商业上市的招股书发现，目前商业广场整体出租率尚可达到80%+，但区域化明显，主要靠长三角贡献的利润为主，早期的天津环渤海等区域的出租率偏低，需重新花钱买回已出售的铺位以及需对部分项目整改。

　　商业出租率又与社会经济存在一定的关联性，而当前的经济状况对宝龙而言颇有挑战。

　　虽商业出租率暂不如新城吾悦广场，但过去宝龙商业提及的以轻资产方式做品牌输出已初见成效，只因受限报表日期因素尚未并表入账，虽占比不大，但起码是一个好的开始。

　　如何提高商场出租率是宝龙商业迫切需要解决的问题之一，也是宝龙少主许芳华为己成名的关键一仗，如何利用资本平台给予的资源尤为重要。

　　结语

　　可以见到，地产企业的二代普遍年级不大就从父辈手上接过权杖，虽然在职时间长，但真正开始掌舵又是另一番挑战，尤其如今房地产转型面临更多、更大的挑战，难免会力不从心。

　　对投资者而言，如何寻找未来十年地产投资标的，或能从目前的经营风格上通过长期跟踪发现端倪。